27 de enero 2023 - 09:19

Vivienda Promovida permitió inversiones por u$s 3.000 millones

Promulgada en Agosto de 2011, la Ley No. 18.795 ha generado hasta la fecha 32.900 viviendas en todo Uruguay.

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La ley de Vivienda Promovida fue creada para facilitar el acceso a la vivienda, compra o alquiler, a sectores de ingreso medio y medio bajo. El programa promueve la inversión privada en viviendas de interés social mediante la asignación de exoneraciones tributarias.

Objetivos: 1- Urbanizar nuevas zonas, 2- Bajar déficit habitacional y 3- Generar mano de obra.

A su vez otorga beneficios por 10 años al constructor y al inversor: Exoneraciones del IVA, Impuesto al Patrimonio, IRPF (Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas) e IRAE (Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas).

Hasta la fecha han ingresado 1.328 proyectos a la Oficina del Inversor de la Agencia Nacional de Vivienda, por un total de 32.900 viviendas. Montevideo tiene el 74% de los proyectos, Maldonado el 5% y Canelones 4%

Maldonado es el departamento del interior con más viviendas: 1.816, mientras que Montevideo ha superado las 20.000. Sólo la capital y Florida han realizado construcciones todos los años, desde 2011 a 2022.

Los barrios de Montevideo donde se han construido más viviendas son Cordón con el 23%, Centro 7%, Barrio Sur 7% y Tres Cruces 6%.

Los inversores argentinos son los extranjeros que más invierten en propiedades en Montevideo. Sólo en vivienda promovida han comprado más de 2.000 inmuebles en los últimos 11 años. Según estudios que hemos realizado, el ritmo de compra se mantiene mes a mes, habiéndose incrementado luego de la pandemia.

La inversión en los últimos 11 años, ronda los 200 millones de dólares. El destino de la vivienda es mayormente para renta. Y la rentabilidad anual es 6%.

Inversores argentinos han comprado en casi todos los edificios en construcción, uno o más apartamentos, para alquilar, debido a las exoneraciones impositivas de la vivienda promovida, al valor del m2, y la renta que generan las unidades.

Diariamente recibimos consultas de ciudadanos argentinos, interesados en conocer los beneficios de la vivienda promovida, y como acceder a comprar unidades, para volcarlas al mercado de arrendamiento. Otros por su parte, invierten en el pozo, con la idea de capitalizar su inversión y vender los inmuebles cuando se termina la construcción, obteniendo una gran diferencia de precio.

¿Cómo surgió la ley de Vivienda Promovida?

La ley de Vivienda Promovida es un éxito, sin lugar a dudas. Fue pensada en conjunto entre los empresarios y los partidos políticos.

El Estado se sumó a la propuesta facilitando las exoneraciones impositivas, sabiendo que las inversiones serían por parte de los privados, por lo que debería otorgarles beneficios para que invirtieran su capital.

Y se cumplieron los objetivos, porque los inversores aparecieron y construyeron las viviendas, a la vez que el estado no intervino, sino que colaboró, es decir, no creó la ley para beneficiarse, sino para facilitar la actividad. Es un claro ejemplo de no intervención en el mercado. A su vez, logro captar la atención de inversores particulares, locales y extranjeros, que se benefician con las exoneraciones y dinamizan el mercado inmobiliario.

La situación económica de Uruguay, estabilidad institucional y la inflación de 1 digito desde hace 20 años, colaboran para que se sigan construyendo viviendas. Y por supuesto, esta ley se apoya en otra, por demás trascendental para obtener el éxito que tiene: la ley de alquileres, cuya base es la libre contratación, donde se prioriza la voluntad de las partes: se puede pactar en cualquier moneda, sin límite de plazo pues no hay mínimos y se acuerdan también los reajustes. Tampoco hay topes a los valores de arrendamiento.

Y funciona bien porque se logró un engranaje completo de toda la actividad: se realizan muy buenos proyectos arquitectónicos, se dispuso de padrones de tierra donde llevarlos a cabo, los desarrolladores invierten su capital, las barracas de materiales y hormigoneras se sumaron a la propuesta, las inmobiliarias aceitaron su mecanismo de ventas, y los inversores y los usuarios finales compran todas las unidades. Por último, el mercado necesita las viviendas en el sector de alquileres. Y todas las viviendas se rentan, obteniendo el propietario una excelente renta anual.

Cada vez hay más inversores extranjeros y nuevas desarrolladoras que se instalan en Uruguay y construyen edificios. Se debería profundizar un poco más, sumando más beneficios, sobre todo buscando inversiones corporativas, con el fin de permitir desarrollos más grandes en cuanto a cantidad de unidades.

Hay que atraer inversiones extranjeras para Build to Rent y una forma podría ser ampliar las exoneraciones a 15 años, de manera de poner a Uruguay en el radar de los fondos de inversión.

- Gonzalo Martínez Vargas es CEO de Moebius Consultora Inmobiliaria.

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