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El crowdfunding como impulsor de los negocios inmobiliarios

El poder de la colectividad como impulsor de la actividad productiva ya no puede ser ignorado por el mercado inmobiliario. El crowdfunding, o financiamiento colectivo, surge como una alternativa atractiva ante la falta de penetración del crédito bancario. Es el siguiente paso en la evolución del real estate, en donde miles de pequeños inversores participan en la compra de propiedades que, debido a su tamaño y rentabilidad, sólo estaban al alcance de los grandes jugadores institucionales.

La mayoría de las ofertas de crowdfunding trabajan con emprendimientos comerciales que posean un flujo de efectivo constante, como es el caso de hoteles, edificios de apartamentos, oficinas, centros comerciales o instalaciones de almacenamiento. Una compañía fiduciaria independiente (sponsor) es la encargada de ir administrando los recursos. Los inversores financian un proyecto y cuando éste se pone en marcha, van recibiendo periódicamente una parte de sus ingresos. Además, les corresponde un beneficio extra a través de la venta definitiva de la propiedad. Aunque los rendimientos varían y no están garantizados, las diferentes compañías del sector prometen un retorno de entre el 10 y el 12 por ciento anual.

Sitios web como RealtyMogul o Fundrise son punta de lanza en Estados Unidos. Los ahorristas pueden navegar por las inversiones, revisar documentos y recursos de "due diligence" para finalmente firmar los contratos legales de forma segura en línea. De esta manera, pueden invertir cantidades relativamente pequeñas de dinero en diferentes ventures de bienes raíces como una manera de limitar el riesgo. RealtyMogul exige un mínimo de u$s 5.000 para invertir, mientras que Fundrise requiere apenas u$s 100, convalidando inversiones individuales promedio de u$s 60.000 y u$s 10.000 respectivamente, según The Wall Street Journal.

Estos emprendimientos estaban antes circunscritos a inversores "acreditados", con ingresos anuales de más de u$s 200.000 o un patrimonio por encima del millón de dólares. Sin embargo, el Gobierno de Barack Obama a través de la Comisión de Valores de ese país, abrió, a mediados de 2013, el mercado a jugadores no acreditados.

Restricciones

"Durante 80 años, la legislación estadounidense impedía que un particular invirtiera en proyectos inmobiliarios, limitando al pequeño inversor a productos tradicionalmente de muy poco retorno como las acciones, los bonos y las materias primas", explicó al diario El País el desarrollador colombiano Rodrigo Niño. "No se publicitaban los proyectos y además faltaba la tecnología para que fuera posible. Los grandes proyectos inmobiliarios eran cosa de las grandes corporaciones; pero en septiembre del pasado año la administración de Obama abrió estos proyectos al pequeño inversor", agregó.

Niño es titular de Prodigy Network, líder en Colombia y Estados Unidos en la financiación colectiva de la construcción. Lleva seis proyectos entre estos dos países, acumulando inversiones de más de u$s 600 millones de dólares provenientes de 6.200 inversores. La firma mantiene el capital en una cuenta escrow offshore hasta que el monto total del proyecto es recaudado. La fiduciaria asegura que la inversión sólo sea destinada a la adquisición y si no se ha recaudado suficiente capital en el período definido, se encarga de devolver la inversión en su totalidad.

El proyecto insignia de Prodigy es el BD Bacatá, el edificio más alto de Colombia, que ofrece una propuesta mixta con hotel, locales comerciales, oficinas y departamentos. Aproximadamente 3.800 individuos contribuyeron con u$s 170 millones de los u$s 240 millones necesarios para construir el rascacielos de 66 pisos en el centro de Bogotá. Los inversores, cuyo aporte mínimo ronda los u$s 20.000, también pueden comprar y vender sus participaciones por medio del programa de venta que funciona como un mercado secundario.

Manhattan

Prodigy ahora concentra sus esfuerzos en 17John, un apart hotel en el corazón de Manhattan, que sucede a otros emprendimientos exitosos como The Williams y AKA Wall Street. El edificio de 23 pisos con 191 apartamentos y un presupuesto de ejecución de u$s 275 millones, ya completó el financiamiento colectivo, con una inversión mínima de u$s 100.000 por individuo. "La cantidad la hemos ido rebajando a medida que ha crecido nuestra capacidad; en Estados Unidos comenzamos con u$s 250.000, ya la hemos rebajado a u$s 100.000 y pronto a u$s 50.000", reveló Niño.

El retorno en Colombia superará el 12% de los pesos invertidos y en Manhattan estará entre el 15% y el 20%, según las previsiones de Prodigy. Para el ejecutivo colombiano, el nuevo inversor que se decanta por opciones de crowfunding"quiere saber dónde está verdaderamente su dinero". "Son inversores que no creen en los fondos administrados por gente que desconocen; personas que aprendieron de la crisis y que no se fían de terceros", concluyó.

En la Argentina, el financiamiento colectivo comienza a dar sus primeros pasos. Desarrolladores consolidados y actores nuevos del mercado vislumbran la posibilidad de abrir una unidad de negocios dedicada exclusivamente a este tipo de proyectos. Es el caso de Newlink Real Estate, una empresa fundada por Manuel Estrugay Damián Lopo. "Mediante alianzas estratégicas con players clave de la industria, queremos dar la posibilidad al pequeño y mediano ahorrista que tenga acceso a una vivienda, para nosotros en Newlink el nuevo paradigma de negocios inmobiliarios involucra un gran componente social", sostuvo Lopo. Newlink ofrece participaciones en oficinas con contratos de alquiler a largo plazo, cocheras, amarras y casas náuticas, además de loteos en emprendimientos exclusivos.

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