Problemáticas consorciales; el tema es rendición de cuentas

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El artículo 2044 del CCC resuelve una antigua discusión doctrinal relativa a si los consorcios son o no personas jurídicas a los cuales le otorga esta última naturaleza.

En el nuevo código civil en los artículos 1319, 1320, 1324 Inc.) y en el 1334 se establece que la Rendición de Cuentas (RC) debe emitirse de modo descriptivo y documentado; con las referencias y explicaciones necesarias para su comprensión; y acompañando los comprobantes de los ingresos y egresos, excepto que sea de uso no extenderlos y ser consistentes con los libros que lleve quien las rinda (art. 858 y siguientes).

Además, el artículo 320 dice: "Están obligadas a llevar contabilidad todas las personas jurídicas privadas y quienes realizan una actividad económica organizada o son titulares de una empresa o establecimiento comercial, industrial o de servicios. Cualquier otra persona puede llevar contabilidad si solicita su inscripción y la habilitación de sus registros o la rúbrica de sus libros, como se establece en esta misma Sección".

Asimismo, según el artículo 320 del Código Civil y Comercial de la Nación, el que dispone:

"Están obligadas a llevar contabilidad todas las personas jurídicas privadas y quienes realizan una actividad económica organizada o son titulares de una empresa o establecimiento comercial, industrial o de servicios. Cualquier otra persona puede llevar contabilidad si solicita su inscripción y la habilitación de sus registros o la rubrica de sus libros, como es establece en esta misma Sección".

"Sin perjuicio de lo establecido en leyes especiales, quedan excluidas de las obligaciones previstas en esta Sección las personas humanas que desarrollan profesiones liberales o actividades agropecuarias y conexas no ejecutadas u organizadas en forma de empresa. Se consideran conexas las actividades dirigidas a la transformación o a la enajenación de productos agropecuarios cuando están comprendidas en el ejercicio normal de tales actividades y las por el volumen de su giro, resulta inconveniente sujetar a tales deberes, según determine la jurisdicción local".

1|Personas Jurídicas Privadas

Según el art. 148 del nuevo Código, gozan de personalidad jurídica diferenciada de sus miembros y administradores, y están sometidas a las normas especiales previstas para cada una y a las normas generales de los art. 150 a 167, entre ellas citamos a las sociedades, asociaciones civiles, simples asociaciones, fundaciones, mutuales, cooperativas, consorcio de propiedad horizontal y ya hemos mencionado que, todas ellas están obligadas a llevar contabilidad, sin perjuicio que sea exceptuadas en función al volumen de su giro (último párrafo del art. 320),

2| Consorcio De Propiedad Privada

El nuevo art. 2044, resuelve una antigua discusión doctrinal relativa a si los consorcios son o no personas jurídicas, ya que dice que: "El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituyen la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador..." El reglamento de propiedad y administración se inscribe en el Registro Inmobiliario (art. 2038).

Lamentablemente se omitió considerar que ser "persona jurídica privada", sin un régimen especial, deja formalmente incurso a los consorcios en el art. 2º de la ley 24.522 y, por ende, sería sujeto pasivo de quiebra, lo que resulta incompatible con sus finalidades, cabe aclarar que este supuesto ya fue rechazado por la jurisprudencia y es una posibilidad que nosotros descartamos.

Atento a lo anterior, los consorcios son una "persona jurídica privada" que está obligada a llevar contabilidad, resta ahora implementar una normativa adecuada a tal fin que respete el parámetro de volumen tanto en lo relativo a la significación económica del ente como así también a la cantidad de unidades funcionales entre otros ítems a considerar

  • Plazo para su presentación

    La Asamblea se debe realizar dentro de los 60 días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado por el reglamento de copropiedad y también:

    1) Cuando lo estipulen las partes o la Ley.

    2) Al concluir el mandato definitivamente.

