Economía

Los inmuebles ante la reforma en Ganancias

La reforma tributaria por ley 27.430, dispuso cambios indispensables en la estructura de los impuestos en Argentina para hacerlos más justos y equitativos.

El Impuesto a las Ganancias es considerado a nivel mundial el más racional, en virtud de las pautas intrínsecas que debe cumplir este gravamen, donde quien más gana más debe pagar, siendo el principio de progresividad su vara rectora.

El mercado inmobiliario ha tenido incrementos relevantes en 2017 impulsado por los préstamos hipotecarios y en 2018 se promete potenciar más aun esta herramienta.

La inflación ha producido inequidades manifiestas, pues hasta ahora los costos de adquisición de inmuebles quedaban a valores históricos y entonces la venta posterior- años después- muestra una ganancia inexistente. Se afecta así el derecho de propiedad y caen en desgracia los principios constitucionales esenciales al mostrarse un resultado impositivo desmesurado, incorrecto y ficticio.

Muchos contribuyentes han accedido a realizar un planteo de inconstitucionalidad por confiscatoriedad y afectación directa al capital, los cuales en su mayoría triunfaron en la contienda. Ello no resulta una solución al problema de fondo, pues la litigiosidad permanente para ejercer los derechos atenta contra el crecimiento económico. Esta situación sirve como excusa de los operadores económicos para justificar la evasión, que encuentran formas jurídicas alejadas de la realidad subyacente, para disfrazar la venta o bien simplemente escriturar por valores alejados de la realidad.

Había que encontrar una solución y ella era simplemente admitir la desvalorización de la moneda permitiendo actualizar su costo, cualquiera haya sido su incorporación al patrimonio. Claro es que dicha alternativa se descartó por el costo fiscal que implicaba.

Sin embargo, se dispuso un Revalúo Impositivo con la aplicación de un pago especial que resulta superior al que se aplicó en el blanqueo de capitales. Ello choca con la pretendida razonabilidad que debe brillar en los impuestos.

Al incremento del valor sobre el registrado- que fuera actualizado solo hasta Abril de 1992- y aquel aceptado por el revalúo, se aplica la tasa del 8%. En cambio, quienes escondieron en la penumbra estos bienes, abonaron solo el 5%. Otra inequidad se presenta ante la venta en los 2 años posteriores, pues a quienes revaluaron se les restringe el computo del costo y en cambio aquellos que accedieron al blanqueo se les permite su deducción total sin restricciones que fue el valor de plaza al momento de su sinceramiento.

Optar por el revalúo exige - como si fuera poco- adherirse a la formula "renunciar a promover cualquier proceso judicial o administrativo por el cual se reclame, con fines impositivos, la aplicación de procedimientos de actualización de cualquier naturaleza respecto del periodo de la opción" lo cual cercena injustamente los derechos que le asisten al contribuyente en tal sentido.

La reforma dispone de ahora (enero 2018) y para adelante actualizar por el índice de precios internos mayoristas (IPIM) la adquisición o incorporación al patrimonio de inmuebles. Si bien ello otorga una cuota de equidad, debemos tener en cuenta que continuarán gravadas las diferencias de cambio de la moneda extranjera respecto de la inflación general. Debió determinarse el resultado de venta en aquella moneda, que es como se cotizan los bienes raíces en nuestro país.

El impuesto a la transferencia de inmuebles, llamado "el cariñoso ITI "por ser tan benévolo, del 1,5% sobre el precio de venta, continua con vida para aquellas operaciones de venta cuando los inmuebles sean de personas humanas y la propiedad haya sido incorporada al patrimonio antes del 31/12/2017. Si fuera la propia casa habitación directamente su enajenación quedará exenta.

En cambio, los bienes raíces que se compren o se incorporen recibidos por herencia o donación a partir del 1-1-2018, cuando se enajenen quedan alcanzadas por el impuesto a las ganancias con la tasa del 15% sobre la utilidad. Aun cuando exista habitualidad para estas operaciones, se determinará con dicho porcentual lo cual implica un cambio de criterio esencial de la ley y una significativa reducción impositiva.

Por otra parte, otro cambio es que la utilidad por la transferencia de derechos sobre inmuebles por parte de los fiduciantes queda gravada con el 15%.

Cuando quienes vendan inmuebles sean una empresa unipersonal dedicada a estas transacciones o se trate de loteos con fines de urbanización o bien construcción y venta bajo el régimen de propiedad horizontal, se regirán por el régimen general y la tasa llegaría al 30% para 2018. Si fueran sociedades, continuarán incorporando su resultado al resto de lo obtenido por operaciones del ejercicio anual y el porcentual directo será del 30%. En ambas situaciones, serán acreedores de esa reducción de alícuota siempre que las ganancias no se distribuyan.

Como corolario vemos que los cambios legales otorgarán mayor equidad horizontal e impulsarán una reducción de la evasión en el sector ante el incremento en los montos de escrituración, así como un sinceramiento en la comisiones u honorarios de los intermediarios y de los profesionales intervinientes, todo lo cual es loable.



(*) Socio fundador de SSV y Asoc 1987

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