Desarrolladores especulan con nuevo código urbano

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Apuestan a que la av. Córdoba cambie su fisonomía. El excorazón de los outlet podría transformarse pronto en una zona residencial.

El nuevo Código de planeamiento urbano en la Ciudad de Buenos Aires hace especular a los desarrolladores para ganar edificabilidad. Lo que busca la nueva normativa es emparejar todas las alturas de las zonas y para muchos es la oportunidad para que ciertas arterias comerciales cambien su fisonomía. La av. Córdoba, que supo ser el corazón de los locales comerciales de outlet hoy por la crisis económica, tiene decenas de negocios cerrados, pero los desarrolladores apuntan a que esos lotes se transformen en los sitios ideales para la construcción de torres.

"El Código va a intentar emparejar todas las alturas. Hoy hay zonas donde se pueden construir 2 o 3 pisos, otras zonas donde se pueden construir 12 o 14 pisos. La idea es llevar, por volumetría, a una estructura media para que no sean rascacielos, ni un inmueble donde no se puedan hacer más de dos pisos o tres, ni una zona industrial o una zonificación para hacer una casa. Y le va a dar la posibilidad de construir locales en los edificios, no va exigir lo que es 'planta baja libre'. Eso le va a dar fluidez comercial y de vivienda a la zona, fundamentalmente desde Scalabrini Ortiz hacia el lado de Jorge Newbery", explicó a este diario Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.

Lo cierto es que la nueva normativa permite que en la av. Córdoba se construya edificios, según la zona, de una altura máxima de 22 metros lo que equivale a 7 pisos y 31 metros, es decir 11 pisos. "Hoy la zona se transformó en un polo más exclusivo, es la puerta de Palermo Soho", agregó Migliorisi. "Fue un boom en los años 90. Los locales eran muy codiciados, luego se fue ampliando por la zona de Palermo. Las empresas invirtieron mucho dinero para posicionarse en dicha zona. En los últimos años los emprendedores se encontraron que el público dejó de caminar por ese lugar y comenzó la etapa de transformación", indicó Miguel Atgelt, presidente de la inmobiliaria que lleva su nombre.

Persiana bajas

Hoy en la zona se ven decenas de locales cerrados para los desarrolladores, muchos especulan con el crecimiento de la zona. "Hay muchos propietarios que decidieron vender o poner sus propiedades para desarrollar. Además con la inminente sanción del nuevo código de planeamiento urbano deciden esperar para alquilar, vender o asociarse a algún desarrollador", concluyó Migliorisi.

"Si hay locales cerrados es básicamente porque no consiguen clientes con los valores locativos que pretenden ni tampoco consiguen a alguien que quiera construir hoy por el valor de venta que ellos pretenden, porque yo no creo que vaya a cambiar la av. Córdoba. La gran mayoría en vez de ganar edificabilidad va a perder, porque vos sumando varios lotes en conjunto, antes tenías la posibilidad de construir una torre y ahora ya no, porque hay una altura máxima", explicó el especialista en real estate, José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Sin embargo para los desarrolladores, los locales hoy cerrados pueden ser oportunidades. "Es probable que si hoy vemos un local vacío sobre lote propio, mañana eso se transforme en un edificio con local", argumentó Diego Migliorisi.

"Especular en ganar edificabilidad con el nuevo código, a mi me parece extraño. Los lotes sobre Córdoba están sobre avenidas ancha y eso permitía edificar más con el código vigente, pero el código nuevo para mi está lejos de beneficiar la zona. Yo creo que los locales están cerrados porque los valores de alquiler no se ajustan a la nueva realidad y están muy elevados. Además se vendía un producto muy concentrado como ropa, que apuntaba a un comprador que en realidad ahora viaja afuera y se compra ropa en el exterior que es más económica", concluyó Rozados.


Los precios

En la av. Córdoba un local puede valer en promedio u$s400.000 y a la hora de alquilarlo puede tener una renta que ronda el 5%. "Los locales no valen por m2 sino por su renta", explicó Atgelt. Para alquilar, un negocio de 80 m2 en 2 plantas con un frente de 4,50 metros se necesita aproximadamente $35.000 o $40.000.

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