Opiniones

Claves para invertir en fondos comunes inmobiliarios

Pasó inadvertido un decreto que regula la Ley 27.440, artículo 205, relativo al tratamiento fiscal de los Fideicomisos y Fondos Comunes de Inversión. Con la nueva disposición más beneficios para invertir.  

Entre la crisis y los tiempos electorales de nuestro país en esta año, a muchos se les ha pasado el decreto publicado en mayo que regula la Ley 27.440, artículo 205, relativo al tratamiento fiscal de los Fideicomisos y Fondos Comunes de Inversión (FCI) destinados a la inversión inmobiliaria, y artículo 206, que brinda exenciones impositivas a la vivienda social. Éstas eran reglamentaciones esperadas que destraban inconvenientes que tenían hasta ahora quienes quisieran invertir en el sector.

Hasta ahora quienes invertían en FCI inmobiliarios, o sea prácticamente nadie, ya que el primer FCI inmobiliario se aprobó a comienzos de este año, tenía que descontar la carga impositiva completa dentro de su análisis de negocio, ya que el FCI era un sujeto imponible. Claro, los negocios de este tipo no se hacían con ese instrumento, sino con el ya popular fideicomiso, que tenía en los últimos años casi las mismas obligaciones que una empresa.

A partir de la reglamentación, ambas figuras jurídicas pasan a ser sujetos impositivamente transparentes -excepto que generen renta del exterior-, pasando la carga tributaria a la cabeza del inversor: 30% para empresas y 15% para personas físicas. Esto da una ventana de diferimiento de varios meses para la liquidación del impuesto, recién para después del cierre del siguiente ejercicio al momento del cobro del dividendo. Y no existe aquí el impuesto del 7% que sí tienen las empresas para repartir dividendos, lo que les da otra ventaja competitiva.

Los fideicomisos y FCI que inviertan más del 75% en vivienda social, o en préstamos hipotecarios para la vivienda social, definida como unidades con un costo menor a 220.000 UVA, (unos 180.000 dólares) no pagan impuesto a las ganancias. Este tributo es reemplazado por una alícuota del 15% si los dividendos se reparten luego de 5 años, o totalmente exentos si se reparten luego de 10 años. Todos estos efectos son retroactivos al ejercicio 2018.

Estos importantes beneficios cuentan, claro, con un también importante bemol. Los FCI deben ser colocados a través de oferta pública autorizada por la CNV, lo que en un mundo ideal sería perfectamente razonable, ya que implica una sólida protección jurídica a los intereses del inversor y la generación de un mercado secundario con liquidez, pero en este país eleva considerablemente la barrera de entrada para jugadores chicos. Para calificar a este formato, hay que contar con una empresa de gran envergadura, ya que los requisitos (avales, auditorías externas, historial de balances) no son viables para los jugadores más chicos. Queda por ver si en el futuro se harán más accesibles estos mecanismos, para poder universalizar los FCI inmobiliarios como una opción más en el menú del inversor argentino.

(*) Director de Grupo Chomer

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