Ambito BIZ

En la era Macri el mercado inmobiliario alcanzó el peor año de su historia

El 2015 y el 2016 fueron años positivos por la quita del cepo cambiario y la llegada de los créditos hipotecarios UVA, pero la alta inflación y las devaluaciones volvieron a paralizar al sector alcanzando cifras récord.

El sector inmobiliario atraviesa el peor presente de su historia. Según los últimos datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, la cantidad de escrituras de compraventa se desplomó 35% de forma interanual durante agosto, y sumó quince meses consecutivos a la baja. Además, la renta por alquiler en la Capital batió el récord y llegó este mes a ser la más baja de la que se tengan registros, con un rendimiento medio bruto anual del 2,51%.

No hay dudas de que para el mercado de Real Estate el Gobierno de Mauricio Macri dejó marcas impensadas y difíciles de borrar. Diciembre de 2015 fue sin dudas un mes positivo para los agentes inmobiliarios, todos celebraron el fin del cepo cambiario y el cambio de aire.

En 2016 el anuncio de la nueva línea créditos trajo aire a un sector que venía fuertemente golpeado tras años de cepo cambiario. En aquella oportunidad, los préstamos anunciados por el Banco Central estaban expresados en Unidades de Vivienda (UVI), medida ligada con el costo promedio de construcción de un metro cuadrado, que se actualiza según la inflación que marca el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que también se usa por ejemplo para el pago de bonos de deuda. El anuncio despertó entusiasmo ya que vino acompañado de la promesa de bajar los índices inflacionarios hasta llegar en 2019 a un sólo dígito, algo que no sucedió.

Más allá de la inflación, la tasa de interés de los créditos osciló inicialmente en torno del 5% con un plazo mínimo de un año.

Si de buenas noticias se trató, 2016 estuvo lleno de ellas. A mediados de año, finalizando el primer semestre el Gobierno anunció un nuevo blanqueo de capitales en dólares y en pesos con una alícuota general del 10%. Con el ingreso de dinero al mercado, el sector de bienes raíces tuvo otro empujón para terminar un año más que alentador.

Si bien los créditos hipotecarios empezaron a funcionar de manera pausada, ya para fines de año la cantidad de tomadores de hipotecas se duplicaban y los bancos celebraban este nuevo sistema.

Otro año

El 2017 fue sin dudas el mejor año para el sector inmobiliario desde 2011. En todo este año se labraron 63.382 escrituras, lo que representó un 40,9% más que 2016 y se situó apenas debajo de las 64.039 operaciones de 2011, antes de la instauración del cepo cambiario.

La irrupción del crédito hipotecario en el año electoral fue un factor dinamizador tanto para la construcción como para la venta de viviendas nuevas y usadas. Las operaciones con préstamo para la vivienda se expandieron 167,3% en número, y 212,5% en valor, siempre en el cotejo interanual.

Fue durante 2017, año electoral y determinante para el Gobierno de Mauricio Macri, que se relanzó la línea de créditos UVA.

Estas nuevas hipotecas eran a 30 años y ajustables por inflación. Si bien en un principio los ofrecían el Banco Ciudad, el Nación y el Provincia, los privados pronto sumaron estos créditos a su cartera de oferta. La tasa de interés comenzó siendo del 5%, pero rápidamente ese número fue ascendiendo, haciendo que los créditos sean menos atractivos para los tomadores de créditos.

El 2017 cerró con una inflación del 25%, ocho puntos por encima de la meta oficial, lo que ya generó un mal estar en los tomadores de créditos y en el sector en general que comenzó a estar en alerta por lo que se vendrá.

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Año bisagra

El 2018 fue un año bisagra. El gobierno comenzó a derrumbarse y el mercado inmobiliario empezó a sentir el impacto. Según los datos difundidos por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, el año cerró con 55.892 escrituras, 12,2% menos que en 2017 a lo que se sumó un fin de año complejo: diciembre tuvo una caída del 41% en comparación al mismo mes del año anterior.

