viernes 16.11.2018
Economía
Desarrollo horizontal que multiplica precios por 5
jueves 12 de Julio de 2007

Boom inmobiliario en la Villa 31: gracias, Macri

Rubén Rabanal
Rubén Rabanal
La Villa 31
siguió
creciendo
en los
últimos
cinco años,
aunque
apoyada
sobre la
Autopista
Illia. Pero
desde que
Mauricio
Macri
anunció su
erradicación,
ese
desarrollo
se convirtió
en boom
inmobiliario.

La Villa 31 siguió creciendo en los últimos cinco años, aunque apoyada sobre la Autopista Illia. Pero desde que Mauricio Macri anunció su erradicación, ese desarrollo se convirtió en boom inmobiliario.

Desde que Mauricio Macri anunció la erradicación de la Villa 31 en Retiro, estalló allí un boom inmobiliario que convoca a inversores de todo tipo. El negocio fue aprovechado ya por financistas del delito e iniciados. Es simple: asentarse en la villa a bajo costo a la espera de la indemnización que el nuevo Gobierno porteño pagará para limpiar la zona y avanzar con el proyecto del nuevo Retiro. Así lo prometió Macri. La tasa de retorno es incomparable con otras inversiones: en cualquier caso quintuplica el aporte de capital. Las construcciones superan ahora en algunos casos los cinco pisos. Los límites de esa villa se vieron desbordados y hasta el paredón que construyó Jorge Telerman -para evitar que el asentamiento saltara inclusive sobre la Autopista Illia- hoy sirve de medianera para nuevas edificaciones. El negocio inmobiliario de la Villa 31 marcha próspero.

Las decisiones que Macri tomó, antes de ganar el ballottage, ya le empiezan a pesar. La más gravosa es precisamente la promesa de erradicación de esa villa. Macri no ahorró explicaciones durante la campaña sobre lo que haría con los asentamientos de emergencia de la Ciudad. Para la mayoría de ellos habló de urbanizar, y recuperar; salvo con la 31, sobre la que no tuvo dudas y anunció su erradicación. El resultado era esperable (salvo para Macri, que parece no conocer la historia de las villas porteñas): desde que habló se duplicó el ya explosivo crecimiento de esa villa que se asienta sobre las tierras más caras de la República Argentina. Todos los habitantes, nuevos y antiguos ya censados esperan que el Gobierno porteño les pague por irse, si se retoma en esos terrenos el desarrollo del llamado Nuevo Retiro, un proyecto que arrancó con Carlos Menem, fue el puntal de una reactivación inmobiliaria que ensayó Fernando de la Rúa en medio de la crisis y siempre rondó en el pensamiento del actual Ministerio de Planificación.

Para movilizar a los habitantes de una villa -hay antecedentes con la misma 31- hacia otros destinos hace falta no sólo subvencionar el traslado y otorgarles otra vivienda, sino también poner plata en efectivo. La mayor o menor velocidad con que se haga ese proceso determina el tironeo de «precio» que los ocupantes quieren obtener de las autoridades.

La Villa 31 y la 31 bis -dividas por la Autopista Illia- estuvieron a punto de ser relocalizadasdurante la administraciónde De la Rúa en el Gobierno porteño, cuando se construyó la nueva autopista.

Tras una serie de guerras entre la Policía, Gendarmería y los habitantes del lugar, se pudo continuar la traza de la Autopista Illia, pero un año después la villa volvía a crecer a un ritmo imparable, rodeando la iglesia donde descansan los restos del padre Mujica. Hubo vecinos que llegaron a cobrar u$s 40 mil de la empresa concesionaria de la construcción de esa autovía pero se negaron después a desalojar el predio. ¿Quién se animaba a enfrentarlos con la topadora?

Pasaron seis años desde entonces. Hoy la 31 y la 31 bis superan en superficie y altura a algunos barrios residenciales porteños. Como en otros asentamientos uno de los negocios más redituables es el alquiler: se ocupa un terreno, se levanta una vivienda y de ahí en más se comienza a construir en altura -en muchos casos con estructura de hormigón armadopara alquilar esas nuevas habitaciones. El récord, por ahora, lo fijan algunos «edificios» de cinco pisos, que significan cuatro alquileres de unos $ 300 mensuales para el dueño que ocupa la planta baja.

