Efecto INDEC: surgen nuevas formas para aumentar alquileres

Ante la falta de confianza en los índices oficiales de inflación, muchas veces los propietarios incluyen en las renegociaciones de locaciones subas mayores que las reales. En febrero, el aumento de alquileres fue de 1,3%.

Los propietarios de inmuebles colocados en alquiler están preocupados por el sospechoso dato de inflación de sólo 0,3% de febrero que difundió el INDEC. Sucede que en el caso de las locaciones comerciales aún hay contratos que se indexan por el CER (índice que refleja el alza de los precios al consumidor), por lo que la información oficial de un índice de inflación tan bajo en el mes no les permite adecuar los alquileres en valores reales. En el caso de las viviendas, aun cuando está prohibido indexar los alquileres, la incertidumbre está igualmente generalizada, por lo que ya se buscan nuevos mecanismos para escalonar los contratos de modo que la inflación no desvalorice el negocio.

La indexación de alquileres comerciales por el CER ( Coeficiente de Estabilización de Referencia) se permitió hasta el 6 de enero de 2002. Como en esta categoría de locaciones se permiten arreglos largos (10 años), todavía hay algunos contratos vigentes, que siguen actualizándose por este índice. «El CER en febrero no refleja la realidad del nuevo aumento de precios. Es un índice mentiroso que trae inseguridad jurídica. Esto preocupa a los propietarios, porque no saben por cuánto tiempo van a seguir perdiendo dinero. Podría generar una situación que derive en el llamado enriquecimiento sin causa del locatario, porque al no tener una verdadera actualización del alquiler respecto de la variación del costo de vida, el inquilino cada vez paga menos», explicó a este diario Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios.

El especialista en derecho inmobiliario agregó que ante esta situación el dueño de un local podría encarar un juicio contra el Estado, pero asumió que ninguno lo haría ya que «a lo sumo los alquileres indexados por CER tienen vencimiento en 2010. Nadie quiere un juicio más largo que lo que dura el contrato de alquiler».

Coincidencia

Ival Rocca, vicepresidente del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario, coincide en el daño que ocasiona una difusión del índice de precios al consumidor más bajo que el real. «Impacta también en la vivienda; es mucho más complicado calcular los precios mensuales de los contratos de alquiler porque no queda claro cómo incluir la pérdida que puede ocasionar la suba de la inflación», dijo.

En el caso de las viviendas, el CER no puede aplicarse. Para los contratos realizados entre noviembre de 2002 y abril de 2004 se utilizaba el CVS (relativo al aumento en los salarios), pero que tampoco se usa en la actualidad y ya no quedan contratos vigentes porque sólo se hacen por dos años.

«Para mantener actualizados los contratos en cifras reales, lo que hacemos ahora es armar pagos escalonados. Se calcula un monto total por los dos años que dura el alquiler y luego se divide en cuotas, de las cuales las primeras son más bajas y suben hacia el final del contrato», dijo Abatti.

Pero si los datos que difunde el INDEC son sospechados, ¿qué porcentaje se tiene en cuenta como dato de inflación que debe incluirse en el cálculo del monto global de alquiler?, le preguntó este diario al abogado.

«Para esto hay que utilizar datos de organismos privados independientes. Tomamos la estimación de la Cámara Argentina de la Construcción y de consultoras. Que los datos del INDEC fueran confiables sería sumamente beneficioso para la actividad inmobiliaria, porque todos estos cálculos se simplificarían. Pero lamentablemente, el daño por la intervención oficial es inconmensurable», dijo Abatti.

Los especialistas coinciden en que aunque la no actualización real de los contratos puede ocasionar pérdidas a los propietarios, también es perjudicial para los inquilinos, ya que los dueños de los inmuebles tratan de cubrirse y pueden incluir estimaciones de inflación mayores a las que se esperan.

Muestra de esto es que la suba en los alquileres cuadruplicó durante febrero el aumento general (anunciado oficialmente) de 0,3% del costo de vida.

Según advirtió ayer la Unión Argentina de Inquilinos, los alquileres crecieron 1,3%, duplicando incluso la suba de 0,7% en los precios de alimentos. El titular de la entidad, Radamés Marini, dijo que «la falta de credibilidad del organismo estadístico hace que los propietarios de bienes de renta, al momento de renovar los contratos, tomen resguardos para no quedar marginados frente a un proceso inflacionario creciente».