IVA: tratamiento exentivo para las viviendas sociales

El programa creado para este tipo de viviendas exime del Impuesto al Valor Agregado a las obras y trabajos bajo ciertas condiciones , con vigencia desde el 1/1/19.

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La ley 27.467 aprobó el presupuesto de gastos y recursos de la Administración Nacional para 2019. También introdujo cambios en materia impositiva y previsional.

En esta colaboración nos referiremos al programa de vivienda social, que establece la exención en el IVA de las obras y trabajos que cumplan con determinadas condiciones, para hechos imponibles perfeccionados a partir del 01/01/2019.(1)

La Secretaria de Vivienda, por delegación del Ministerio del interior, reglamentó el régimen mediante la Resolución (SV) 29/2019 (B.O. 28/03/2019). Quedan aún temas pendientes, los que deberán ser resueltos por la reglamentación que deberá dictar la AFIP.

1| ALCANCE DE LA NUEVA EXENCIÓN EN EL IVA

El capítulo XII de la ley 27.467 establece un nuevo programa de vivienda social. Su objeto es abaratar estas viviendas para facilitar su acceso a sectores de ingresos medios y bajos. Por otra parte, se otorga un incentivo fiscal para la construcción de las mismas.

La exención en el IVA comprende los trabajos efectuados sobre inmueble ajeno -excluidos los realizados sobre construcciones preexistentes que no constituyan obras en curso- y las obras efectuadas sobre inmueble propio, destinados avivienda social.

Respecto de los trabajos sobre inmueble ajeno, la reglamentación dispone que, solo podrán presentarse proyectos que se encuadren dentro de la obra pública nacional, provincial, de CABA o municipal. Deberá establecerse en el contrato de obra el tratamiento a brindar a la devolución del IVA prevista en el artículo 97 de la ley 27.467.

Si se trata de obras sobre inmueble propio, a efectos de la presentación del proyecto por parte de la empresa ejecutora de obra, la misma deberá contar con el inmueble escriturado a su nombre.

Sólo corresponderá el beneficio cuando los trabajos y obras estén destinados a vivienda social. Se considera como tal a aquella que sea parte de un proyecto inmobiliario y esté concebida para personas de ingresos medios o bajos.

Al respecto, el artículo 1º de la Resolución(SV) 29/2019 establece que estos proyectos inmobiliarios deben estar concebidos para hogares de ingresos que oscilen entre los 2 SMV(2) hasta 8 SMV. La Resolución (CNEPSMVM) 3/2018 fija el valor del SMV, a partir del 01/06/2019, en la suma de $ 12.500. Se trataría entonces de hogares con ingresos que oscilen entre los $ 25.000 y $ 100.000.

Quedan aún interrogantes sin responder, entre otros, qué debe entenderse por “hogar”, y cuáles son los “componentes” de ese hogar a ser tenidos en cuenta para verificar los ingresos del mismo. Tampoco queda claro qué ingresos deben computarse, cuál será el período a ser considerado, y quién verificará todo esto.

Otro requisito para gozar del beneficio es que el valor máximo de venta por unidad de vivienda no supere 140.000 unidades de valor adquisitivo (UVA), estableciendo la reglamentación excepciones. Para Chubut, Santa Cruz y Tierra del Fuego no deberá superarse 161.000 UVAS, y en las zonas de La Pampa, Neuquén y Rio Negro 154.000 UVAS. La Secretaria de Vivienda podrá modificar o agregar nuevas zonas “desfavorables o de riesgo sísmico”.

A diferencia de lo que ocurre con la reducción del IVA para viviendas “comunes”, en el nuevo régimen están comprendidas las obras de infraestructura complementarias a barrios destinados a vivienda social, en la proporción en que estén afectadas a las mismas.

Por ejemplo: las redes cloacales, eléctricas, de provisión de agua corriente y la pavimentación de calles y demás obras de infraestructura que sean estrictamente necesarias para tal destino. Sobre este punto la novedad traída por la reglamentación es que la exención en el IVA para estas obras tiene un límite del 20 por ciento del costo total del proyecto.

2| EMPRESA EJECUTORA DE OBRA

Obtención del certificado de inclusión

La Ley 27.467 dispone que se entenderá por “empresas ejecutoras de obra” a los sujetos autorizados por el Ministerio del Interior para realizar la construcción del proyecto inmobiliario. Seránquienes desarrollen los trabajos u obras destinadas a vivienda social y cumplan con los requisitos del Anexo I de la Resolución (SV) 29/2019, para obtener el “certificado de inclusión en el programa de desarrollo de vivienda social”.

Además, el artículo 1º del Anexo I dispone de una serie de exclusiones subjetivas. Por su parte, el artículo 2º dispone las formas jurídicas que puede adoptar la “empresa ejecutora de obra”: a) una sociedad constituida bajo Ley 19.550, b) una sociedad vehículo de propósitos específicos, c) un fideicomiso inmobiliario, d) un fondo común de inversión cerrado, y, e) un fideicomiso financiero de oferta pública.

En el caso de fideicomisos al costo, el contrato deberá contener una cláusula especial que indique una referencia clara sobre las unidades destinadas a vivienda social y, adicionalmente, disponer que el costo de las mismas no podrá superar los 140.000 UVA.

Para obtener el “certificado de inclusión” la empresa ejecutora de obra deberá utilizar el portal de Trámites de Distancia (TAD) (inscripción de proyectos al programa de vivienda promocionada), desde donde adjuntará la información dispuesta por el artículo 4º del Anexo I.