Todo eso a pasos de la estación de Retiro y a una cuadra y media del Patio Bullrich.

Más allá de los problemas habitacionales que corroen a la clase trabajadora en el país, esos asentamientos significan también un excelente negocio inmobiliario, más aún allí, en Retiro, donde los hoteles de 5 estrellas, las torres de oficinas y la ampliación del puerto esperan desde hace años.

Por eso se ha transformado en una inversión interesante para el delito medianamente organizado el pagar a quien ocupe allí un terreno. El costo de construir una vivienda, en general sin los más básicos requisitos de sanidad, y « pagar» el terreno al administrador del mismo -red de jefaturas dentro de la villa que funciona con singular eficiencia- ronda los $ 3.000. Pero el retorno para el inversor supera al de muchos otros activos: en tres o cuatro años pueden obtener más de $ 20.000 cuando el gobierno aparece a negociar para erradicar la villa. A nivel internacional, esa tasa de retorno es imposible de conseguir.

A todo este panorama, Macri le sumó más complicaciones. «Hay que urbanizar la 20, como también la mayoría de las villas. Ahí, mientras no nos ceden las tierras podemos ayudar, pero en la 31, en cambio, no. A la 31 hay que erradicarla, porque es una zona vital para resolver los problemas logísticos del puerto.» Lo definió así el nuevo jefe de Gobierno porteño ya en mayo de este año.

Y fue más allá, desalentando cualquier especulación sobre empresas amigas interesadas en retomar el proyecto inmobiliario del Gran Retiro, aclaró: «Eso puede ser en una pequeña parte, al lado de avenida Del Libertador. Pero el grueso de las tierras tiene que ir al sistema portuario».

Todas esas declaraciones fueron acompañadas de precisiones sobre los «edificios» de la Villa 31 que cualquier porteño puede apreciar hoy cuando sale por la avenida 9 de Julio y toma la Autopista Illia en dirección al Aeroparque: «Las edificaciones son lo más violatorio de los derechos humanos que vi en mi vida. Claramente hay que reubicarla». Algunas de esas casas parecen mantenerse en pie sólo por un milagro y será responsable de cualquier accidente la desidia de los gobiernos comunales que permitieron que se desarrollara esa forma de vida, en lugar de incentivar, sin demagogias, otros barrios de condición más humana.

Pero el mensaje de Macri ya estaba mandado y el proceso de crecimiento se aceleró.

En mayo de este año una protesta de los habitantes de la 31 impidió la salida de micros de la terminal de Retiro, ante el corte de luz en sus viviendas. Reconocieron no pagar factura alguna a Edenor y Edesur y exigieron a Jorge Telerman que instalara medidores. Un mes antes habían cortado la autopista en reclamo de cloacas.

Por esa misma época, Telerman terminaba el nuevo paredón con alambrado de seguridad en la parte superior para separar la cinta asfáltica de la autopista de la 31 bis. El avance de las casas era tal que los pisos más altos de algunas casillas comenzaron a apoyarse sobre el borde superior de la autopista. Para ese entonces, la villa había saltado por encima de las vías y se inauguraba una nueva zona, de casas mucho más precarias, hacia la avenida Del Libertador.

Desde el anuncio de Macri se sabe que tarde o temprano habrá negociaciones con el Gobierno porteño por la reubicación. Hoy las villas 31 y 31 bis no tienen límite y su permanencia cuenta con el apoyo de todas las asociaciones de derechos humanos y en especial de Madres de Plaza de Mayo, dispuestas ya abiertamente a complicarle la vida a Macri. Ese paredón nuevo de Telerman es la medianera sobre la que comenzaron a apoyarse nuevas construcciones. Sin duda, cada día que pasa le saldrá más caro al jefe de Gobierno cumplir con la promesa.