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S.O.S. Bienes Raíces: desafíos, oportunidades y barrios que todavía surfean la crisis

La coyuntura pone en jaque al sector de Real Estate. Sin crédito, sin valores de referencia y sin certezas en el corto y mediano plazo, el mercado inmobiliario vive un momento complicado. Lo mismo sucede con la construcción. Opinan los especialistas.

El sector de Bienes Raíces no se recupera. Después de un año de inflación, de corrida cambiaria y de la virtual desaparición del crédito hipotecario, el mercado de compraventa y alquileres está estancado y sin síntomas de recuperación en el corto plazo. Sólo algunos puntos estratégicos de la ciudad de Buenos Aires y del primer y segundo cordón bonaerense muestran señales de recuperación.

Este, en líneas generales, es el panorama que describen los principales jugadores. “En este momento de contracción económica e inestabilidad de las variables financieras, los barrios más consolidados sufren menos”, sostiene Ezequiel Chomer, director de la compañía que lleva su nombre. “Palermo, Belgrano, Puerto Madero y el cordón de Libertador a Maipú de Vicente López se mantienen firmes como refugio de valor” agrega el empresario. “Estos barrios siempre resisten mejor los embates debido a que la demanda no depende 100% de factores como el crédito para poder comprar”,argumenta Tomás Seeber, director de RG Montes.

En la misma línea opina Francisco Villamayor, CEO y fundador de Bresson Brokers: “Desde el punto de vista inmobiliario, definitivamente los barrios más caros sufren menos, ya que sus habitantes suelen tener ahorros en dólares o sueldos importantes para adquirirlos llegado el caso. Por el contrario, quienes buscan en zonas con valores medios y bajos en general para poder comprar dependen directamente de sus sueldos o de un crédito. De esta manera, es más difícil comprar y por ende también es más complicado vender propiedades”.

En el segundo semestre de 2018, la crisis también impactó en el mercado inmobiliario premium. Pero en este caso, no fue la disponibilidad de dólares la que los limitó para concretar una operación de compraventa sino el costo de oportunidad de usar esos dólares que se apreciaban constantemente, en un contexto inflacionario y con una economía incierta. “El 2019 es una incógnita en este sentido, los dólares están en los ahorros y en las mismas propiedades (que se venden para comprar otra acorde a nuevas necesidades de una familia) pero el devenir del proceso electoral y de la economía en general definirán el momento y la dimensión de la reactivación del sector”, afirma Villamayor, aunque se considera “optimista”.

Más allá de los mismos de siempre, que son aquellos barrios que históricamente han surfeando la ola en momentos de crisis, el desarrollo de la zona sur también ofrece oportunidades ampliando el espectro para nuevos emprendimientos. “Tal el caso de Parque Patricios o San Cristóbal en cercanías del Distrito Tecnológico donde, aparte de la sede del GCBA, se están instalando gran cantidad de empresas de tecnología y servicios”, acota Luis Guido, director de Grid (Grupo Idea Desarrollos). “En concreto la zona sur del nuevo bajo porteño donde se invirtió mucho en infraestructura. Por otro lado, Balvanera y Almagro por su conectividad y cercanía a todos los puntos de interés de la ciudad”, coincide Leonardo Rodríguez Nader, CEO y cofundador de CMNV Comunidad de Inversión.

Le pesada herencia de la que habla el Gobierno en forma recurrente también cala hondo en la industria del ladrillo. “La resaca del ciclo inmobiliario anterior es aún muy grande, enorme diría, y hoy nos encontramos con un stock de inmuebles en venta en cifras récord y valores de publicación que responden a otro ciclo inmobiliario. En ese contexto, lo poco que va ajustando precio se vende; al tiempo que al resto de la oferta le resta tiempo aún para ajustar o ser retirada del mercado”, opina Marcelo Di Mitrio, socio y director de Di Mitrio Inmobiliaria.