La inflación en alza generó una baja significativa en la cantidad de créditos hipotecarios. El Colegio de Escribanos mostró una merma del 20,8% de tomadores de hipotecas contra el año anterior.

A esta situación que ya despertaba el alerta del sector se sumó la famosa Ley de Alquileres de la Ciudad de Buenos Aires.

La Legislatura porteña aprobó una ley que fija en 4,15% el valor máximo de la comisión por el alquiler de un inmueble en la Ciudad y establece que ese pago corresponde a los propietarios y ya no los inquilinos.

Una medida celebrada por los inquilinos, que representan un 35% del total, pero que para las inmobiliarias se trató de una nueva traba en un año en donde las transacciones comenzaron a estancarse.

Lo que decretó el final de los créditos hipotecarios y la crisis del sector fue el alto número que dejó el 2018 en cuanto a inflación. Lejos de mejorar la performance del 2017, el año pasado cerró con un 47,6% de inflación, dando así inicio al peor año de la historia del sector.

El 2019

Comenzó con la expectativa de todo año electoral, pero con el paso de los meses la situación empeoró hasta luego de las elecciones PASO que con la devaluación del peso y la llegada del nuevo control de cambio la situación comenzó a ser dramática para el sector.

“El balance es complejo. Si uno analiza cierres, es un mercado de ‘operaciones puntuales’ donde el volumen claramente no está. Pero si uno analiza consultas, la apetencia por el mercado sigue estando. Lo que en definitiva nos lleva a concluir que si se terminan de estabilizar las variables económicas y políticas, la demanda está ávida de reaccionar”, explicó Tomás Seeber, director de RG Montes sobre lo que representó para el sector el primer semestre de este año.

“El mercado habla, siempre. Quedó a la vista a lo largo de este primer semestre que los valores de publicación que mayormente se informan, no son convalidados. Esto se advierte en un stock de inmuebles record y, por otro lado, en un ritmo del mercado (nivel de compraventas) en niveles mínimos”, explicó Marcelo Di Mitrio, socio de Di Mitrio Inmobiliaria. Es que ante la suba del dólar y la sobreoferta que existe hoy de inmuebles, no hay precios de referencia para el sector.

A la falta de créditos hipotecarios como consecuencia de la devaluación y la inflación que crece a pasos agigantados, el clima que genera un año electoral afecta de lleno las pocas operaciones que se realizan en el sector.

“Es un año de incertidumbre por las elecciones. La gente tiene el dinero para comprar y las búsquedas no mermaron pero la gran mayoría decide posponer las compras. En nuestro caso, trabajamos con un mercado de clase media, que es muy prudente y conservadora. En los años que se elige presidente es normal que esto pase”, concluyó Pablo Migliorisi, de Migliorisi Inmobiliaria.

Malas noticias

Desde el sector el anuncio de un nuevo control de cambio les cayó como un balde frío. Esta semana el mercado continúa en diálogo continuo con el Banco Central para destrabar el control para las operaciones inmobiliarias.

El jueves pasado desde el Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, anunciaron que las más de 1000 carpetas con créditos hipotecarios otorgados -antes de decretar el control de cambio- fueron autorizados por el Banco Central a comprar divisa estadounidense por encima del tope de u$s 10.000 por mes.

“Se aprobó el 50% de nuestro pedido, la prioridad eran los más de mil casos que habían sido beneficiados con créditos”, explicó Armando Pepe presidente del Colegio Inmobiliario porteño. Desde el Central reconocieron que se avanzó con el pedido de hipotecas como un primer paso para dar soluciones a los problemas del sector.

“Se permite el acceso al mercado de cambio a las personas humanas para la compra de moneda extranjera a ser aplicados simultáneamente a la compra de inmuebles en el país destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente”, expresa el comunicado difundido la semana pasada. “El acceso se realiza por hasta el monto del préstamo o el equivalente a u$s 100.000, el monte que resulte menor”, detalla el texto del BCRA.

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