Inversiones inmobiliarias para ganar 40% en un año

Secciones Especiales

Escribe Florencia Lendoiro

Estas alternativas, con ganancias de hasta 40%, son las más recomendadas por los brokers a inversores que cuentan con entre u$s 40.000 y u$s 100.000, aunque tienen sus secretos y trampas. Este diario consultó a operadores sobre los inmuebles en los que pueden invertir los ahorristas argentinos que frente a rendimientos de 1,5% anual en depósitos a plazo fijo en dólares en bancos deciden colocar su dinero en el mercado inmobiliario.
Los siguientes son los montos necesarios, la rentabilidad promedio y los secretos de cada operación:
c Departamentos desde el pozo (hasta 30% de renta anual)
En la jerga inmobiliaria se llama así a los emprendimientos que se encuentran en su etapa inicial de construcción. Hoy existen en la Capital Federal más de 200 edificios en las primeras etapas de construcción, concentrados en barrios de alta demanda, como Palermo, Belgrano, Caballito o Villa Urquiza.
Según Armando Pepe, con u$s 50.000 en adelante puede comprarse un departamento chico (de un dormitorio) en la etapa de pozo o preventa, en esos barrios. «Lo positivo del sistema es que además de venderse muy barato en relación con lo que el departamento costará una vez concluido el proyecto, no se paga todo el dinero junto. Puede abonarse 30% en el boleto y el resto en cuotas durante la construcción», explicó. Pepe dice que si la unidad se mantiene por un año, al venderla se gana cerca de 20% del capital invertido.
Roberto Tizado es todavía más optimista. Dice que las últimas operaciones que se hicieron con esta modalidad dejaron ganancias de hasta 30%.
La advertencia que hacen los operadores es que si bien hoy hay mucha oferta (en agosto se otorgaron 224 permisos de obra de los que 85% fueron para edificios nuevos en todos los barrios porteños), cuanto mejor ubicado el emprendimiento, más segura es la inversión. Así, un departamento cercano a las barrancas de Belgrano podrá costar u$s 70.000 en vez de los u$s 50.000 que cuesta en Flores, pero el retorno de la inversión será mucho mayor.
Un punto que no hay que perder de vista en estas inversiones es que algunos emprendimientos cuentan con cláusulas que prohíben la reventa de unidades antes de un determinado plazo, por ejemplo un año de concluida la construcción. Los desarrolladores fijan estas condiciones porque reservan unidades para vender a mayores precios hacia el final de la obra, y no quieren competencia interna.
Cuanto más se mantenga el inmueble en poder del inversor, mayor será la rentabilidad que obtendrá. Los constructores calculan que comprando desde el pozo y vendiendo la unidad concluida (en dos años), la rentabilidad llega hasta 40%. Los dueños que conservan los departamentos y los colocan en alquiler reciben rentabilidad promedio anual de entre 6% y 7%.
c Alquiler temporario (8% a 11%)
Esta inversión es un boom desde 2004. Los departamentos destinados al alquiler temporario, principalmente para extranjeros, deben estar ubicados en zonas premium de Capital Federal (Recoleta, Centro, Palermo o Puerto Madero). Es imprescindible que se encuentren totalmente amoblados y equipados con la última tecnología (microondas, lavavajillas, TV por cable, reproductor de DVD, computadora, conexión a Internet inalámbrica), y el edificio debe contar con seguridad todo el día. «Aquí hay que hacer una distinción. Por un lado están los departamentos que se destinan exclusivamente a la vivienda temporaria, por ejemplo, para ejecutivos que se quedan en Buenos Aires entre un mes y un año, con los que se puede obtener un retorno de 8% anual. También están aquellos que compiten con la hotelería de entre uno y tres ambientes que dan mucha más rentabilidad ya que se cobra entre u$s 30 y u$s 200 por día», explicó a este diario Alejandra Covello. Para ella, otros complementos son el servicio de mucama y valet parking.
Pepe, que asegura que la ganancia en el alquiler temporario llega hasta 11%, aclaró que para comprar un departamento que pueda ser ofrecido con este mecanismo no puede gastarse menos de u$s 80.000. Por eso es que los operadores aseguran que más que comprar nuevas unidades para este destino, lo que hacen los inversores es acondicionar propiedades usadas. El secreto en esta atractiva inversión está en el tiempo necesario en el que se tiene que tener alquilado el departamento para que sea negocio. Un estudio de Reporte Inmobiliario mostró que para lograr un alto retorno, debe tenerse el departamento alquilado al menos 70% del año.
c Oficinas (6% a 10% de retorno anual)
Un mercado con creciente demanda y muy escasa oferta al que puede accederse con u$s 40.000. Puede conseguirse cerca de 6% de renta anual en dólares por propiedades bien ubicadas en el microcentro porteño, Plaza Roma o Retiro que, según sus características, puede llegar a 10%. Pepe comentó que vendió una oficina de cerca de 45 m² a u$s 45.000, y hoy se puede alquilar a u$s 550. Así la rentabilidad es casi de 15% anual.
El último informe de Cushman & Wakefield Semco mostró que actualmente sólo hay disponibles 24.000 m² de oficinas clase A (superficie que representa sólo 2,5% de los casi un millón de metros cuadrados útiles). «Las proyecciones de incorporación de nuevo stock para los próximos dos años serán equivalentes a 10% del actual, muy por debajo de lo necesario para cubrir las necesidades de la demanda ya que muchos de ellos son proyectos corporativos y no estarán disponibles en el mercado», dijo Florencia Aguilar de esa compañía. Esta descripción hace pensar en un alza de precios de alquiler que beneficiaría a los inversores.
En el primer semestre del año, según Aguilar, subieron entre 15% y 22% respecto de diciembre último los valores de alquiler. Para el sector clase A cuesta entre u$s 23 y u$s 27 por m² mensual, mientras que en la clase B no superan los u$s 18.
Covello señaló que hay que buscar oficinas de cotización intermedia y no a estrenar. Coincide Aguilar, que asegura que a diferencia de otros años, el mercado demanda edificios clase B. «Tomaron impulso por la instalación de call centers dada la situación de competitividad de la Argentina», dijo. «También en Belgrano, Palermo o Núñez está creciendo la demanda de departamentos «apto profesional» cercanos a arterias que comuniquen con el centro. Allí se instalan tanto consultorios como oficinas de compañías más chicas y se puede conseguir una ganancia de más de 10%», dijo Covello.

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