Viviendas que cuestan hasta un 40% menos que en el mercado local y el acceso a créditos explican el éxodo inmobiliario, afectando la inversión del sector.
El costo de los servicios básicos es el principal motor de la mudanza: una familia uruguaya puede pagar 1.500 pesos de luz en Quaraí frente a los 6.000 pesos que abonaría en Artigas.
Cada vez más uruguayos que cruzan el puente internacional hacia Quaraí no solo para hacer el surtido, sino para alquilar, comprar apartamentos y armar barrios enteros del lado brasileño, cambiando la tendencia de lo que durante años fue una excursión semanal al supermercado se convirtió en algo más profundo y más difícil de revertir con política de frontera, afectando la inversión.
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El fenómeno, que ya venía siendo monitoreado por el Observatorio de la Universidad Católica del Uruguay (UCU) con foco en la brecha de precios entre Artigas y el territorio brasileño, fue detallado por Informativo Carve. La diferencia cambiaria entre Artigas y Quaraí en productos de supermercado llegó a ser del 80% según la UCU y hoy se mantiene por debajo del 54% en promedio, con algunos artículos, pasta dental, aceite, productos de limpieza, que siguen mostrando brechas de entre el 80% y el 100%. Pero lo que hace que el fenómeno haya dado un salto cualitativo es el mercado inmobiliario.
Un apartamento de un dormitorio, moderno y céntrico en Quaraí, cuesta entre 50.000 y 60.000 dólares. El mismo producto en Artigas vale entre 90.000 y 100.000 dólares y, para tres dormitorios, el diferencial puede superar los 40.000 dólares. A eso se suma que los gastos básicos son radicalmente más baratos del lado brasileño: la energía eléctrica que en una casa artigueña puede costar 6.000 pesos mensuales, en Quaraí sale 1.500 pesos, mientras que el agua prácticamente no tiene costo. La combinación de alquiler, luz, agua e internet del lado brasileño puede cerrar en 10.000 pesos mensuales, lo que en Artigas no alcanza ni para pagar la mitad del alquiler de una casa alejada del centro.
Lo que termina de inclinar la balanza para muchas familias es el acceso al financiamiento. Del lado brasileño, presentando recibos de sueldo, los uruguayos pueden acceder a créditos de hasta el 100% del valor de la propiedad con tasas de entre el 8% y el 10% anual, un número que en Uruguay resulta directamente inimaginable para un crédito hipotecario de consumidor final. Incluso personas con historial crediticio complicado del lado uruguayo pueden calificar, porque no existe un intercambio sistemático de información crediticia entre ambos países. La figura del avalista uruguayo con buen historial también se usa para facilitar el acceso a quienes no califican solos, destacó el informe de Carve.
El resultado son barrios enteros construidos del lado brasileño poblados exclusivamente por uruguayos, es decir, emprendedores del agro que llegan a comprar edificios completos de 10 o 15 pisos para luego revenderlos a compatriotas.
Mientras Quaraí crece en altura, Artigas acumula carteles de "se alquila" en la avenida Lecuq y las calles del centro comercial. Los empresarios locales, que ya venían golpeados por la diferencia en precios de consumo masivo, ahora enfrentan también la pérdida de inversión inmobiliaria que históricamente se quedaba en el departamento. El seguro de desempleo es una salida frecuente para los comercios que no logran sostener actividad.
Las medidas de zona de frontera implementadas hace un tiempo, incluyendo descuentos parciales en algunos productos, no lograron mover el amperímetro de manera significativa frente a brechas de esta magnitud.
El fenómeno que se observa en Artigas y Quaraí no es exclusivo de ese par de ciudades, con una dinámica análoga en Rivera y Livramento. El patrón estructural que la explica diferencial de costos de vida, de energía, de crédito y de precios de activos es el mismo a lo largo de toda la frontera con Brasil. Lo que antes era una ventaja del comercio fronterizo para el consumidor individual, se convirtió en un desafío de competitividad territorial que ninguna política de descuentos puntuales parece estar en condiciones de resolver.