El Instituto Nacional de Estadística (INE) divulgó los datos del mercado de alquileres correspondientes al mes de marzo. El INE toma los registros de los sistemas de garantías (Contaduría General de la Nación y ANDA) que son una parte importante (alrededor de 30%) del mercado. Según los datos, los alquileres subieron en torno a 5% en pesos corrientes en los 12 meses a marzo en Montevideo; en ese período los salarios subieron 5,3%, de lo que surge que —en términos de poder adquisitivo— el costo del alquiler se mantiene casi en línea con el salario.
La relación entre salario y alquiler es clave para entender el mercado de arrendamientos. Tomando un período más amplio (gráfica) el salario le ha “ganado” al costo promedio del alquiler entre 2019 y el momento actual. Específicamente, hoy la relación entre alquiler y salario (la cantidad de salario necesaria para cubrir el alquiler) ha bajado casi 10% desde los niveles pre pandemia. Dicho de otra manera, se requieren 10% menos ingreso salarial para cubrir un alquiler (siempre considerando promedios).
Es uno de los factores que ha impulsado la inversión inmobiliaria, que ha sido un factor importante en la dinámica económica reciente. Son datos tomados exclusivamente de Montevideo; obviamente, cada situación es particular, y hay diferencias importantes (en valores y tendencias) entre barrios y departamentos. Pero el alquiler ha retomado importancia y las cifras censales así lo muestran: entre el Censo 2011 y el 2023 (el último) los hogares con inquilinos pasaron de 20% a más de 25% del total.
Considerando esta tendencia de los últimos tiempos, hay que observar que en los dos últimos años la relación salarios/alquiler se ha mantenido prácticamente estable. Si bien el Índice Medio de Salarios (IMS) creció en términos reales en comparación con la canasta básica de consumo (IPC) entre 2024 y 2026, evoluciona de forma casi paralela al alquiler promedio. Habrá que ver cómo sigue esto en los próximos meses; algunos operadores de mercado señalan que los alquileres están con aumentos de precios fuertes, en especial en algunas zonas. De todos modos, mientras alquiler y salarios vayan parejos, en la medida que el salario promedio supera el dato de inflación (5,3% vs 3,1%), hay fundamentos de buena demanda por alquileres.
Acceso a la vivienda
Para miles de familias o jóvenes que inician una vida independiente, un hogar, el alquiler es básicamente la única opción para acceder a la vivienda. Cuando hay solvencia y garantías suficientes, aparece la opción del crédito hipotecario, para apuntar a la compra de una vivienda. Allí es interesante ver cómo viene el propio mercado de compraventa de viviendas y su relación con los salarios.
El mercado inmobiliario uruguayo tiene la particularidad de que se denomina en dólares, lo que causa fuertes “dolores de cabeza” por la volatilidad cambiaria y porque —obviamente— no es la moneda en la que la mayoría de los trabajadores tiene sus ingresos; se está planteando la necesidad de empezar a cambiar esto, con iniciativas concretas desde el sector empresarial y el propio Estado.
Mientras, el mercado sigue operando en dólares y en esta moneda el precio de la vivienda ha llegado a un récord en los últimos meses. Pero el dólar ya no es lo que era y —en términos reales—, la historia es distinta. El promedio de los del precio de los inmuebles en Montevideo prácticamente se ha mantenido estable, en pesos constantes, con la fluctuaciones lógicas de todo mercado y exacerbadas por el mencionado efecto cambiario.
Si se mantienen estables en pesos constantes, y el salario real sube, quiere decir que en términos salariales el acceso a la vivienda ha tenido una evolución positiva; en promedio se necesitan menos salarios para acceder a una vivienda. Tomando los datos de Montevideo, la mejora ha sido del entorno del 5% en los últimos dos años (gráfica).
Gráfica vivienda salario
La relación entre vivienda y salario mejoró cerca del 5% en los últimos dos años.
Esto es coherente con los datos del crédito hipotecario. Según las cifras del Banco Central del Uruguay (BCU), el crédito bancario para la compra de vivienda asciende a 160.000 millones de pesos, lo que equivale a unos 4.000 millones de dólares. Hace un año la cifra era de unos 3.400 millones de dólares, lo que implica un aumento de casi 18% en el último año. En los últimos 5 años, el crédito hipotecario subió más de 60% en dólares. Hoy por hoy, el sistema bancario otorga unos 490 créditos hipotecarios por mes, la mayoría en Unidades Indexadas (cifras del BCU); la cifra casi duplica lo que se otorgaba en 2019 (prepandemia).
De manera que —en general— las cifras muestran un mercado inmobiliario con un dinamismo razonable. En este marco, se despliegan distintas vías de apoyo desde el Estado, como el apoyo a las cooperativas de vivienda, el régimen de Vivienda Promovida y el plan Entre Todos. El régimen de Vivienda Promovida pasa a la gestión del Ministerio de Economía y Finanzas (MEF), mientras el ministerio de Vivienda con el plan Entre Todos apuntará a promover oferta en determinados barrios y a familias de ingresos medios o medio bajos, incorporando subsidios revisables (se evaluará la trayectoria de los beneficiarios, de manera de analizar si compete o no mantener el subsidio en los años siguientes a su otorgamiento).