    3) O si el mandato es de ejecución continuada, al concluir cada uno de los períodos o al final de cada año calendario. En estos casos cabe mencionar que si la rendición de cuenta del último período es aprobada, se presupone que también lo fueron las rendiciones correspondientes a los períodos anteriores.

  • Criterio de lo percibido

    Debería aplicarse este sistema de imputación, ya que lo que se rinde es lo pagado y se expone lo cobrado para informar las disponibilidades, y también el detalle del pasivo, otros créditos, expedientes judiciales y también el inventario que podría contemplar el conjunto de matafuegos, bombas de agua agregadas y en su caso generadores de energía, los elementos para practicar deportes de los gimnasios, los muebles de los S.U.M. y piscinas, y en general otros ítems cuya existencia depende de los servicios que tenga el inmueble.

  • Contenido

    La preparación del estado contable que nos ocupa, es consistente con el out put de la gestión del administrador que se materializa en las expensas que reciben los propietarios, aquí también nos encontramos que tanto la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, como la Provincia de Buenos Aires, han avanzado sobre esta cuestión generando modelos bastante similares, sin embargo entendemos que esta cuestión debería ser regulada a nivel nacional, y a partir de ese modelo plantear las pautas de una Rendición de Cuentas para Propiedad Horizontal que también se aplique en todo el territorio de nuestra nación.

    Atento a lo anterior en la Rendición de Cuentas (RC) debe incluirse:

    Los gastos agrupados en rubros tales como los que se refieren a costos del personal del consorcios, mantenimiento y reparación de partes comunes y propias, administración, seguros, y otros que pudieran corresponder,

    El flujo de fondos al inicio, sumando los ingresos mensuales percibidos, y restando los egresos pagados respecto de cada rubro o cuenta que conforman los movimientos mensuales y así sucesivamente hasta el final del último mes que compone la rendición mencionada, para obtener el saldo final del período anual y así permitir saber el promedio mensual de egresos y poder proyectar el año subsiguiente, respecto de las finanzas del consorcio.

    Los saldos de activos y pasivos al cierre del año, que deben coincidir con el detalle realizado al mes de cierre del período anual bajo análisis. El detalle de los activos, que incluyen además del dinero, el crédito por expensas, detalle de deudores y juicios en los que el consorcio sea el actor, bienes tales como los matafuegos, muebles que podría tener en el hall de entrada, y en su caso en el SUM (salón de usos múltiples), en el caso de contar con gimnasio los aparatos respectivos, bombas de agua y generadores eléctricos y otros bienes que se puedan activar y en su caso amortizar. El pasivo, tanto corriente como no corriente, incluyendo expedientes judiciales y eventuales reclamos de los organismos de recaudación.

    Una memoria que describa las situaciones relevantes del ejercicio, tales como, implementación de fondo de reserva, y en su caso expensas extraordinarias, trabajos realizados y a realizar y lo incrementos salariales. Adicionalmente estimamos que la Rendición de Cuentas, debe incluir información relativa al cumplimiento de las decisiones asamblearias, listando cada una de ellas y describiendo las acciones realizadas por cada punto.

    También sería recomendable agregar una comparación respecto de ejercicios previos, tanto en lo relativo a las erogaciones, como a los ingresos,

    A fin de garantizar la transparencia, veracidad y exactitud de la información las rendiciones deberían ser preparadas por profesionales en ciencias económicas con firma certificada en el Consejo Profesional correspondiente.

