¿Se estanca el precio de los inmuebles?

Los precios medianos de los inmuebles en Montevideo, en pesos corrientes, están estables hace varios años, a diferencia del registro en dólares.

Los precios de los inmuebles registran un estancamiento en los últimos años, según datos del INE.

El Instituto Nacional de Estadística (INE) divulgó los datos correspondientes a los precios de compraventa de inmuebles en todo el país, discriminando entre Montevideo y el resto del territorio. Las cifras corresponden a transacciones efectivamente concretadas, inscriptas en la Dirección General de Registros (DGR).

La información abarca todo tipo de inmuebles, pero en su enorme mayoría son destinados a vivienda. Además, el INE informa la mediana mensual del total de transacciones, en dólares estadounidenses. Al utilizar la mediana, se evita que compraventas excepcionales (con precios extremos, o muy bajos o muy altos), que no son representativas del mercado, afecten la cifra informada (la mediana no se altera por los casos extremos).

Tomando los datos mensuales de la mediana y realizando el promedio anual, se observa la evolución de los precios de inmuebles en los últimos años. Al comparar los precios en dólares en 2024 respecto a 2023, el aumento de los precios en dólares fue del 3%, mientras en el resto del territorio fue del 10%. En promedio, el aumento en dólares fue del 7%.

La medición de los precios de inmuebles en pesos corrientes muestra estabilidad en el mercado.

La variación anual al alza sugiere un mercado caliente, especialmente fuera de Montevideo. A fin de cuentas, los inmuebles en Uruguay se transan mayormente en dólares, y es en esa moneda se dieron los aumentos. Y al observar la trayectoria de los últimos años, en dólares, hay una cierta tendencia al alza.

Pero si bien el mercado inmobiliario en Uruguay se maneja en dólares, sus oferentes y demandantes tienen costos e ingresos mayoritariamente en pesos. De hecho, muchos economistas, consultores inmobiliarios y los propios operadores, señalan que el mercado tendría un verdadero “salto de calidad”, si lograra incorporar de manera más amplia el peso como moneda de referencia, aunque eso no se logra de un día para el otro.

El asunto es relevante porque, cuando se analiza la evolución de los precios en pesos corrientes, se observa una estabilidad en el valor anual medido en la moneda uruguaya. Esto es una trayectoria general, y puede esconder diferencias según los mercados (dentro de Montevideo, en distintos departamentos, o según el tipo de vivienda), pero la tendencia es clara y ya acumula varios años, desde 2021. En las gráficas adjuntas se presentan los datos para Montevideo.

Que haya una estabilidad en el precio en pesos corrientes, implica cierta caída en términos reales (descontada la inflación). Con la cautela que implica un indicador general y mediano, cabe esbozar alguna explicación a esta tendencia. En parte puede adjudicarse a una oferta creciente, en la medida que la construcción de vivienda nueva ha estado particularmente dinámica, tanto en el régimen de vivienda promovida como en el mercado corriente, en las cooperativas, y otras modalidades. Si bien el salario real y los ingresos de los hogares también han subido, todo indica que el empuje de la oferta fue mayor y la resultante ha sido una estabilización de precios en pesos corrientes.

Desde el punto de vista del acceso a la vivienda, son buenas noticias. Hay que ver, sin embargo, cómo están moviéndose los costos de la construcción. Los propios datos del INE y apreciaciones de constructores y promotores, señalan que los costos han seguido subiendo, mientras los precios están estables, lo que reduce los márgenes e incluso puede dejar fuera de precio algunos proyectos.