Política

Alquileres: costos por barrio, el fenómeno "temporal" y una luz de alerta por la crisis

El alquiler se lleva en algunos casos más del 40% del ingreso familiar. Es casi imposible acceder a una vivienda por menos del equivalente al Salario Mínimo Vital y Móvil. Los contratos temporales le ganan terreno a los tradicionales. Crece el porcentaje de inquilinos que ya no puede continuar pagando. 

En la Ciudad de Buenos Aires viven cerca de 3 millones de personas, y de éstas más de un tercio son inquilinos. En los últimos años, mientras el poder adquisitivo sufre un fuerte deterioro al ritmo de la inflación, el peso del alquiler en el presupuestos de las familias se ha hecho cada vez más difícil de sostener. De hecho, según informes públicos y privados ese pago mensual se lleva más del 40% de los ingresos y es casi imposible conseguir una vivienda por un valor inferior al equivalente al Salario Mínimo Vital y Móvil, que hoy es de $ 12.500. Y un dato alarmante: crece la cantidad de personas que aseguran no poder continuar pagando el alquiler.

Un relevamiento del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (CESO) indica que el valor promedio de alquilar un monoambiente en la Ciudad es de $ 13.813, uno de dos $17.272, y uno de tres $ 26.402. Se trata de los que representan la mayor oferta de viviendas disponibles. También evalúa los de cuatro ambientes, cuyo promedio es de $ 38.034, y los de cinco a $ 50.404. Todo esto sin sumar expensas y servicios extra. Otro informe de la Defensoría del Pueblo muestra niveles cercanos. Para el primer caso el rango es de entre $ 8.000 y $ 14.000, en el segundo de entre $ 10.000 y $ 16.000, y el tercero de entre $ 14.000 y $ 20.000. A esto hay que sumarle las expensas, que en promedio son de $ 2.965, $ 3.496, y $ 4.404, respectivamente.

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<p>En el siguiente mapa 3D la altura de cada barra representa el precio del alquiler de la unidad habitacional.</p> <p> </p>

En el siguiente mapa 3D la altura de cada barra representa el precio del alquiler de la unidad habitacional.

Uno de los problemas que marca CESO es que “la incertidumbre respecto de la inflación futura dificulta el establecimiento de pautas de incremento y las negociaciones suele dejar disconformes a inquilinos y propietarios a la hora de llegar a un acuerdo”. En ese sentido, coincide la Defensoría: “La libertad para fijar el precio de las locaciones y el nivel de ingresos salariales, convierte al alquiler de vivienda entre los más caros de la historia nacional”.

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Oferta

La Defensoría indica que con un 33,38% de la oferta, los anuncios de departamentos de dos ambientes son los que predominan. Más atrás se encuentran los de tres ambientes (27,20%), los de un ambiente (18,22%), lo de cuatro ambientes (14,44%) y, por último, los de cinco ambientes (6,76%). De acuerdo a los anuncios relevados, los departamentos de un ambiente cuentan, en promedio, con 33,29 m² cubiertos; los de dos ambientes, con 44,07 m² cubiertos, los de tres ambientes, con 71,59 m² cubiertos y los de cuatro ambientes con 93,5 m² cubiertos. En cuanto a la antigüedad, el 45,5% tiene más de 30 años, y un porcentaje cercano tiene 20 o menos lo que muestra la aceleración de la construcción en los últimos tiempos.

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Sin embargo, esa mayor cantidad de unidades no se tradujo en una consecuente mayor oferta. Y es que muchas de esas propiedades fueron volcadas a alquileres temporarios, que ya representan el 43% del total. Se trata de departamentos amoblados, que se alquilan por períodos cortos (entre 3 y 12 meses) a precios mucho más elevados. Al no exigir la presentación de una garantía, son demandados también por residentes que no tienen posibilidad de cumplir con ese requisito. Sus valores van desde los $ 20.331 en promedio para los de un ambiente, $ 23.480 para los de dos, y $ 29.799 para los de tres. Es decir que sus precios son hasta casi 70% más elevados que en la modalidad tradicional.

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“Existen barrios, incluso, donde la disponibilidad de unidades para alquiler temporario supera ampliamente las unidades para alquiler por dos años. Es el caso de Palermo, Recoleta y San Telmo. En el resto de los barrios, los residenciales siguen siendo mayoría; sin embargo, en barrios como Retiro, Monserrat, San Nicolás, Almagro y Balvanera la brecha es muy corta”, advierte la Defensoría.

