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Inversión segura: condominios ya duplican rentabilidad

Los alquileres convencionales tienen un retorno anual neto en torno al 2,5% mientras que este tipo de emprendimientos en auge puede alcanzar hasta el 7% y el 15% en locales comerciales.

Una de las inversiones más seguras y buscada por los argentinos es la compra de ladrillos. Sin embargo, no se trata de la más rentable. Es que apostar a un inmueble para luego volcarlo a la renta puede genera hoy un retorno neto promedio del 2,5 % anual en dólares. Por eso, en los últimos años los diferentes tipos de condominios tomaron protagonismo, generando el doble y hasta tres veces más rentabilidad que una unidad convencional.

¿De qué se trata? un inmueble es compartido por diversas personas jurídicas o físicas. Por ejemplo, se construye un edificio, cada uno de los compradores es propietario de la unidad que compra y co-propietario de los espacios comunes. Una misma persona se encarga de administrar todos los departamentos y de generar una rentabilidad común que cada mes se divide según la participación de cada inversor de la propiedad. Este sistema funciona con éxito en casi todo el mundo y parece tomar impulso en el país de la mano de la ganancia que puede generarle al inversor.

A la hora de estudiar el retorno que genera un alquiler hay que dividirlo en renta neta y bruta. La que se suele tener en cuenta es la neta que contempla los gastos y la vacancia que puede tener la unidad. Según el último relevamiento de Reporte Inmobiliario, la Tasa Interna de Retorno Anual (TIR) es del 2,50 %, lo que resulta 0,48 puntos por encima de la de un año atrás (2,02%). "Esta recuperación se debe principalmente al incremento del alquiler que fue más fuerte que la revalorización del activo, aunque también influyen positiva y negativamente los comportamientos asimétricos que tuvieron en el período la cotización del dólar y los costos de mantenimiento e impuestos", explicaron desde Reporte Inmobiliario.

RENTABILIDAD

La particularidad que tienen los condominios es que se pueden alquilar por períodos más cortos que un alquiler convencional, lo que genera mayor tasa de retorno. "Nosotros apuntamos a duplicar el alquiler convencional y llegar a una rentabilidad neta de entre el 7% y el 8%", explicó Juan Mora, CEO de Casa Campus Pilar, ubicado a metros del Hospital Austral en donde la mayoría de sus clientes son jóvenes estudiantes universitarios o profesionales que vienen a desempeñarse en el país por períodos cortos.

La inversión inicial de Casa Campus es de U$S 2.000 el metros cuadrado, pero a eso debe sumarse una suma correspondiente al mobiliario. En este emprendimiento el inversor solo genera la inversión inicial y desde la ocupación, el mantenimiento y hasta la compra de los muebles se encarga Casa Campus. "Si bien la inversión inicial se recupera en 14 años, se trata de un bien durable y que se revaloriza año tras año, porque hay pocos productos así en el mercado y cada vez son más buscados por los inversores por las tasas de rentabilidad", agregó Mora.

Hay tres tipos de alquileres en este formato de emprendimiento. Aquellos contratos largos que suelen realizar los jóvenes que cursan carreras de grado, los alquileres medios que son de entre 3 y 9 meses, apuntan a jóvenes que realizan intercambios o que están trabajando en el hospital con el sistema de rotación y por último los alquileres cortos que son en promedio de 15 días. En este último caso son los más rentables y se focalizan en los extranjeros, muchos de los que vienen de turistas o visitando amigos o familiares que están de forma remota en el país. 

LOCALES COMERCIALES

Los clásicos locales en alquiler también se vuelcan al formato de condominio. Pueblo Caamaño, es un complejo de Pilar que combina departamentos para vivienda, oficinas y locales comerciales. El centro comercial que se inauguró este año se vende a través del Fideicomiso de Renta. ¿Cómo funciona? El propietario compra un local, pero es la administración la que se encarga de alquilarlo. "Cada tres meses hacemos un balance y en función de los metros totales alquilados los dividimos por la cantidad que posé cada propietario y le generamos su ganancia", explicó Ricardo Mataloni director comercial de Vitrium Capital.

El valor del m2 se comercializa entre $38.000 y $39.000 y estiman que la rentabilidad vaya en crecimiento alcanzando al 15%. "Hoy que recién estamos comenzando estimamos un retorno del 2%, el año que viene del 4% y cremos que llegaremos en menos de 10 años al 15%", agregó Mataloni. Para poder ser inversor es necesario entrar al fideicomiso con un 40% del total, el resto se paga en 15 cuotas que se irán ajustando.

Los condominios no sólo atraen a los inversores por la tasa de retorno que supera al alquiler convencional, sino porque apenas se involucran con los inquilinos y no deben encargarse ni del mantenimiento de su unidad ni de los gastos diarios. Además, se trata de un negocio en auge por lo que los precios tienden a acomodarse hacia arriba.

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