Opiniones

Nueva normas de edificación: problemas de implementación y propuestas para superarlos

El nuevo Código Urbanístico se propone corregir la disrupciones producidas por la aplicación del anterior Código de Planeamiento Urbano (1977), que respondía a los conceptos urbanísticos de la época.

A principios de año, entraron en vigencia una serie de in instrumentos que cambiaron radicalmente las normativas y la metodología de construcción en la Ciudad:

  1. Se aprobaron nuevos Códigos Urbanístico y de Edificación.
  2. Se aprobó una ley de Plusvalía Urbana, que fijó un tributo sobre la mayor capacidad constructiva (Todo un tema en si mismo que abordaremos en nuestro próximo articulo)
  3. Se generalizó la tramitación de permisos de obra en forma digital.

El nuevo Código Urbanístico se propone corregir la disrupciones producidas por la aplicación del anterior Código de Planeamiento Urbano (1977), que respondía a los conceptos urbanísticos de la época (predominio del automóvil particular, separación de usos, aplicación del FOT ,etc.)

El FOT (cociente que relaciona la edificabilidad con la superficie del lote) aplicado al parcelario porteño dio como resultado el perfil “en escalera” de las cuadras porteñas dado que las parcelas tienen diferentes superficies y se achican hacia las esquinas, a diferencia e Manhattan, de donde se tomó el concepto.

Las nuevas normativas imponen la mixtura de usos urbanos, alturas uniformes por zona, eliminan el FOT, introducen conceptos de compromiso ambiental y eliminan en la práctica la construcción de torres que superen la altura de los edificios entre medianeras.

El nuevo Código Urbanístico se aplica, en realidad, solo a aproximadamente la mitad de la superficie da la ciudad. El resto está comprendido por las denominadas Urbanizaciones Especiales que no se modifican y las tierras de `propiedad de los Estados Municipal y Nacional que aplican normativas ·ad hoc en cada caso, inclusive permitiendo la construcción de torres que están prohibidas en el tejido urbano privado.

Era lógico prever, y efectivamente está ocurriendo, que un cambio de raíz en la normativa de edificación como el introducido va a llevar un tiempo bastante prolongado de adaptación, compresión y ajuste, que en el mientras tanto genera muchos inconvenientes como los que se vienen dando y se ha venido haciendo notar en estos meses desde la puesta en vigencia de la normativa.

También es natural que un cambio radical en la tramitación de obras implica un período especial de conocimiento y adaptación a las nuevas normas y el uso de la tramitación digital se proponía apostar a la transparencia y la rapidez, eliminando arbitrariedades y demoras.

Sin embargo, la aplicación en la práctica no ha resultado hasta ahora como se pretendía.

En una época de profunda y sostenida recesión económica, que dificulta notablemente la inversión en construcción, la realidad de los trámites en el GCBA desaniman aún más a los inversores y complican la actividad de los desarrolladores y profesionales. El CPAU (Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo) ha descrito esta situación en una carta dirigida al Jefe de Gobierno.

Si bien el GCBA brinda toda la información sobre la aplicación de las normas en todas las parcelas de la ciudad a través del Plano Abierto BA, instrumento valioso para la planificación urbana, surgen otros múltiples problemas. A nuestro juicio los principales son:

  • Dificultad de dialogar con los agentes del GCBA sobre la aplicación de las normativas.
  • Demoras y falta de claridad en las consultas que se deben cursar por vía electrónica.
  • Duplicación en el circuito administrativo, dado que las obras de más de 1000 m2 pasan, al final de su tramitación, por otra instancia de control (DGIUR) lo que implica una cantidad enorme de expedientes que deben ser revisados por un mismo funcionario y enormes demoras en consecuencia.

Estos inconvenientes terminan generando en los hechos que la buscada mejora en términos de transparencia y eficiencia en las tramitaciones se torna en el opuesto, aumentando las demoras y la burocracia.

Creemos que el GCBA debe revisar el circuito administrativo en procura de mayor fluidez mejoras en el tiempo y claridad de la respuestas a consultas, mucho más al tener que cursarse de manera electrónica lo que, si bien es cierto mejora la “trazabilidad”, dificulta la interpretación y entendimiento.

Vinculado con este ultimo punto, y también de manera general, creemos firmemente que el GCBA debe establecer un vinculo fluido de trabajo con las organizaciones profesionales para recuperar el diálogo urbanístico y arquitectónico y la empatía entre los profesionales de ambos lados del mostrador.

(*) Socio MAHE Desarrollos Inmobiliarios / consultor económico financiero

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