Al analizar los valores por barrio, Palermo, Núñez, Recoleta y Belgrano, junto a Puerto Madero son los que históricamente concentraron los precios más elevados. Pero en los últimos años se han sumado otros con fuerte revalorización como Colegiales, Caballito, Monserrat, Balvanera, y Villa Urquiza. En esas zonas, el alquiler promedio supera a la media de la Ciudad. Son, a su vez, donde se concentra la mayor cantidad de oferta disponible. En cambio, los barrios más económicos son los del sur, como Villa Soldati y Pompeya.

“El entorno del inmueble es uno de los principales elementos de su valorización. La disponibilidad de vías de acceso, transporte, seguridad, infraestructura básica de servicios, espacios de recreación cercanos y centros comerciales son algunos de estos factores”, recuerda CESO.

El peso en el bolsillo

Otro punto interesante del informe de la Defensoría es cómo están compuestos los hogares porteños y el peso que tiene el alquiler en el presupuesto familiar. Un informe publicado en 2017 por la Dirección de Estadísticas y Censos del GCBA afirma que:

- El 36,8% de los porteños viven solos.

- El 11,4% de los hogares está compuesto por madres o padres, con hijos a cargo.

- El 26,1% de los hogares está compuesto por una pareja con hijos (independientemente si los hijos son de la unión actual o de parejas anteriores).

- El 19,2% de los hogares está compuesto por parejas sin hijos o que no conviven con ellos.

- El 6,6% restante está compuesto por hogares multipersonales no familiares o familiares sin núcleo.

De esta forma, podemos afirmar que casi la mitad de la población asume con un solo ingreso todos los gastos del hogar, mientras que la otra mitad cuenta con por lo menos dos personas que pueden sostenerlo. Esto es relevante porque en abril de 2019, la Canasta Alimentaria (CA) para un hogar compuesto por una pareja de 35 años, económicamente activos, propietarios de la vivienda y con dos hijos de 6 y 9 años fue de $ 14.365 y la Canasta Básica Total (CBT), fue de $ 29.304. Si a estos montos le agregamos el valor del alquiler de un departamento de tres ambientes ($ 19.472), obtenemos que, para superar la línea de la pobreza, una familia inquilina con las mencionadas características necesita contar con ingresos superiores a $ 48.776. Un requisito que solo cumplen el 30% de las familias.

El otro tema a tener en cuenta es lo que cuesta comenzar un contrato de alquiler. Más allá de que desde hace un año y medio rige en la Ciudad una ley por la cual las comisiones a las inmobiliarias corren por cuenta de los propietarios y no de los inquilinos, hay otros costos que pueden llevar el valor del ingreso hasta casi los $ 70.000 y hasta los $ 55.400 para renovar.

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“En un contrato de dos años de duración, los precios aumentan cada seis o doce meses, por lo tanto, existen diferencias en relación a qué mes del contrato se considera para calcular el depósito. En el 8% de los anuncios analizados se pide un mes de alquiler del primer valor, en el 47% de los casos se pide un mes del último valor, en el 20% de los casos se piden dos meses del primer valor, en el 5% de los casos se piden dos meses del último valor y en el 20% de los casos se piden dos meses promedio”. Otros costos que hacen variar el resultado final son si se cuenta o no con garantía, los pedidos de informe, y la certificación de firmas ante escribano público.

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La Defensoría llama la atención sobre un fenómeno en crecimiento producto de la crisis económica: en el último año se incrementaron las consultas por imposibilidad de continuar los contratos. “Los nuevos gastos del seguro de caución y los aumentos por encima de los ingresos –de alquiler, expensas y servicios públicos- modificaron la matriz de reclamos ante el Programa de Atención a Inquilinos”, señala el informe.

En marzo de 2018, el 21% de las consultas estaban vinculadas a la dificultad en sostener el pago del alquiler y las expensas; en octubre, esa cifra ascendía al 35% y actualmente representa el 38,9% de los casos. Le siguen: la retención indebida del depósito al finalizar el contrato (16,94%), problemas edilicios (13,84%), impuestos y servicios públicos (10,45%), consultas previas a alquilar (9,03%), problemas con el intermediario (5,93%) y otras consultas (4,8%).

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