Operadores inmobiliarios argumentan que elevar la superficie mínima de 25 a 35 metros cuadrados obligará a construir unidades de un dormitorio más caras.
El sector inmobiliario advirtió en el Parlamento que retocar los topes de superficie y condicionar los beneficios tributarios de la Ley de Vivienda Promovida como quiere el Frente Amplio altera las reglas de juego.
La Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU) volvió a marcar su postura contraria al proyecto de ley que impulsa el Frente Amplio (FA) para elevar la superficie mínima habitable de los monoambientes promovidos y sostiene que la iniciativa, lejos de mejorar las condiciones de acceso a la vivienda, terminaría reduciendo la oferta disponible, encareciendo los costos de construcción y desalentando la inversión en el sector.
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La semana anterior, la gremial ya había expuesto formalmente su posición ante la Comisión de Vivienda y Ordenamiento Territorial del Senado, donde el presidente del CIU, Matías Medina, había presentado números y argumentos similares. El proyecto en discusión plantea volver a fijar en 35 metros cuadrados la superficie mínima habitable de cualquier vivienda, revirtiendo así la baja a 25 metros cuadrados que introdujo el gobierno de Luis Lacalle Pou mediante una modificación en la Rendición de Cuentas de 2021. Además, la iniciativa busca que las construcciones que no cumplan con ese mínimo queden fuera de los beneficios tributarios del régimen de vivienda promovida (Ley 18.795).
Para Medina, el eje del debate está mal planteado si se concentra "únicamente en el tamaño de los monoambientes". El dirigente insistió en que la discusión debería ser integral y contemplar el déficit habitacional, el hacinamiento y las dificultades de infraestructura básica que atraviesan miles de hogares uruguayos, antes que restringir una tipología de vivienda que, a su juicio, hoy funciona como una solución efectiva para determinados segmentos de la población.
Según explicó Medina en una entrevista a Radio Carve, este tipo de unidades está pensado principalmente para estudiantes del interior del país, personas mayores y hogares unipersonales, un público con necesidades de vivienda concretas y distintas a las de una familia tradicional. En la sesión parlamentaria de la semana anterior había sido más específico con los números: el monoambiente es hoy la tercera tipología más demandada del mercado, aunque representa solamente entre el 10% y el 11% de las unidades que se construyen actualmente, con un alquiler promedio de 19.000 pesos mensuales.
El argumento central de la gremial es que aumentar el metraje mínimo no elimina la demanda de vivienda económica y pequeña: simplemente la traslada hacia otro tipo de producto. Medina afirmó que elevar la superficie obligaría a construir apartamentos de un dormitorio, sensiblemente más costosos, lo que en los hechos reduciría las alternativas de menor precio disponibles para quienes hoy eligen un monoambiente por una cuestión de presupuesto o de etapa de vida.
Esa misma lógica la había expuesto ante el Senado con una frase que resume la posición de la cámara: reducir o eliminar esta alternativa no suprime la demanda existente, sino que desplaza a esos hogares hacia opciones de mayor costo y menor accesibilidad. Es, en síntesis, el argumento de fondo que la CIU repite tanto en el Parlamento como en los medios: no es un problema de metros cuadrados, sino de cómo se prioriza el uso de los recursos públicos destinados a incentivos fiscales.
Más allá del debate puntual sobre los monoambientes, Medina trasladó una inquietud que excede a ese proyecto en particular: la señal que reciben los inversores del sector inmobiliario ante la posibilidad de nuevas regulaciones. El dirigente mencionó específicamente la eventualidad de un proyecto para limitar los alquileres, y advirtió que ese tipo de iniciativas podría afectar el desarrollo de futuros emprendimientos inmobiliarios en el país.
Es un argumento que conecta con la discusión legislativa: en la comisión del Senado, el senador frenteamplista, Gustavo González, principal impulsor de la iniciativa sobre monoambientes, había apuntado a un aspecto que la cámara prefiere no poner en el centro del debate: la exoneración fiscal que recibe este tipo de construcciones alcanzó los 240 millones de dólares en el último año, un monto que, según González, amerita discutir si corresponde seguir destinándolo a promover ese negocio específico.
Sobre el estado general del mercado, Medina describió un escenario de dos velocidades: los alquileres mantienen un fuerte dinamismo, mientras que las operaciones de compraventa atraviesan negociaciones más exigentes entre las partes. También señaló que, si bien el acceso al crédito hipotecario viene creciendo en los últimos años, buena parte de las familias uruguayas sigue sin poder acceder a la compra de una vivienda porque no cuenta con el ahorro previo necesario para afrontar la operación.
Del otro lado del mostrador, el senador frenteamplista Óscar Andrade, exdirigente del Sindicato Único Nacional de la Construcción y Anexos (Sunca), había cuestionado en la comisión que las condiciones en las que la gente resuelve su vivienda "como estrategia para sobrevivir" no deberían ser las que fundamenten qué política pública promover. Como ejemplo, recordó el caso de 30 trabajadores que compartían una misma casa en Fray Bentos durante la construcción de la planta de UPM, durmiendo uno al lado del otro, para ilustrar que la existencia de una demanda de espacios reducidos no la convierte en un estándar deseable.
Con matices distintos, la expresidenta de la propia CIU, Beatriz Carámbula, había defendido en esa misma sesión que el monoambiente responde a un segmento real de la población, jóvenes que buscan independizarse, estudiantes del interior, personas divorciadas, y que las preferencias habitacionales cambiaron: hoy hay mayor interés por la cercanía a la locomoción, los servicios y el trabajo que por el metraje en sí. Puso como ejemplo el modelo de coliving, más caro que un monoambiente tradicional pero con mayor flexibilidad de garantías y plazos, como evidencia de que el mercado ya viene mostrando ese corrimiento en las preferencias.
En la vereda de enfrente se ubicó el colectivo "La vivienda en diálogo", que agrupa a más de 40 organizaciones sociales. Su representante, el presidente de la Federación Uruguaya de Cooperativas de Vivienda por Ayuda Mutua (Fucvam), Enrique Cal, había sido categórico ante el Senado al calificar de "absolutamente inadecuado" un estándar de 25 metros cuadrados, y había respaldado explícitamente la ampliación a 35 metros que plantea el proyecto. El debate, que ahora sigue su curso en la comisión del Senado en paralelo a la discusión de la Rendición de Cuentas, todavía no tiene fecha definida para una eventual votación.