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Invertir en tiempos críticos

Quiénes pueden sacar ventajas en el mercado inmobiliario actual, qué recomiendan los brokers y desarrolladores y cuál es la oferta de las empresas. Además, el pronóstico y las recomendaciones de Martín Tetaz.

El peso se devalúa, el dólar sube, las propiedades aumentan, los créditos se frenan... ¿invertir o no invertir? Ésa es la cuestión. Las oportunidades en épocas de crisis, dicen, son para quienes saben aprovecharlas y se podría decir que también para quienes cuentan con dinero líquido. Así es lo que sucede en el mercado inmobiliario, donde quien hoy cuenta con un ahorro puede sacar ventaja.

Los principales representantes del Real Estate coinciden en que, como en todas las actividades, la crisis económica también se está haciendo sentir en el sector, pero al mismo tiempo hay una dualidad que los sorprende. "Si bien el mercado cambiario, la falta de credibilidad y el año pre-eleccionario 77 son un cóctel de alto voltaje, los desarrolladores siguen apostando a la compra de tierra para nuevos emprendimientos. En Gewin tenemos un área dedicada a la comercialización de ese segmento y podemos decir que este año fue el negocio en el que más crecimos", afirma Ignacio Carpanelli, socio y director de Desarrollos de Gewin.

Por su parte, Fabián Bergier, gerente de Tizado Propiedades, expresa que "el mercado está revuelto. Es una mezcla en donde hay un montón de lanzamientos y emprendimientos, y por otro lado están todos los indicadores y alertas económicos que a la gente le asustan mucho. A su vez, el inversor está tratando de ver si hay oportunidades en todo este contexto".

LADRILLO, PROTECCIÓN ASEGURADA

Los abuelos ya lo decían: "invertí en ladrillos". Y eso es lo que está ocurriendo hoy con quienes pueden hacerlo. "En estos momentos turbulentos de la economía del país e internacional es cuando aparecen oportunidades reales de inversión", dice Carpanelli.

Según el último Informe de la Construcción y el Mercado Inmobiliario realizado por el Instituto de Economía de la Facultad de Ciencias Económicas de la Fundación UADE, en el mes de mayo los precios de oferta de los departamentos en dólares en CABA mantuvieron su tendencia alcista. Las unidades ubicadas en Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez presentaron, tanto en el segmento de nuevos como de usados, valores superiores a los del mismo mes de 2017; en el caso de los inmuebles a estrenar, el valor del m² ronda entre los u$s 3.962 (Recoleta) y los u$s 3.831 (Núñez). Boedo, Flores y Balvanera son los barrios donde el costo del metro cuadrado es más bajo, entre u$s 2.700 y 2.290, según la cantidad de ambientes y si es nuevo o usado. Cabe destacar que, según las estimaciones del Instituto, el promedio simple del precio de oferta del m² para el conjunto de barrios relevados es u$s 2.932 (12,2% mayor respecto de mayo de 2017) para los departamentos nuevos y u$s 2.529 para los indiusados (9,9% mayor, en igual comparación de períodos).

La escasez de tierras en la ciudad de Buenos Aires hace que a los inversores les sea difícil encontrar opciones donde el m² esté por debajo de los u$s 3.000. Las zonas periféricas son una oportunidad en este caso, y muchas de ellas cuentan con alto potencial de desarrollo, como Barracas, La Boca y San Telmo. Otras zonas son Saavedra, Colegiales o el Bajo Belgrano, donde se pueden encontrar edificios con los mismos amenities que en Núñez pero a menor valor.

A su vez, el mercado premium sigue manteniendo el atractivo para un sector que "está dispuesto a pagar precios récord por proyectos diferenciales y bien ubicados", asegura Carpanelli, con quien Bergier acuerda: "Lo premium sigue funcionando y muy bien. Es otro público que sabe que el negocio está garantizado. En La Lucila tenemos un lanzamiento que se llama Selene a u$s 4.000 el m² en pozo y otro en el barrio de Palermo con unidades de u$s 6.000 el m²".

Las inversiones en la Costa Atlántica son un atractivo para quienes quieren "combinar la inversión con el uso vacacional", dice Enrique Shaw, vicepresidente de Pinamar SA. En esta ciudad balnearia, la construcción de departamentos nuevos y de complejos con servicios está creciendo con un valor promedio de entre u$s 2.000 y 2.800 el m². "Hoy éste es un mercado más para los ahorristas que tienen dólares en la mano y los hacen valer. Si no se alquila, es un resguardo de valor".

SIN CRÉDITO PERO CON FONDO

El auge que en 2017 tuvo el crédito hipotecario se vio frenado desde mayo de este año, cuando se produjo la mayor depreciación del peso. Esto perjudicó principalmente a la clase media. "Hoy estamos construyendo y entregando 200 casas por año, pero con crédito podríamos exponenciar el volumen y estar en 1.000", estima Mateo Salinas, gerente general de Eidico, empresa que construye y comercializa casas de 80 m² en lotes de 300 m² en zonas como Pilar o Tigre, con un costo de u$s 1.000 el m². "El inversor busca tranquilidad, verde, más superficie. El producto al que apuntamos no supera los u$s 140.000, es lo que estamos viendo con el foco a invertir porque eso tentará a la demanda futura: la clase media con crédito", asegura.

