lunes 24.9.2018
Ambito BIZ
Por Matías Celasco Correa.-
miércoles 15 de Agosto de 2018

"Wait and see" parece la consigna principal en el mercado de oficinas Premium

Por Matías Celasco Correa.-

La incertidumbre en la estabilidad macroeconómica argentina marcó el camino en estos primeros seis meses del año. A nivel internacional la era del dinero "barato" terminó. A nivel local la caída de demanda de dinero sembró el comienzo de un proceso de ajuste que se mostró principalmente en una corrida cambiaria en donde la devaluación acumulada desde principio de año fue del 46% y del 54% si tomamos los últimos 365 días.

Al mismo tiempo, una inflación que no cedía, un tipo de cambio atrasado, un déficit fiscal que no se redujo a tiempo y un déficit comercial que aumentaba configuraron desequilibrios que culminaron en un gran ajuste en el mercado financiero, el mercado más susceptible en el corto plazo, tanto en acciones como en bonos.

La incertidumbre continua a pesar de un dólar que parece estar negociándose con menor volatilidad y una baja en las últimas semanas. En las empresas, la precaución es la norma vigente, dolarizando sus carteras de inversión o especulando con las altas tasas en pesos y optando por una fuerte preferencia a la liquidez para hacer frente a sus obligaciones. Preferencia de liquidez que podría ayudar en una inminente suba de costos futura, algún descalce de deuda en moneda extranjera, algún fallo de pago o necesidad de refinanciación de sus clientes y poca certeza en la estimación de la demanda futura de sus productos, entre otras.

En este contexto, el mercado de oficinas Premium de Clase A+/A se mantuvo resiliente, con rentas que no mostraron variación y una tasa de vacancia que resultó con un descenso marginal. Si bien este mercado es inelástico a los movimientos de corto plazo, con una tasa de rentabilidad estable en los últimos años comenzamos a notar un aumento en los plazos de negociación.

Dentro de este contexto, parecería que "el que pega primero en este caso, no pega dos veces" ya que tanto oferentes como demandantes esperan entender cual es el movimiento del otro jugador, al mismo tiempo que esperan ver un desenlace en el complicado contexto macroeconómico.

Por el lado de la demanda, sus necesidades de ampliación o re localización a mejores oficinas está subordinada a su preferencia de liquidez en el corto plazo, pudiendo optar por esperar algún mes más para poseer mayores certezas en el impacto de sus negocios, y de continuar la crisis poder negociar mejores oficinas a precios menores.

Del lado de los oferentes, siendo estos "bigplayers" con grandes espaldas financieras, nulo nivel de apalancamiento y bajas tasas de vacancia, esperar también parecería la mejor opción, ya que de no encontrar una abrupta suba en la cantidad de oficinas "libres" no habría razón para bajar los precios de sus condiciones de negociación.

Continuando con este enfoque, también encontramos que los oferentes se sustentan en las estables tasas de retorno del alquiler de sus propiedades a lo largo de los años y sumado a esto, al no poseer riesgos de exposición financiera ni plazos de vencimiento de deudas propios de los inmuebles, vender no es una urgencia, por lo que podríamos también encontrar rigideces a la baja en los precios de venta de las oficinas en la gran mayoría de los casos.

De esta manera, del "Wait and see" el desenlace lo encontraremos completamente correlacionado al desarrollo de las variables económicas en los próximos meses, pudiendo al mismo tiempo comprender si habrá impacto o no dentro del mercado de oficinas.

* Research Analyst CBRE

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