Luego la Secretaria de Vivienda deberá emitir los aptos técnicos de los proyectos presentados y, tomando como referencia a estos, proceder a la aprobación o rechazo de los proyectos.

Por último en el artículo 8º del Anexo II, en los incisos e) a h) se establecen determinados incumplimientos en los que podría incurrir las empresas ejecutoras de obra - calificadas como tales y con proyectos aprobados-,los cuales les traería como consecuencia la exclusión del régimen.

Las consecuencias en estos casos serán graves, por cuanto si se corroboran tales circunstancias, se perderán los beneficios fiscales y se procederá con el reclamo de los impuestos dejados de abonar, más multas e intereses, previa intimación.

3| CÓMPUTO DEL CRÉDITO FISCAL

La regla general del IVA es que sólo darán lugar a cómputo del crédito fiscal las compras o importaciones definitivas, las locaciones y las prestaciones de servicios en la medida en que se vinculen con las operaciones gravadas, cualquiera fuese la etapa de su aplicación.

El art, 97 de la Ley 27.467 permite expresamente el cómputo del impuesto que se les hubiese facturado a quienes realicen obras o trabajos comprendidos en la exención, por compra, fabricación, elaboración o importación definitiva de bienes (excepto automóviles), en la medida que se hayan destinado a tales trabajos u obras.

Si tal cómputo no puede realizarse (total o parcialmente), el saldo resultante podrá ser acreditado contra otros impuestos. Sin embargo, la ley establece limitaciones: se impide efectuar dicha acreditación contra las obligaciones derivadas de la responsabilidad sustituta o solidaria por deudas de terceros, o de las que surjan por la actuación del beneficiario como agente de retención o percepción. Tampoco podrá utilizarse contra gravámenes destinados a financiar fondos con afectación específica o de los recursos de la seguridad social.

La devolución podrá solicitarse en caso de que no fuera posible su cómputo, o acreditación contra otras obligaciones del contribuyente. Está pendiente la reglamentación que a tal fin debe emitir el fisco. Este beneficio será de aplicación una vez que los trabajos u obras comprometidos tengan principio efectivo de ejecución. La reglamentación dispone que se considerará principio efectivo de ejecución cuando se haya alcanzado un grado de avance físico del 10% del proyecto total de obra, certificado por el director de obra.

A su vez, el beneficio del cómputo, acreditación o devolución de los créditos fiscales vinculados con proyectos de vivienda social, se aplicará sobre todas aquellas erogaciones que se hayan hecho efectivas exclusivamente a partir del 01/01/2019, en la proporción correspondiente.

Con referencia al límite fijado para el cómputo, acreditación o devolución de los créditos fiscales vinculados con vivienda social, previsto en el párrafo sexto del artículo 97 de la Ley 27.467, la reglamentación dispone que sólo procederá hasta el 10% del valor de venta que se haya asignado a las unidades con destino a vivienda social. Al venderse la unidad, se deberá ajustar el valor asignado a la misma al valor real de venta.

Por otro lado, el artículo 7º de la Resolución (SV) 29/2019 dispone la forma de cuantificar los beneficios fiscales del régimen. La empresa ejecutora de obra deberá individualizar las unidades funcionales del proyecto que tendrán destino a vivienda social, que serán las únicas amparadas por la exención en el Impuesto al Valor Agregado.

Por su parte el inicio b) del referido artículo dispone el procedimiento para el cálculo de la “proporción de aplicación de beneficios fiscales”, a los efectos de su determinación.

Para solicitar los beneficios fiscales señalados, a partir de la fecha de notificación del otorgamiento del certificado de inclusión y hasta completar el 100% de la inversión declarada en el proyecto, las empresas deberán ingresar a la web del Ministerio del Interior mediante “clave fiscal” habilitada con nivel de seguridad 3 como mínimo.

Allí deberán detallar mensualmente el grado de avance de obra, rubro por rubro, en términos porcentuales, información que deberá firmar el director de obra. Asimismo, se deberán detallar las erogaciones realizadas, mediante un procedimiento un tanto engorroso. Esto dado que deberán acompañarse los comprobantes respaldatorios de las operaciones de compras de bienes y prestaciones de servicios asociadas al proyecto de obra, lo que deberá estar certificado por Contador Público.

A cada comprobante ingresado se le aplicará la "proporción de aplicación de beneficios fiscales", según la fórmula detallada en el artículo 7º inciso b) del Anexo I. Asimismo, la Secretaria de Vivienda realizará un control de cada erogación, informando a través del servicio web si las mismas han sido validadas, observadas o impugnadas, para posteriormente remitir la información a la AFIP para su verificación y posterior materialización del beneficio.

4| COMENTARIOS FINALES

Hemos intentado resumir los aspectos significativos del programa de vivienda social, reglamentado por la Secretaria de Vivienda.

La complejidad de la norma reglamentaria es notable y las exigencias para gozar de los beneficios son elevadas, lo que traerá aparejado una mayor carga administrativaparalas empresas ejecutoras de obra y a los profesionales intervinientes. Además, se deberá tener especial cuidado de no incurrir en los incumplimientos previstos en el artículo 8º del Anexo II de la Resolución (SV) 29/2019, dado que ello puede derivar, en la suspensión provisoria de los beneficios, o en determinados casos, en la pérdida de los mismos.

(*) Especialista en Tributación (UBA.) Consultor Tributario.

(**) Contador Público. Licenciado en administración (UNMDP). Consultor Tributario.

1) Ver también: Balán, Osvaldo / Iglesias, Sebastián M. “IVA. Exención para Vivienda Social” Doctrina Tributaria Errepar Marzo 2019.

2) Salarios mínimos vitales.

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