Otro problema. Ya no es el número, sino la velocidad: renuevan alquileres cada 6 meses

Celebrar cualquier contrato de mediano o largo plazo con una inflación de 20% es prácticamente imposible. Es lo que está afectando a los alquileres, cuyos precios se empiezan a repactar cada seis meses. Bien atrás quedó el plan oficial para que los inquilinos pasen a ser propietarios: no sólo desaparecen los créditos hipotecarios, sino que aumentan aun más los alquileres. Lamentable.

Ana María Edwin

Los propietarios de inmuebles encuentran novedosasformas legales de ajustar los contratos de alquiler y no verse perjudicados por la inflación. Pagar mensualmente el equivalente a 300 kilos de café o a 500 litros de nafta súper, escalonarlo semestralmente con aumentos que duplican los índices de precios minoristas proyectados o simplemente hacerlos en dólares son algunas alternativas que ya se usan en 80% de los contratos de alquiler de vivienda y más 90% de comercios en la Capital Federal.

Operadores inmobiliarios y abogados que asesoran a propietarios explican que ya nadie pasa por alto el perjuicio que los altos índices de inflación están provocando sobre el mercado de alquileres. Y son justamente los dueños de los inmuebles los que más insisten en incluir cláusulas para cubrirse de la suba del costo de vida. Los datos oficiales muestran que este año el alza en los valores de los alquileres casi triplicó el del índice de precios general, aun cuando se sospecha que ambos fueron subestimados por el INDEC, comandado por Ana Edwin, ya que mientras los precios minoristas aumentaron 5%, las locaciones lo hicieron 13,5%.

El panorama es aun más complicado si se tiene en cuenta que para los nuevos contratos de alquiler que se firman, los incrementos llegan a superar 100%, como dijo a este diario Radamés Marini, de la Cámara de Inquilinos. Mientras que el presidente de la Cámara Inmobiliaria, Carlos Sotelo, estima que hacia fin de año los valores de locación irán en ascenso.

La Ley de Emergencia Pública, aún en vigencia, prohíbe la indexación de los contratos, por lo que ningún alquiler puede ajustarse por índices como los que alguna vez se usaron: el CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia) o el CVS (Coeficiente de Variación de Salarios). Sin embargo, es legal escalonar los contratos: comienza pagándose una suma que aumenta cada seis meses.

Partición

¿Por qué esto sí está permitido? Porque no se trataría de un alza sino de una partición del alquiler total en cuotas mensuales de diferente valor, en orden ascendente. Por ejemplo, alguien alquila un departamento de dos ambientes en Belgrano cuyo valor de mercado es $ 1.100 de alquiler mensual. Un contrato de dos años equivaldría a $ 26.400. Si se le quiere incluir un ajuste de 20% por año, el total sería de $ 36.960; entonces, se pagarán $ 1.100 por las primeras 12 cuotas y $ 1.980 por otras 12 mensualidades.

Por lo general, los escalonamientos son semestrales o trimestrales para que no sea tan brusco el salto. Con esta modalidad se evitan las controversias generadas en torno a la renegociación semestral de las cuotas que se incluyó equivocadamente en algunos contratos y que no tiene efecto, ya que el inquilino puede negarse a aceptar el aumento que pretende el propietario y no hay herramienta legal por la que pueda imponerse la suba.

Esta es la alternativa más usada para que los propietarios puedan cubrirse de la inflación. Pero la desconfianza en los datos oficiales que tienen los dueños de los inmuebles provoca que aumenten sus expectativas inflacionarias. Por lo tanto, si cámaras empresarias y consultoras privadas estiman un alza en el costo de vida para el año de 15%, los propietarios piden que los alquileres incluyan una suba de hasta 25%.

Lo más común es que para las viviendas se piense entre 15% y 20% de ajuste anual. Pero el caso de los comercios es diferente. El período mínimo para realizar un contrato ya no es de dos años, como en los residenciales, sino de tres, y por lo general se hacen por más tiempo. En este rubro lo más frecuente es que los alquileres se pacten con un aumento anual de hasta 30% o en dólares, ya que es legal hacerlo.

«El 80% de los locales de la calle Florida están alquilados en dólares», dijo a este diario Enrique Abatti, de la Cámara de Propietarios, quien aclaró que aún así en los contratos se les fija un escalonamiento de 8% «como en cualquier gran ciudad del mundo. En Manhattan los escalonamientos se hacen a 6%».

El ajuste se basa en la revalorización del inmueble y la depreciación del dólar frente al euro. Pero también en los contratos de comercios (casi en todos los bares y restoranes, por ejemplo) se utiliza mucho el llamado canon cuotativo. Esto es fijar la cuota mensual del alquiler por el valor de alguna de las mercaderías que se venden. Por ejemplo, la cantidad de dinero necesaria para comprar 500 kilos de café. Para esto deben estar muy claros la marca, el tipo de producto y todos los detalles necesarios para que no haya confusiones.