¿Por qué apostar?

Hoy, antes de apostar a un emprendimiento, el inversor estudia y analiza diferentes variables. “La única seguridad al inversor la da la experiencia del desarrollador, una buena calidad del edificio y un precio de mercado. En momentos de dificultades económicas son muy pocos los que están dispuestos a arriesgar”, asegura Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios,

Comprar en pozo e ir pagando cuotas ajustables por inflación es una apuesta bastante segura, “ya que en la mayoría de los casos los ingresos corren más o manos parejos a la inflación, a veces con ciertos desfasajes, pero a lo largo del tiempo tienden a empatar”, relata Chomer y agrega: “Los departamentos en las zonas consolidadas, mencionadas antes, son bastante seguros aún en tiempos de crisis. Especialmente las viviendas pequeñas y medianas, que siempre pueden ser revendidas, o alquiladas con facilidad”.

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Para Guido, una apuesta segura son “las escalas intermedias (2.000 m2 a 4.000 m2), con plazos acotados y flujo garantizado que no dependa de la ventas durante las obras para financiarse. Las tipologías siguen siendo viviendas de superficies muy ajustadas, monoambientes, 1 y 2 dormitorios”.

También son demandados aquellos emprendimientos que incorporen valor agregado como amenities, espacios de coworking o de coliving. “Y cuanto más premium mejor. En este sentido, una torre sólida y con una propuesta moderna ofrece herramientas para continuar siendo atractiva en el tiempo. De la misma manera, volver a los edificios antiguos y señoriales es siempre una buena idea. Son clásicos que defienden el valor y bien reciclados tienen mucho para ofrecer. En el medio, los emprendimientos de mediana o baja categoría se pagan caros a estrenar y envejecen más rápido”, analiza Villamayor.

Los precios de referencia de mercado es otro tema de debate entre los operadores del sector. “Estamos convencidos de que hay zonas de la Ciudad que ya tienen valores por arriba de la realidad del mercado y cuya revalorización de precio será improbable para los próximos años”, afirma Rodríguez Nader.

Seducción focalizada

Así como el inversor busca seguridad en la inversión inmobiliaria, el desarrollador busca inversores solventes o con liquidez inmediata. Al ser la oferta mayor que la demanda, la competencia es muy grande y la seducción debe ser muy focalizada en el cliente.

Para Chomer, “el cliente con dólares en la mano es un activo muy buscado, al que se seduce con quitas atractivas en el precio, pero en lo personal me parece más interesante apuntar al que puede aportar flujo mensual de cuotas, no necesariamente al efectivo inmediato. Las obras son largas y precisan flujo de fondos constante y predecible, con lo que una buena venta en cuotas permite un buen desenvolvimiento de la obra, y minimiza los riesgos de alteraciones de tipo de cambio, ya que se cobran en la misma moneda y ajuste de lo que se paga, además el riesgo de no cobranza es muy bajo y atomizado”.

Estate

Todos coinciden en que el cliente es el mismo de los últimos años. Es decir, el inversor con capacidad de pago durante el término de obra. “Lamentablemente el usuario final de la vivienda tiene muy poca posibilidad de participar de estos emprendimientos”, opina Guido. “Quizás en los próximos años, si se lograra una importante baja de la inflación, nuevamente el crédito hipotecario (junto al crédito intermedio a desarrolladores y la hipoteca con boleto y posesión) nos permita orientar nuestros desarrollos también a ese usuario final”, sentencia el director de Grupo Idea Desarrollos.

“En nuestro caso buscamos al cliente decepcionado”, cuenta Vilamayor. El director de Bresson se refiere al cliente que lleva meses sin concretar su operación y está ávido de escuchar ideas nuevas. “En momentos de crisis la gente está más abierta a escuchar y a comprender la información que le brinda el profesional. Y de esa forma nos aproximaremos a una solución para sus necesidades y aspiraciones inmobiliarias”.

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