Opiniones

Plusvalía y minusvalía urbana en la Ciudad

Las nuevas normas para construir generan situaciones de insequridad que pueden resolverse en forma racional.

En un contexto macroeconómico muy complicado en general, y en particular para el mercado inmobiliario, dos temas suman más ruido al panorama: la sanción del nuevo Código Urbano y de Edificación y la puesta en vigencia del Derecho para Desarrollo Urbano y Hábitat Sustentable, comúnmente referido como Plusvalía Urbana.

¿De qué se trata? Desde un punto de vista económico, a partir de una decisión instrumentada por el Estado se generan beneficios y/o perjuicios económicos para el propietario de un bien a causa de la variación en el valor del mismo a partir de esta decisión. La Plusvalía Urbana es un tributo que grava el beneficio económico que recibe el dueño de una tierra por la valorización derivada de su mayor constructibilidad.

Desde el punto de vista del esquema impositivo de un Estado, es un tributo que grava una manifestación concreta y real de mayor capacidad contributiva para la tierra beneficiada. En el caso de la norma que nos ocupa, consiste básicamente en aplicar una de las cuatro alícuotas (10%, 18%, 27% o 35%), de acuerdo a la clasificación de la Ciudad por zonas que determina menores o mayores valores de las propiedades.

Pero la forma en que se legisló la Plusvalía acarrea dos grandes problemas. La primera es que el beneficiado por la mayor valoración de la tierra es su propietario, y en este sentido, una buena técnica legislativa en materia tributaria debería redundar en que el beneficiario debería ser también quien esté obligado a pagar el tributo.

Sin embargo, este nuevo derecho de Plusvalía genera un primer problema, ya que determina que debe pagarse al momento de solicitar el permiso de obra, junto con los demás derechos y tasas aplicables. En los casos de obras que se construyen para su posterior venta, casi siempre este trámite y pago debe efectuarlo el desarrollador o constructor y no el dueño de la tierra, que es quien se beneficia por la mayor capacidad constructiva.

Esta situación va a generar, o mejor dicho ya empezó a generar en estos primeros meses de vigencia, una discusión entre el dueño de la tierra y el desarrollador, ya que lógicamente el primero no querrá cargar con el costo del derecho, pese a ser el beneficiado. Nuestro convencimiento es que difícilmente el dueño de la tierra asuma el costo del derecho o lo descuente del precio, al menos en forma sustancial. Esto implicará que el desarrollador cargue él mismo a su costo y, por lógica, intente trasladarlo al precio final.

Si la ley hubiese estipulado clara y expresamente que el beneficiario de la valorización de la tierra a la cual se aplica el derecho es el titular de la tierra, con independencia de quién y en qué momento debe ingresar el tributo, todos estos problemas se podrían evitar o al menos mitigar en el momento de la negociación de precio entre propietario y el comprador o desarrollador.

Pero existe un segundo problema serio para el desarrollador, y es que se le exige este pago en forma previa al inicio de la obra. Como en la mayoría de los casos se trata de un importe muy significativo, que puede igualar o inclusive superar el precio del terreno, se genera aquí un problema muy importante para la factibilidad misma del proyecto. Respecto de este punto, creemos que también hay alternativas mucho más eficientes, lógicas y de fácil implementación. Por ejemplo, exigir este pago al finalizarse la obra o haberse emitido las aprobaciones finales (AVO 4, por ejemplo), que es un momento en que el flujo financiero del desarrollo ya tiene un ciclo más superavitario al estar generando ya ingresos por ventas.

Un tercer aspecto muy importante y poco considerado o debatido se relaciona con la plusvalía urbana. Al igual que el viejo juego de la perinola (menores de 30 años, buscar en Wikipedia), hay una cara que dice “todos toman” y otra que dice “todos ponen”, y de esto último se trata. El cambio en la normativa para edificar, además de revalorizar los terrenos al aumentar su capacidad constructiva, genera también muchas situaciones inversas en que hay pérdida de la capacidad constructiva. Se lo podría llamar minusvalía, ya que es la contracara de la plusvalía.

Aquí también hay alternativas para implementar una compensación a los damnificados, algo que debería ser considerado en forma urgente por el legislador. Una alternativa posible es otorgar al propietario de la tierra que sufre esta pérdida de valor una suerte de crédito o “bono” de metros construibles, que luego el beneficiario puede comercializar en un mercado de “bonos de metros”. Otra puede ser la aplicación de crédito fiscal a favor en el pago de otros tributos municipales como la tasa de ABL, patentes de automotores o impuesto sobre los ingresos brutos.

En definitiva, más allá de los factores que pueden hacer algo más complejo la instrumentación de este régimen, no es menos cierto que, si se atiende a la equidad, es imprescindible implementarlo de alguna forma. Por lo pronto, no debe perderse de vista que los casos de pérdida de capacidad edificable no son aislados o minoritarios sino todo lo contrario. En muchas zonas de la ciudad, particularmente en tejidos de manzanas dentro del perímetro de avenidas ubicadas en barrios fuera del área de centro y microcentro, se dan casos de baja de altura que generan a su vez una baja de edificabilidad, la cual no está compensada totalmente por la eliminación de los factores limitantes de densidad.

En suma, plusvalía y minusvalía redundan a problemas a resolver por exceso y por defecto.

(*) Socios de MAHE Desarrollos Inmobiliarios

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