17 de febrero 2024 - 13:39

Polémica por la vivienda promovida: ¿mejora el acceso, los precios y la oferta de alquiler?

En un año récord de proyectos dentro del régimen, el 83% de las iniciativas fueron para inversión inmobiliaria y no para uso personal.

Los proyectos de vivienda promovida contribuyen a bajar los precios del alquiler en Uruguay.

Los proyectos de vivienda promovida contribuyen a bajar los precios del alquiler en Uruguay.

La Ley de Vivienda Promovida, sobre todo luego de las modificaciones implementadas en el 2020 por el actual gobierno de Luis Lacalle Pou ha quedado en el centro de la polémica luego de que se conociera el récord de construcción dentro del régimen en Uruguay, a la par de que un estudio revelara que el 83% de los proyectos enmarcados en esta normativa fueron para inversión inmobiliaria.

Al respecto, la licenciada en economía y consultora senior en Exante, Delfina Matos, destacó que el impulso relevante en la construcción de viviendas dentro de la ley ocurrió a partir de los cambios reglamentarios que se introdujeron hace poco más de tres años —flexibilizaciones tanto para la construcción como para la fijación de los precios de venta y arrendamiento de las unidades construidas y comercializadas—, lo que llevó a duplicas la cantidad de proyectos promovidos frente a los niveles de la década pasada.

Sin embargo, y a pesar de que se impulsó también la cantidad de proyectos en el interior del país, sobre todo en Paysandú, Salto, Colonia y Florida —cuando, históricamente, la mayor parte de la vivienda promovida tiene lugar en Montevideo y Canelones—; y que ha contribuido a la baja en los precios de los alquileres, según el análisis de Exante, todavía quedan desafíos por resolver en torno al esquema de promoción.

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¿Contribuye la Ley de Vivienda Promovida al acceso a la vivienda?

La polémica en torno a la ley surgió luego de que un informe del portal Infocasas revelara que el 83% de los proyectos enmarcados dentro del esquema de promoción fueran para inversión inmobiliaria, y que solo el 17% restante se destinara al uso personal. Esto, en un escenario de multiplicación de proyectos que marcaron un récord en 2023, con 205 iniciativas contra las 85 que se promediaron anualmente entre el 2012 y el 2020, según los datos de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV).

Sin embargo, Matos señaló un punto importante durante su análisis en Radio En Perspectiva: “El objetivo del régimen es dar mejor acceso a la vivienda pero no exclusivamente por la vía de reducir los precios de compraventa de las viviendas, sino también a partir de una mayor oferta de vivienda en alquiler, que vaya suponiendo un abaratamiento de los alquileres”.

En ese sentido, la economista destacó que “no debemos evaluar como algo negativo que el 83% de las ventas de viviendas promovidas hayan ido para inversores”. “En última instancia, lo más relevante es si esa mayor oferta de viviendas que se volcó al mercado se está reflejando en un menor costo de acceso a la vivienda, ya sea por menores precios en las compraventas o en el mercado de alquileres, que en los hechos ha tenido una evolución muy positiva en estos últimos años”, agregó.

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en diciembre se publicaron 85.500 contratos de alquiler vigentes, cuando el número habitual se encuentra alrededor de 84.000, dando cuenta de un incremento en estas operaciones, a partir de una mayor oferta de vivienda. Asimismo, a nivel de precios “el impacto parece estar siendo bastante más contundente”: “El precio promedio de los alquileres medido en términos reales (es decir, descontando la inflación) viene mostrando una tendencia a la baja desde 2018. El alquiler promedio en 2023 fue 12% más bajo en términos reales que en el promedio de 2017”, señaló Matos.

Con estos datos, y si bien aclaró que no se puede asegurar que sea el único motivo de la reducción en los precios de alquiler, la consultora senior de Exante aseguró que la Ley de Vivienda Promovida —junto con sus modificaciones recientes— “es un factor que sí ha contribuido”.

“El régimen de vivienda promovida ha tenido en nuestra opinión contribuciones relevantes: generando un mayor nivel de actividad en la construcción, más empleo y logrando una mayor oferta de viviendas en el mercado, pero esto no quiere decir que no sea perfectible o que no haya que complementarlo con otros mecanismos que apunten a facilitar el acceso a la vivienda de algunos segmentos de la población”, consideró Matos.

Entre los desafíos pendientes en materia de vivienda, señaló los altos costos de construcción que hay en el país, así como la necesidad de “pensar algún cambio de incentivos para que el sector privado construya unidades más baratas, más simples en la calidad de sus terminaciones”.

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