El máximo tribunal descartó la existencia de una doble tributación y confirmó la validez constitucional de cobrar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) a quienes obtengan ganancias por la venta de propiedades inmobiliarias.
Checa lo que tiene para decir el SAT.
La Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) otorgó un espaldarazo definitivo al Servicio de Administración Tributaria (SAT) al resolver a su favor una de las disputas fiscales más recurrentes del sector inmobiliario. En una resolución que sienta un precedente ineludible para este 2026, el Pleno del Alto Tribunal confirmó la validez constitucional del impuesto federal que grava los ingresos obtenidos por la venta (enajenación) de bienes inmuebles.
Con este fallo, los ministros desestimaron los amparos que señalaban una presunta invasión de facultades y dejaron en claro que todos los ciudadanos mexicanos que realicen la venta de una casa, terreno o departamento están obligados a tributar ante el fisco federal, independientemente de los pagos de derechos que deban liquidar en las tesorerías locales o municipales.
El núcleo del debate jurídico se centraba en la validez de los artículos 119 a 128 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR). Los demandantes argumentaban que el cobro del ISR por parte de la Federación invadía las facultades exclusivas que el artículo 115 de la Constitución Política otorga a los municipios para recaudar contribuciones relacionadas con la traslación de dominio (el cambio formal de propietario de los bienes raíces).
Sin embargo, tras analizar dos casos de amparo con características similares, la SCJN fue contundente en su veredicto: no existe invasión de competencias ni doble tributación, debido a que ambos impuestos persiguen objetos y figuras jurídicas completamente diferentes.
Para otorgar plena certeza jurídica a las operaciones inmobiliarias que se realicen a lo largo de este año, el Alto Tribunal desglosó la diferencia técnica que legitima el cobro del SAT:
El Impuesto Municipal (ISAI / Traslado de Dominio): Este gravamen recae exclusivamente sobre quien adquiere (el comprador). Lo que la tesorería municipal cobra es el derecho real de obtener el dominio, la propiedad o la copropiedad del inmueble dentro de su demarcación.
El Impuesto Federal (ISR): Este impuesto recae estrictamente sobre quien transmite o vende (el vendedor). Lo que el SAT grava no es la propiedad física en sí misma, sino la ganancia económica o el ingreso neto que esa persona obtuvo al deshacerse del bien.
Bajo esta estricta lógica fiscal, la Suprema Corte determinó que el impuesto federal sobre la renta ataca la riqueza generada (la utilidad de la venta), un ámbito que es competencia absoluta de la Federación y que no choca con el derecho constitucional del municipio de cobrar por el trámite y el cambio de titularidad registral.
El mensaje para el mercado de bienes raíces es contundente. Si durante este año planeas vender una casa propia, un departamento o un terreno, debes tener presupuestado que la retención del ISR por enajenación de bienes es una medida plenamente avalada y obligatoria.
Como consecuencia directa del fallo, los notarios públicos de todo el país seguirán obligados por ley a calcular y retener este impuesto provisional justo al momento de la firma de las escrituras. Por su parte, el vendedor deberá considerar dicho ingreso en su declaración anual, perdiendo de forma definitiva la posibilidad de impugnar el cobro en tribunales bajo la excusa de que "ya pagó impuestos al municipio".
Con esta resolución, la Corte Suprema ha cerrado esa puerta jurídica, blindando las facultades de fiscalización y recaudación del SAT.
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