Del otro lado del crédito, están quienes cuentan con un dinero para invertir a mediano plazo. Y aquí los expertos no dudan: los Fondos Comunes de Inversión son la opción recomendada. "Las oportunidades de inversión se encuentran en los pozos de obras nuevas, con buena infraestructura y bajas expensas, que se van a pagar una parte en pesos y la otra en dólares (el porcentual correspondiente a la tierra). Los terrenos van a empezar a descender", analiza Alejandra Covello, presidenta de Covello Propiedades. Por su parte, Bergier reconoce que "las compras en pozo hoy son muy interesantes para el inversor, porque puede conseguir valores muy favorables. Es un buen momento para negociar". Carpanelli comenta que adaptaron el formato de financiación en pozo para que sea más accesible al inversor: de 24 cuotas pasaron a 40, con refuerzos más cercanos a la fecha de entrega y menores anticipos. "El objetivo es ofrecer una cuota más baja en pesos y que sea posible de afrontar".

Consultados por los inversores que compran para rentar, los especialistas son más cautelosos. "Si bien hoy el alquiler deja un porcentaje bajo, se le suma el incremento y la revalorización, y tener la propiedad en buenas ubicaciones es un resguardo para venderla rápidamente en caso de necesidad", indica el gerente de Tizado. Para Ignacio Carpanelli, en cambio, "con un dólar tan alto y los alquileres en pesos, cada vez está más lejos de ser una buena opción de renta el producto inmobiliario vivienda, ya que en el mejor de los casos su rentabilidad no supera el 3%".

San Pedro.

MIRANDO AL EXTERIOR

La compra de propiedades en el exterior siempre fue un atractivo para un sector de los argentinos con alto poder adquisitivo. Del otro lado del río, cuenta Covello, las oportunidades están "en Montevideo, donde hay unidades de 1 y 2 ambientes que están dando una rentabilidad del 4 al 6% en dólares, y en Punta del Este, con unidades que estaban en u$s 450.000 y hoy se pueden comprar por u$s 330.000 con financiación. A los que soñaron con tener algo en Punta del Este, es el momento para comprar".

Otro destino muy buscado es Miami. "El historial de inversiones recientes muestra un mercado sólido y estable", argumenta Vanessa Grout, presidenta de CMC Real Estate, y comparte que "el barrio de Brickell (en el centro de la ciudad) es uno de los favoritos de los argentinos, porque ofrece lo mejor de la vida urbana de Miami, la proximidad al aeropuerto, y su ubicación es perfecta porque tiene todo cerca; el inversor de hoy busca mucho eso, además es el centro financiero de la ciudad". Allí está construyendo su proyecto Brickell Flatiron, que comercializa el argentino Edgardo Defortuna con Fortune International y ofrece departamentos de entre 1 y 5 habitaciones a u$s 7.500 el m2.

ALGUIEN TIENE QUE CEDER

Así como algunos desarrolladores están reacomodando sus precios teniendo en cuenta la disponibilidad de la demanda, Covello reconoce que los propietarios del mercado residencial de usados "están con más flexibilidad y, ante los aumentos que se están generando día a día, empezaron a pedir cambiar los valores paulatinamente y realizar bajas de entre un 2% y un 4%". De esta manera, ante las dificultades económicas y un mercado cambiante, los inversionistas que miran el Real Estate son los niños mimados del momento. Sólo es cuestión de encontrar la oportunidad.

PRONÓSTICO Y EXPECTATIVA

El economista Martín Tetaz ve en el crédito hipotecario el motor de tracción del mercado inmobiliario. En este sentido, reconoce que "ahora la combinación de suba de tasas y de un dólar más alto lo complicó porque los bancos prestan menos dinero debido a que la relación cuota/ingreso da un valor menor y además ese dinero alcanza para menos porque los precios de las propiedades subieron. Probablemente haya un año de transición, pero la tendencia es que el otorgamiento de créditos hipotecarios vaya en aumento a medida que las tasas empiecen a bajar. Por comentarios que se escuchan, es probable que la banca oficial baje las tasas hacia fin de año y que 2019 sea un buen momento para sacar este tipo de créditos". Mientras tanto, anticipa que "sólo quienes estén dispuestos a bajar los precios de las propiedades en dólares podrán concretar las operaciones".

Para quienes cuentan con liquidez, "la inversión en ladrillos sigue siendo una muy buena opción a largo plazo", ya que "se puede entrar paulatinamente con Fondos Comunes de Inversión que ofrecen un 30% de descuento sobre el precio final o bien en forma fraccionada, comprando cocheras para luego pasarse a propiedades".

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