Ganadores y perdedores del Real Estate en la pandemia

Como tantos sectores de la economía afectados por la pandemia, la industria de bienes raíces arroja ganadores y perdedores. Mientras algunos especialistas aseguran que el contexto actual ofrece oportunidades, otros afirman que la crisis se profundiza a medida que avanza el 2020 y no vislumbran un panorama optimista en el corto plazo. Para conocer en detalle la coyuntura del mercado, analizamos el semáforo de cada sector:

Construcción, en alza

Si bien hay un marco general de estancamiento desde hace unos años que al principio de la pandemia parecía intensificarse, es importante destacar que luego, a medida que las restricciones se fueron relajando, los despachos al canal comercial se fueron recuperando de forma casi continua hasta septiembre. “A tal punto que el mes pasado nuestro índice quedó 23,7% por encima del nivel que tenía en febrero pasado, justo antes de que comenzara la cuarentena”, confiesa Daniel Muñiz, vocero del Grupo Construya.

El bajo costo en la construcción acentúa la demanda de acero.

Por supuesto, no sólo la normalización explica tamaña recuperación en un período tan corto de tiempo. “Al igual que en otros sectores de la economía, frente a un contexto de incertidumbre sobre la evolución futura de las principales variables (dólar, inflación, actividad, etc.), enfrentamos un salto de la demanda de nuestros productos. Entendemos también que existe la posibilidad que este fenómeno sea transitorio, ya que está muy relacionado con la búsqueda por proteger el capital de trabajo en los casos de distribuidores y empresas constructoras, así como las familias buscan protegerse de una aceleración de la tasa de inflación”, continúa Muñiz.

Según datos oficiales, en los últimos meses la reapertura de las actividades y la normalización de las entregas permitieron que los despachos de julio, agosto y septiembre volvieran a ubicarse entre los 10 más elevados de los últimos cuarenta años, con un volumen que incluso llegó a 1,04 millones de toneladas en el último mes (6º mejor septiembre de los últimos 40 septiembres).

“Realizamos periódicamente encuestas de opinión para conocer lo que están pensando los actores de los diferentes eslabones que integran la cadena de valor de la construcción. Estas encuestas reflejan que cuando miramos hacia adelante para que la economía en general y nuestra cadena de valor en particular vuelvan a crecer, necesitamos: estabilidad de las reglas de juego generales, menor presión impositiva, política de vivienda y hábitat de largo plazo, baja inflación y condiciones necesarias para que resurja el horizonte de planeamiento y el crédito a largo plazo”, concluye Muñiz.

Mercado Residencial, expectante

“El año estuvo marcado sin dudas por dos aspectos, la pandemia y la cuarentena. La pandemia modificó hábitos de vida y de consumo. Veremos si estos serán definitivos o solo temporales. La cuarentena profundizó una crisis económica que lleva 12 trimestres con impacto negativo sobre la demanda de inmuebles que se refleja en el volumen de operaciones, que en 2020 mostrará el año con menor volumen de cierres desde que se tiene registros. Los valores se ajustaron en promedio un 30 % respecto a inicios 2019”, sostiene Diego Álvarez Espín, economista, desarrollador y bróker inmobiliario.

El especialista hace un análisis de la coyuntura: “la soja cotiza a 400 dólares, y la tasa de interés en el mundo civilizado supera 0,5 % en el contexto de mayor liquidez de las últimas décadas. Con este marco y luego de una caída de más de 20 puntos acumulados del PBI local cualquier técnico económico pronosticaría un rebote de la economía por encima del 5%. Pero la economía es una ciencia social y no es exacta porque influye lo que subjetivamente los actores determinen cómo posible a la hora de tomar sus decisiones”, opina.

Con respecto al año entrante, Álvarez Espín considera que “si avizoran una recuperación podemos tener un 2021 de excelente volumen de operaciones con ticket promedios un 70% de los valores de 2018. Si sucede lo contrario, advirtiendo volatilidad e incertidumbre seguramente repitamos un volumen de ventas bajo, improbablemente bajo como 2020, pero inferior al promedio de los últimos años .. quizá superior al 2019”.

Alquileres, sin brújula

El mercado de alquileres atraviesa uno de sus peores momentos. “Antes de la nueva Ley en pandemia, muchos propietarios dudaban de renovar contratos por la susceptibilidad en la relación que hay entre inquilinos y propietarios: Los dueños experimentaban rentas bajísimas históricas y dudan de seguir poniendo en alquiler la propiedad. Ahora ese retiro de propiedades del alquiler se volvió masiva cuando se sancionó la Ley. Prefieren tenerlas vacías y esperan una recuperación del mercado o incluso venderlas para con el dinero invertir en otro activo”, expone Diego Lo Nigro, corredor inmobiliario, Co Founder del Grupo TGR.

