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Inestabilidad del mercado inmobiliario

El nexo entre quien quiere comprar una casa y su oferente es el crédito. Simple. Pero pocas decisiones políticas hubo para reforzar ese vínculo. ¿Fue la coyuntura económica y financiera o tal vez una cuestión de agenda y prioridades lo que lo dejó de lado? Como fuere, es claro que allí radica una las causas de mayor impacto en el déficit habitacional. Pero en este rubro, la compraventa es un eslabón de la cadena: lo antecede la construcción y allí tampoco hubo medidas para su desarrollo.

También la vivienda de alquiler tiene en vilo a locadores y locatarios. Y terciaron en este campo actores indirectos: corporaciones de inquilinos, legisladores y players inmobiliarios. Cada uno expuso distintas problemáticas y defendió intereses diversos, a veces a riesgo de dañar la ética profesional. Mientras, la rentabilidad del mercado de locaciones tocó su menor rentabilidad histórica. Las causas: devaluación, salarios que subieron por debajo de tasas, dólar, inflación, etc. y alza de gastos accesorios al canon locativo (expensas, servicios, impuestos).

Este contexto de alquileres bajos –que desalientan la inversión- y altísimas tasas de interés, dejan a las locaciones al final de la tabla de rendimientos. Resultado: lo locadores ponen menos unidades en oferta y cae la capacidad de renegociación de los locatarios. Desde espacios políticos se buscó cambiar la actual normativa de alquileres, pero esas iniciativas no pasaron el status de proyectos. Es que esos intentos de “regular” parecieron buscar antes rédito electoralista que soluciones.

Toda corrida cambiaria produce daños, más en un mercado dolarizado como el inmobiliario. Veamos. En el primer semestre de 2018, por la inercia de líneas de crédito lanzadas en 2017, siguió la suscripción de hipotecas aunque a menor ritmo. Es que quien en febrero 2018 solicitaba a un banco u$s 100.000, obtenía $2.035.000. Entre el inicio del trámite y la aprobación del crédito, unos 120 días después, por la devaluación esa persona necesitaba $905.000 extra. Resultado: caída del financiamiento.

Además, la menor demanda de propiedades y la incertidumbre propia del año electoral provocó que a quienes les urge vender su propiedad bajen cerca del 25% el precio pretendido. El valor en dólares del m2 construido también cayó y arrastró el interés en invertir para sumar unidades a estrenar e inducir una baja de precios en dólares…

Ante esto, ¿qué medidas deberían tomarse? Las que contribuyan a equilibrar variables y minimizar inconsistencias: dólar estable, beneficios tributarios para la construcción, sumar créditos para la vivienda, reglas claras para el mercado de alquiler que consideren el poder de pago de los inquilinos...

En Argentina la inversión en “ladrillos” está entre las que mejor rinde a largo plazo y genera mucho empleo, aun cuando el inmobiliario es uno de los mercados más sensibles a los vaivenes económicos. Es tiempo entonces de diseñar estrategias de inmunidad a las crisis cíclicas locales o globales que dificultan el acceso ya no sólo a la vivienda, sino a una mejor calidad de vida.

(*) Presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos bonaerense.

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