Efectos económicos de la nueva ley de alquileres

Opiniones

La nueva ley contempla actualizar por la variación promedio entre los índices de precios al consumidor del INDEC y el llamado índice RIPTE, remuneración imponible promedio de los trabajadores estables, que refleja los aumentos de sueldos del trabajo en relación de dependencia registrado. ¿Cuál es el problema?

Más allá de las diversas controversias que genera, el proyecto de Ley de Alquileres seguramente será aprobado por el Congreso porque cuenta con el apoyo, para muchos sorprendente, del propio gobierno.

Pero el propósito de esta nota se dirige a mostrar solamente los aspectos económicos involucrados en el sistema de actualización de los valores de los alquileres a lo largo del contrato. Establecer una pauta objetiva de actualización resulta algo lógico, dada la deplorable experiencia inflacionaria que vive nuestro país.

Por caso, si observamos los contratos de alquiler de viviendas que están venciendo en esta época, que fueron suscriptos en octubre de 2017, tienen valores de alquiler significativamente menores a los de mercado dado que nadie pronosticó en ese momento la galopante inflación de estos dos años. Las proyecciones resultaron equivocadas por optimistas. Inclusive se estimaba un segundo año con una inflación inferior al primero, pero ocurrió lo contrario.

La nueva ley contempla actualizar por la variación promedio entre los índices de precios al consumidor del INDEC y el llamado índice RIPTE, remuneración imponible promedio de los trabajadores estables, que refleja los aumentos de sueldos del trabajo en relación de dependencia registrado.

Pero el problema que trae la ley reside en que la actualización se realizará una vez al año, lo cual es extremadamente perjudicial en un entorno de inflación media o alta como el que vive la Argentina, ya que transcurrirán muchos meses con atraso en el ajuste del precio.

Pero, ¿cuál es la magnitud de ese atraso? Hicimos un ejercicio de simulación considerando que la ley hubiera estado vigente desde hace un año. Es decir, cómo habría impactado tener un alquiler fijo durante un año y ajustarlo recién después de doce meses.

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De esta forma, un alquiler que hace un año se contrató a 100 para el nuevo año del contrato debería ser de 148,2. Durante el año transcurrido el monto estuvo “congelado” a 100.

El impacto económico de esa demora en actualizar es significativo.

Supongamos que los 12 meses se pagan al final del contrato con el valor actualizado a ese momento. El precio del contrato sería: 12 meses x 148,2 = 1.780. Comparémoslo con recibir 12 pagos iguales de 100 cada uno que el propietario los reinvierte cuando los recibe. Asumamos que lo hace en una colocación que rinde igual a la variación promedio de los alquileres. Al cabo del año habrá reunido 1.443 (como es lógico es mayor a los 100 multiplicados por 12 meses ya que el dinero que recibe lo coloca). La diferencia entre 1.780 y 1.443 es el desvío que provoca no ajustar mensualmente el monto del contrato de alquiler. Representa una pérdida para el propietario (y un beneficio para el inquilino) del 18,9 % en el año. Lo cual equivale a efectuar un descuento de 2,3 meses de alquiler (18,9 % multiplicado por 12 meses).

En el mismo caso, si los ajustes de precio se hicieran trimestralmente, el impacto sería menor. Representaría un descuento del 6,3 %, que equivale a menos de un mes de alquiler. Los ajustes trimestrales eran habituales en los contratos de alquiler de los años 80, con alta inflación y previos a la ley de Convertibilidad que prohibió los ajustes.

En la práctica, el efecto que traerá esta ley, que “congela” alquileres por un año, será que el desfase se cubra arrancando con un monto fijo mayor. Para lograrlo, con una inflación estimada del 50 % anual, si el monto básico del alquiler es de 100 debe pasar a ser de 124. Entonces, recibiendo una suma fija de 124 mensuales se obtendrá finalmente un monto equivalente al de iniciar con 100 y ajustar todos los meses. Cabe esperar, entonces, un aumento en los alquileres del 24 % como consecuencia de la nueva ley ya que difícilmente alguien pronostique una inflación inferior al 50 %.

El problema fue entendido perfectamente por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, que se prepara para ajustar mensualmente las cuotas de ABL. Esas cuotas, según la ley de alquileres, estarán a cargo de los propietarios, cuyos alquileres, contrariamente, se ajustarán una vez al año. Otra muestra más del “doble estándar” de los políticos argentinos.

(*) Presidente de FUNDECOS Fundación Economía y Sociedad

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