  • Los comprobantes

    Para resguardar la documentación que es base del estado contable bajo análisis, algunos administradores evitan su traslado al acto asambleario y optan por dejarla a disposición de los condominios, mencionando tal situación en el orden del día de la asamblea en la que se someta la RC a su aprobación, y dentro de la misma convocatoria enviada con razonable antelación - que a mi juicio - no debería ser inferior a 10 días hábiles, de modo que los interesados puedan examinar los comprobantes de respaldo sin inconvenientes. Otros opinan de modo opuesto, y estiman que hay que llevar todos los comprobantes a la reunión y en dicha oportunidad entregarlos al consorcio, y dejar constancia en el acta de la reunión

    3| Carencia De Una Norma A Medida De Los Consorcios

    Actualmente no existe regulación específica acerca de la rendición de cuentas, ya que el consorcio no es un comercio, y por tanto no tiene fin de lucro, salvo que se alquile una porción de la terraza para una antena de telecomunicaciones, cartel publicitario, una medianera para el mismo fin, o una unidad funcional de propiedad del consorcio sea locada, como ser una cochera, departamento o local, etc.

    Atento a lo anterior no existe uniformidad respecto al formato de la RC y esto provoca que

    no se informe correctamente el resultado de un ejercicio, y que de no ser observadas por los propietarios avalan una gestión administrativa, aunque es claro que deberían aplicar el criterio de percibido, ya que lo que se rinde es lo pagado y se expone lo cobrado para informar las disponibilidades, y también el detalle del pasivo, otros créditos, expedientes judiciales y el inventario que podría contemplar el conjunto de matafuegos, bombas de agua agregadas y en su caso generadores de energía, y otros ítems cuya existencia depende de los servicios que tenga el inmueble, tales como piscina, gimnasio, etc.

    Asimismo si la administración cesa en sus funciones, ya sea por renuncia o por remoción, debe realizar la Rendición Final de Cuentas de su gestión y proceder a la Entrega de la documentación del consorcio mediante el Acta correspondiente.

    Ante la ausencia de una norma contable especifica para Consorcios, muchos colegas entienden que debe aplicarse la Resolución Técnica 11 para Entidades sin Fines de Lucro, norma que por cierto exige una multiplicidad de reportes que en la mayoría de los casos no resultan acordes con la simplicidad de un consorcio,

    por otra parte la Resolución Técnica 41,( modificada por la RT 42), cuya vigencia se previó para los ejercicios iniciados a partir del 1 de julio de 2015, al definir su Alcance resulta ser que podrá aplicarse a los Entes Pequeños (EP), con o sin fines de lucro y cualesquiera sean los períodos por ellos cubiertos, definiendo a los entes pequeños de la siguiente forma:

    1) No estén alcanzados por la Ley de Entidades Financieras o realicen operaciones de capitalización, ahorro o en cualquier forma requieran dinero o valores del público con promesa de prestaciones o beneficios futuros;

    2) No son aseguradores bajo el control de la Superintendencia de Seguros de la Nación;

    3) No superen el monto de ingresos en el ejercicio anual anterior de quince millones de pesos ($ 15.000.000);

    4) No son sociedades anónimas con participación estatal mayoritaria o de economía mixta; y

    5) No son sociedad controlante de, o controlada por, otra sociedad excluida por los incisos anteriores.,

    6) Si bien atento a lo anterior, los consorcios podrían esta incluidos, dentro de las premisas fundamentales de la Resolución Técnica, se establece que se debe aplicar el método de devengado, cuando en general en los consorcios se aplica el de percibido, resulta ser que la norma analizada no se aplica para los consorcios.

    Según el nuevo Código, los consorcios de propiedad horizontal son "personas jurídicas privadas" y por tanto deben llevar contabilidad, sin embargo a la hora de emitir las expensas y anualmente (o con la frecuencia que exija el Reglamento de Propiedad Horizontal) convocar a una Asamblea Ordinaria para someter a su aprobación la Rendición de Cuentas, no existe un modelo que garantice brindar la información adecuada, y siendo así tampoco existe la lógica uniformidad que estas cuestiones requieren , por lo tanto resta ahora encarar la implementación de una normativa adecuada a tal fin - sin perjuicio de adecuar las exigencias formales a las dimensiones de cada entidad para eximirlas de ciertos tramites o formalidades que podrían implicar costos excesivos, en función del volumen de sus transacciones (según el último párrafo del art. 320).
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