“Las propiedades en alquiler residencial en CABA experimentaron subas de hasta casi un 50% y se le suma entre otras cosas, que el ABL lo paga el propietario, la nueva Ley de alquileres es pareja porque perjudica tanto al propietario como el inquilino por igual”, entiende Lo Nigro y sigue: “luego del primer año, cuando se empiecen a ajustar los contratos habrá un desfasaje entre el índice del Banco Central y la realidad, por lo tanto los nuevos contratos de alquiler van a seguir experimentando subas importantes porque los propietarios van a seguir queriendo proteger esa renta que va a seguir siendo mínima. También creo que una gran parte va a estar dispuesta a colocar sus propiedades en venta”.

Desarrolladores, con optimismo

La variable más volátil y al mismo tiempo más significativa en un desarrollo inmobiliario, es el valor de la tierra, que si bien está recuperando el valor, todavía se consiguen terrenos a muy buen precio. Los costos de construcción también influyen y en este momento los valores están en su mínimo histórico, aunque recuperándose poco a poco.

“Los costos van cambiando, en general al ritmo de la variación del tipo de cambio, mientras que los precios del producto terminado, oscilan con su propia lógica coyuntural. Hoy, por ejemplo, en Buenos Aires se mantienen bastante sólidos en dólares a pesar de la crisis”, considera Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

“La mayoría de las transacciones que se hicieron este año de terreno fueron en canje, lo cual pesifica y en consecuencia abarata el costo para el desarrollador. Para mí, es un gran momento para tomar lotes en canje y para lanzarse a construir”, considera Tabakman. El presidente de CEDU es optimista con las recientes medidas anunciadas. “El blanqueo viene acompañado de otras ventajas impositivas que nos están dando, nos sentimos privilegiados en este contexto de tanta restricción fiscal, lo sentimos como un privilegio”, opina y sigue: “la apuesta es el combo: el blanqueo, más que se abarató tanto el costo de construcción y que a la gente le gusta invertir en ladrillos”.

A pesar del buen presente del sector, Tabakman advierte que se necesita más: “Nosotros pedimos más porque la crisis es tan fuerte que nos parece que hace falta poner medidas de mucho impacto; pedimos menor costo y más plazo del que están anunciando, que sería hasta el 28 de febrero, porque las obras son largas”, enfatiza.

Inmuebles comerciales, en baja

El sector de locales comerciales atraviesa una crisis sin precedentes, “inquilinos arreglando con el propietario bajas de alquiler en algunos casos entre el 70% y 50%”, cuenta Miguel Altgelt, Presidente de Altgelt Negocios inmobiliarios. “Pero se está prolongando mucho más de lo esperado, y vemos que muchos inquilinos han cambiado la estrategia. Unos rescindiendo el contrato, otros cambiando el rubro, otros reposicionándose porque quieren mejor ubicación que antes no lo podían hacer. Notamos gente joven con ganas de emprender y están alquilando. Son los nuevos inquilinos. Son pocos los rubros que no han sufrido esta situación”, agrega Algelt.

“Las ventas de los locales son nulas salvo el consumidor final. Los locales eran un buen resguardo para el inversor, hace unos 15 años la renta era del 6%, hoy ronda el 1%. Pero lo interesante es que a pesar de todo lo que estamos viviendo, la pandemia, la situación política, muy baja renta, no están preocupados, percibo mucha tranquilidad. Prefieren dejar de ser inquilinos e invertir en algo que van a usar a muy buenos precios. Es como volver al pasado. Hace muchos años el comerciante era dueño de su local”, sintetiza.

Lo cierto es que hoy los propietarios saben que tienen que tener ocupado el local por 3 años a una muy baja renta. Pero prefieren eso a tener que desprenderse a los valores actuales que impone el mercado.

Condo Hoteles, en la dulce espera

“La construcción y desarrollo de hoteles como productos de real estate son inversiones a largo plazo que se hacen a 20-30 años. Al ser una actividad con un recorrido que empezó hace décadas y con proyección a futuro, la construcción no tiene que perder impulso. El turismo va a seguir creciendo, se consolidó en los últimos 15 años fuertemente no sólo porque vacacionar se estableció como un hábito, sino también por la actividad económica. El turismo funciona como mecanismo integrador”, explica Lisandro Cristiá, CEO de Argenway, operador turístico y desarrollador.

“Los hoteles, en definitiva, son edificios. Cuentan con la particularidad de que los espacios comunes se piensan de manera que la operación hotelera pueda ser más eficiente, pero no dejan de ser un edificio que puede transformarse y no dejan de ser una alternativa sólida que permite a un inversor de real estate diversificar su cartera, a su vez, aparecen con muy buena tendencia de crecimiento los complejos de usos mixtos que combinan distintos usos que no se encasillan en uno”, detalla Cristiá.

PropTech, la vedette

La pandemia a nivel mundial favoreció a las empresas que tienen sus canales digitalizados. Las proptech dejaron de ser una tendencia para convertirse en una necesidad. “Básicamente antes el potencial cliente podía acercarse a las propiedades. Hoy motivo de la cuarentena y en muchos países con cuarentenas extremadamente largas, las propiedades han tenido que acercarse a los clientes. Para esto han tomado protagonismo muchísimas tecnologías que antes estaban haciendo esfuerzos muy grandes por ser aceptadas en el mercado y que ahora sin otra alternativa han sido incorporadas compulsivamente”, analiza Pablo Sánchez, director de la Comunidad de Negocios Inmobiliarios y de Remate Inmobiliario.

