lunes 20.11.2017
Economía
Informe de la UNdAv
viernes 21 de Abril de 2017

Alertan por los "riesgos" de los créditos hipotecarios UVA si se mantiene inflación

Ante una coyuntura similar a la actual de alta inflación y escasa suba de salarios, los créditos hipotecarios UVA pueden volverse más caros de lo pensado.

Ante una coyuntura similar a la actual de alta inflación y escasa suba de salarios, los créditos hipotecarios UVA pueden volverse más caros de lo pensado.

Un informe de la Universidad Nacional de Avelleneda alertó por los "riesgos" que conllevan para una familia que accedió a un crédito hipotecario actualizado por UVAs en medio de un escenario de alta inflación y escasa recomposición salarial.

El trabajo académico al que accedió ámbito.com destaca que la nueva modalidad de préstamos por ajuste inflacionario "viene a suplir" una demanda insatisfecha para acceder a la vivienda, pero revela "contradicciones" en el armado de las propuestas del Gobierno. "Los créditos a tasa fija convencionales tienen esquemas de devolución del monto prestado muy exigentes en sus primeros años, lo cual conlleva una barrera a la entrada alta para familias de clase media y baja. No obstante, los créditos indexables, no dejan de estar viciados de contraindicaciones si no se los diseña de un modo apropiado", afirmaron.

La llamada UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) se actualiza mensualmente según al avance de los precios medido por el INDEC para el área metropolitana. "Este mecanismo de variabilidad de la cuota, permite que los pagos iniciales sean más bajos y, por tanto, relativamente acordes a los precios de los alquileres de viviendas actuales. Ahora bien, la contracara de este 'beneficio' es un crecimiento permanente de las cuotas, acorde al ritmo de la inflación", resaltaron los especialistas.

El problema más grave surge si se mantiene una coyuntura de inflación alta y sostenida, como la que se vive hoy. "La cuota a pagar se puede volver muy onerosa para las familias, producto de sus correcciones mensuales automáticas, y a su vez desfasadas de los correspondientes aumentos paritarios", remarcaron desde el Observatorio de Políticas Públicas de la UNdAv.

En 2016 la mayoría de los sindicatos obtuvieron una recomposición salarial del orden del 32,9%, mientras que la inflación trepó por arriba de 40%. En este contexto, si el costo de vida sube más que los salarios se pierde poder adquisitivo y el peso total de los pagos del crédito UVA puede "crecer peligrosamente".

"Si se proyectara este resultado a lo largo de toda la vida del préstamo, el deterioro contante de la relación entre la cuota y los salarios podría complicar las posibilidades de los tomadores de crédito de hacer frente a los pagos", enfatizaron.

La otra problemática con estos créditos implica una notable transferencia de recursos de las familias asalariadas a los bancos. "Los tomadores de préstamos en UVA pagarán más, tan sólo por el hecho de que sus salarios no ajustan a la misma velocidad que las cuotas (mensuales)", sostuvieron. En la UNdAv creen que todo el peso "excedente" de cuotas nuevas con salarios viejos, se acumula a lo largo de la vida del préstamo, implicando un pesado "ticket extra" para los hipotecados.

En cuanto a los créditos del relanzado plan Procrear, los catedráticos cuestionan los nuevos requisitos impuestos por el Gobierno que "dificultan" el acceso a las familias de menos recursos. Se exigen ingresos entre dos a cuatro Salarios Mínimos Vitales y Móviles, unos $ 16.000 por mes; se acotó la edad máxima para el tomador de 65 a 55 años; se restringió el uso del dinero a la compra de terrenos baldíos, y se alteró el mecanismo de adjudicación al eliminar los sorteos de Lotería Nacional por un "puntaje meritocrático".

Pero para el Observatorio el cambio más radical fue dejar de subsidiar la tasa de interés a cambio de una bonificación del capital. El programa ahora indexa por UVA y con una inflación por encima del salario nominal de los trabajadores, deja pocos ganadores con rentabilidad real asegurada. "Al no subsidiar la tasa, la ganancia de las entidades financieras (del 3% al 8%) se mantiene indemne. Estas nuevas características atentan contra la sustentabilidad financiera de los potenciales beneficiarios", indicó el informe.

Para corroborar la hipótesis se tomó como ejemplo una familia que accedió el 31 de diciembre de 2015 a un préstamo por $ 1 millón del banco Santander Río a 20 años. El millón equivale a 71.174 UVAs al momento inicial. La tasa de interés cobrada por la entidad por sobre el ajuste de las UVAs es del 6,95%. Si se tiene en cuenta una relación inicial máxima permitida de cuota/ingreso del 25% da 549,68 UVAs ($ 7.723,04), por lo que el salario del trabajador o del núcleo familiar a fin de 2015 debió ser de $ 30.891,86.

El ejercicio reveló que en el primer año el crédito se incrementó 1%, que en valores nominales, esto implicó que la cuota aumentara casi $ 2.500 en 12 meses.

A lo largo de la vida del préstamo se van acumulando pagos excedentes por la temporalidad de los ajustes. Esto implica que al recibir aumentos de sueldo una vez por año se pagarán $ 184.000 de más por año, cuando en realidad si los ajustes salariales fueran semestrales serían $ 83.000 y si fueran trimestrales no superarían los $ 34.000 de excedente.

En un escenario similar al de 2016, cuando los salarios aumentaron 32,9% y las UVAs se incrementaron 35,6% en el mismo lapso, la relación cuota salario para un crédito a 20 años del Santander por $ 1 millón llegaría al 38,3% en el último mes del 2036. Es decir, que para saldar la última cuota del préstamo una familia debería destinar casi 40% de sus ingresos laborales.

Si bien el reporte advierte que ante un rebrote inflacionario la situación puede empeorar y encarecer más el crédito, al mismo tiempo aclara que si la inflación aminora y los ingresos no crecen, la relación cuota/salario también podría llegar a subir.

En la Universidad de Avellaneda aseguran que con estas iniciativas crediticias hubo un "corrimiento" del Estado como garante principal de la vivienda. "Desde lo político, el cambio en el sistema es notorio: se produjo una mutación en la lógica de acceso a la vivienda desde un sistema que buscaba incluir a los sectores de menores recursos, a otro puramente regido por las reglas del sector privado", concluyeron.

Informe de Sebastián D. Penelli.-

16 comentarios