13 de enero 2023 - 09:09

Montevideo: el 90% de las unidades en construcción se venden antes de finalizar la obra

La capital de Uruguay está viviendo un momento único en cuanto a inversiones, construcción, y venta de inmuebles.

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La capital de Uruguay está viviendo un momento único en cuanto a inversiones, construcción, y venta de inmuebles. Pasear por las diferentes calles de los barrios céntricos y costeros es ir divisando decenas y más decenas de edificios en construcción. En una cuadra y en otra también se aprecian estructuras de cemento.

Todas las obras están en actividad, las unidades se venden antes que se termine la construcción y una vez culminada, las viviendas se alquilan en forma inmediata.

Las unidades mono y 2 ambientes se venden en el pozo, incluso hasta 1 año antes de terminar la construcción. Muchas de las desarrolladoras ya no cuentan con dichas unidades para comercializar.

El mercado inmobiliario de vivienda nueva de Montevideo se divide en 2 opciones bien diferenciadas: Premium y Vivienda Promovida. El primero ocupa las zonas en la costa, desde Punta Carretas hasta Carrasco, pasando por Pocitos y Malvín. Y Vivienda Promovida está determinada por los barrios Centro, Cordón y la zona norte de Av. Italia, desde La Blanqueada, Parque Batlle al Prado y la Unión.

En un estudio que realizamos se analizaron más de 129 edificios en construcción en los últimos 5 años, muchos de ellos ya terminados y el resto en actividad, constatamos que el 90% de los edificios no contaban con unidades monoambiente y 2 ambientes a la venta. Es decir, se habían comercializado. Algunos ya no disponían de inmuebles a la venta un año antes de terminar la construcción, otros 6 meses antes.

Por su parte, consultadas las desarrolladoras, informaron que en los primeros 3 meses posteriores a la entrega, las unidades se ocupan, tanto por los usuarios finales como por inquilinos. Esto demuestra que el mercado de alquileres es sólido y dinámico, siendo de atracción para inversores en busca de una renta.

La diferencia de precio de las unidades que se comercializan en el pozo, desde el lanzamiento hasta casi 1 año antes de terminarse, es de 30%, incluso en algún caso llega a ser del 50% más.

Algunas de las unidades en venta a estrenar son propiedad de inversores que compraron el inmueble en el pozo y esperan a la ocupación para ofrecerlo en venta y obtener una amplia diferencia y capitalizarse.

Son realmente muy pocas las opciones de venta de unidades monoambientes y 2 ambientes a estrenar.

En cuanto a cocheras, al momento de finalizar el edificio y entregar las unidades, la disponibilidad a la venta es del 20%, ya que están siendo destinados en casi todos los casos a inmuebles de 3 ambientes.

Valores promedio del mercado inmobiliario

Vivienda premium:

Monoambiente U$S 3050 el m2, U$S 521 valor de alquiler, 5.34% de rentabilidad.

2 ambientes U$S 3200 el m2, U$S 662 valor de alquiler, 4.67% de rentabilidad.

3 ambientes U$S 3067 el m2, U$S 812 valor de alquiler, 3.67% de rentabilidad.

Vivienda Promovida:

Monoambiente U$S 2618 el m2, U$S 405 valor de alquiler, 5.34% de rentabilidad.

2 ambientes U$S 2437 el m2, U$S 525 valor de alquiler, 5.77% de rentabilidad.

3 ambientes U$S 2262 el m2, U$S 700 valor de alquiler, 5.60% de rentabilidad.

Los valores indicados son el promedio de varias unidades a la venta, donde también se ha promediado los m2 de las unidades, para uniformizar los datos.

Recordemos que las viviendas promovidas tienen exoneración impositiva por 10 años en el valor del arrendamiento.

En cuanto a los valores de los garages o cocheras en edificios Premium se comercializan entre U$S 25.00 y U$S 30.000. En Vivienda Promovida, los valores de las cocheras están entre U$S 16.500 y U$S 23.000.

Concluimos que la industria de la construcción en Montevideo está viviendo un momento espectacular, por la cantidad de proyectos en ejecución y la rápida comercialización de las unidades. En los últimos meses se ha notado la incorporación de desarrolladoras extranjeras que ven en Montevideo una ciudad donde poder radicar sus capitales como nueva opción de negocio. Asimismo, la participación de inversores de la región se mantiene constante.

El 2023 vendrá con muchas novedades y seguirá la consolidación de la construcción de edificios.

* Gonzalo Martínez Vargas es CEO de Moebius Consultora Inmobiliaria.

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