“Argentina tiene excelentes recursos muy profesionales y a la vanguardia de la tecnología que son demandados internacionalmente, esto hace que por un lado exportemos estos recursos pero también hace que en el mercado interno se hayan encarecido esa mano de obra casi al punto de convertirse en inalcanzable para muchas empresas locales. Básicamente porque cotizan en dólares”, argumenta Sánchez, quien ve en el corto plazo un gran salto evolutivo para las PropTech y el mercado del real estate.

“Las empresas inmobiliarias tanto comercializadoras como desarrolladoras y constructoras han incorporado muchísimas herramientas al punto que han dejado atrás a las regulaciones. Esto exigirá al Estado aggiornarse urgentemente. Por ejemplo, los boletos digitales, la firma electrónica, smart contract, tokenización de activos inmobiliarios, transacciones con monedas electrónicas, el materport, recorridos virtuales, realidad aumentada, el registro digital de inmuebles, etc”, esgrime Sánchez.

Inmuebles Industriales, en amarillo

“El mercado de inmuebles industriales recibió los últimos años grandes inversiones. Se construyeron muchos m2 y lastimosamente hace 3 años que la economía viene con una contracción muy significativa. Gran parte de los depósitos construidos están vacíos y eso hizo que los precios se desplomen y por lo tanto la rentabilidad hoy cayó mucho. La vacancia sigue muy alta, lo que desmotiva nuevas inversiones. Hasta que no se absorban los m2 disponibles y no reaccione la economía las inversiones solo las vamos a ver en desarrolladores muy especializados”, opina Adolfo Curi, director del Grupo Posadas

Por otra parte, el mercado industrial logístico mantuvo los niveles de ocupación de la mano de la explosión del ecommerce. “La venta online creció en los meses de pandemia significativamente, se incrementaron los stocks en los depósitos mitigando la caída generalizada del consumo. Podemos decir que el sector fue de los menos afectados por la pandemia”, acota Curi, quien ve un panorama más optimista hacia adelante: “Argentina viene de una recesión que arrancó en 2018, creo que el 2021 va a ser mucho mejor que el 2020, esperemos poder volver a niveles del 2018. De todas maneras, tenemos que volver a crecer en forma sostenida, para que el real estate industrial vuelva a tener protagonismo”.

Con respecto al futuro, Curi analiza que “el mercado en la Argentina es muy chico comparado con la región, hay espacio para incorporar infraestructura de calidad, mejorando la eficiencia de las operaciones logísticas para aportar de esta manera a la cadena de valor del país. El ecommerce es una realidad, el paradigma del comercio mundial está cambiando a una velocidad que asombra, vamos a necesitar de grandes centros de distribución para poder insertarnos y adaptarnos a la exigencia que viene”.

Oficinas, mercado planchado

El sector de oficinas está golpeado, las rentabilidades cayeron sensiblemente. “Entonces, la evolución del resto de los precios de la economía hace que los pesos que ingresan a las cuentas de los locadores sean relativamente menos en relación a la evolución del resto de los precios”, dice Juan Pablo Gutiérrez, Co Founder GM2 Real Estate.

“Dicho esto, y en contraposición al desarrollo de oficinas, el metro cuadrado de construcción es más barato, entonces es buen momento para desarrollar, pero la otra cara de la moneda es ¿habrá demanda dentro de tres años para cubrir esos metros cuadrados?”, se pregunta Gutiérrez.

El contexto genera mucha incertidumbre y la incertidumbre inmoviliza. A pesar de encontrar buenos negocios de oportunidad, con valores sumamente atractivos, “los inversores que están líquidos o dispuestos a invertir bajo otras circunstancias no lo están haciendo”, analiza el especialista.

“Los hechos demuestran que las medidas de gobierno afectaron negativamente al sector. Hay varios desarrollos importantes que sabemos que están frizados con fecha de iniciación incierta. La situación macroeconómica está complicada porque para que se puedan ocupar nuevos metros cuadrados, que a Buenos Aires le hacen falta, tiene que haber crecimiento económico, desarrollo económico de la actividad privada, expansión en la cantidad y la calidad de compañías. Y eso no está sucediendo, al contrario, el mercado se está achicando y los números de vacancia van a cerrar este año en torno al 12/13%. El mercado está esperando medidas de fondo, un plan de largo plazo que nos marque un norte para poder proyectar y decir bueno, vamos para aquel lado. La inflación y el tipo de cambio están pegando fuerte”, continúa el empresario.

La proyección de Gutiérrez es pesimista. Considera que “hay expectativas de una devaluación importante, por lo que sacar o licuar esas expectativas, ya sea por hacerlo definitivamente o trazar alguna línea muy concreta donde diluya esas expectativas de devaluación, es muy necesario. Luego tenemos la carga impositiva, que es muy fuerte. El mercado de oficinas corporativas es absolutamente formal, entonces le impacta directamente al negocio toda la carga impositiva: desde los impuestos nacionales, provinciales y municipales, desde ganancias, pasando por ingresos brutos o las tasas de seguridad e higiene”.