En torno a Ganancias y la deducción de los alquileres: ¿qué hay de nuevo, viejo?

Novedades Fiscales

La locación deducible es la vinculada a la casa habitación bajo ciertos requisitos. Varias son las normas que se conjugan al respecto a las que hay que agregar la reciente creación del Régimen de Registración de Contratos.

La deducción de alquileres de casa habitación en el Impuesto a las Ganancias se ha vuelto un tema recurrente en los últimos años,, con una notable aceleración en las últimas semanas verificándose una diferencia sustancial entre las expectativas de los contribuyentes y el beneficio real que las normas prevén para estos casos.

La presente colaboración tiene como objetivo analizar las normas involucradas en el asunto, señalando alcances y limitaciones, para contar con un real cuadro de situación al respecto.

1|El punto de partida

Ley 27.346, incorpora la deducción de alquiler de casa habitación en la Ley de Impuesto a las Ganancias

Esta norma fue publicada en el BO del 27/12/16, con vigencia para este asunto a partir del ejercicio fiscal 2017.

Modifica la Ley de Impuesto a las Ganancias, incorporando esta deducción, actualmente contenida en el artículo 85 inc. h).

Alcances de la deducción

¿Qué se puede deducir?: Sumas pagadas en concepto de alquiler de inmuebles destinadas a su casa habitación

¿Quién lo puede deducir?: El contribuyente o el causante, en caso de sucesiones indivisas

¿Con que topes al monto?: Hasta el 40% del importe pagado. Por ejemplo, sobre un alquiler de $50.000 mensuales, este primer tope hace que deba considerarse un importe de $20.000. Hasta el límite del Mínimo no Imponible (en 2021, $167.678,40)

Siguiendo con el ejemplo anterior, del total anual de alquileres pagados de $600.000 (50.000 x 12), que estaban topeados al 40%, quedando en $240.000, por este segundo tope sólo se podrán tomar $167.678,40 anuales como deducción de alquileres

Pero ¡alto! Resta cumplir con otro requisito.

Limitación Adicional: El contribuyente o el causante no debe ser titular de ningún inmueble, cualquiera sea la proporción. Si no se cumple con esta condición, no resulta procedente la deducción por alquileres de casa habitación

Tener presente que la norma:

4 Habla de inmueble, que es un término mucho más amplio que vivienda, con lo cual incluye también locales, galpones, cocheras, terrenos, etc

4 Habla de “cualquiera sea la proporción”, con lo cual quien sea titular de un porcentaje de un inmueble no puede deducir importe alguno en concepto de alquiler de casa habitación en el impuesto a las Ganancias. Así, pues, por ejemplo, un inquilino(1) que sea dueño del 25% de una cochera, no cumple con el requisito de no ser titular de ningún inmueble, cualquiera sea su proporción, con lo cual no tiene derecho a computar importe alguno de deducción del alquiler de casa habitación.

2|¿Cuáles son las novedades?

El tema bajo análisis ha resurgido con fuerza mediáticamente y en las expectativas de los inquilinos, merced al impulso de tres factores

Nueva Ley de Alquileres

La Ley 27.551 (BO 30/06/20) introdujo modificaciones de diversa índole al régimen de alquileres vigente.

En lo que respecta al tema cuyo análisis nos ocupa, resulta relevante atender al artículo 16, que los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Afip, de acuerdo a plazos, forma y alcances que el organismo establezca, siendo sancionable el incumplimiento a través de las sanciones previstas en la ley 11683 (t.o. en 1998).

Sin perjuicio de la existencia de esta obligación en cabeza del locador, existen dos vías más por las cuales AFIP puede anoticiarse de la existencia de un contrato de locación:

a. Por un lado, cuando se recurra a la vía judicial por la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la AFIP sobre la existencia del contrato.

b. Por otro lado, no solo el locador, sino que “cualquiera de las partes” puede informar la existencia del contrato a la Afip; vale decir, el locatario también está habilitado para hacerlo. El locador debe informarlo, el locatario puede informarlo.

RG Afip 4933 “Régimen de Registración de Contratos de Locación”: Fue publicada en el B.O. el 18/02/2021 y establece los plazos, formas y condiciones del “Régimen de Registración de Contratos de Locación”.

Contratos alcanzados por el Régimen:

4 Locaciones de bienes inmuebles urbanos

4 Arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales

4 Locaciones temporarias de inmuebles -urbanos o rurales- con fines turísticos, de descanso o similares

4 Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitadas dentro de bienes inmuebles, como locales comerciales y/o “stands” en supermercados, hipermercados, shopping, centros, paseos o galerías de compras, etc.

Plazo para registración: Dentro de los 15 días corridos posteriores al acto a través del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - Contribuyente”

La fecha de aplicación del régimen es 01/03/21, existiendo un plazo especial en el comienzo del mismo: contratos firmados a partir del 01/07/20 que continúen en vigencia y los firmados durante marzo de 2021, tendrán plazo para su registración hasta el 15/4/21 inclusive

Registro por parte de inquilinos: En consonancia con lo establecido por el artículo 16 de la Ley 27.551, los locatarios o arrendatarios que deseen informar el contrato de locación, deberán ingresar, a la web de la Administración Federal de Ingresos Públicos en la opción “Declaración de Contratos” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE”, hasta el plazo máximo de 6 meses posteriores a la fecha de finalización del contrato en cuestión.

A tales fines, deberán informar lo siguiente:

a) Identificación del tipo, ubicación y destino del inmueble.

b) Individualización del “locador urbano” o “arrendador” o “locador temporario” o “locador de superficies en inmuebles”.

c) Fecha de inicio y finalización pactada, de corresponder.

d) Monto abonado y frecuencia del pago.

e) Documentación del contrato (en pdf o jpg).

f) De corresponder, comprobantes respaldatorios de pagos efectuados, notas de índole comercial o cualquier otra documentación que haga presumir la existencia de la operación (en pdf o jpg).

Comunicado de Afip: Complementando lo expuesto, la Afip ha informado mediante un Comunicado que aquellos inquilinos que registren el contrato de alquiler ante el organismo, gozarán de la deducción en el Impuesto a las Ganancias sin necesidad de presentar la factura del mismo, indicando que, incluso, dicha deducción impactaría directamente en el Módulo SIRADIG, vigente respecto al Régimen de la RG 4003, que rige las retenciones de Ganancias sobre sueldos y pasividades

3|Comentarios finales

La vigencia del artículo 16 de la ley 27.551, conjuntamente con la RG Afip 4933 significan, sin dudas, herramientas viables para inducir la regularización tributaria de locaciones de inmuebles.

Eso es tan cierto como también lo es que las expectativas de los inquilinos respecto al impacto que la deducción de alquileres tendrá en su impuesto a las Ganancias están muy usualmente por encima de la realidad, por desconocer los alcances, limitaciones y requisitos que hemos analizado en los primeros pasajes del presente trabajo: desde el tope del 40% del importe pagado, pasando por el límite anual de alquileres fijado en el importe del mínimo no imponible ($167.678,40) y llegando al requisito de no ser titular, ni total ni parcialmente, de ningún otro inmueble, en cuyo caso no corresponde deducción alguna, muestran un panorama que da por tierra con las ilusiones de muchos inquilinos de ver significativamente aliviada su carga ante el Impuesto a las Ganancias.

1) En honor a la brevedad, la expresión “inquilino” será usada en este trabajo en reemplazo de los términos “locatario o arrendatario”.

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