¿Suben otro 20% departamentos nuevos?

La fuerte caída en la construcción de obras nuevas en la Capital Federal-de los últimos meses sostiene aun más las previsiones para 2008: en el primer semestre del próximo año comenzarán a registrarse aumentos en los valores de los departamentos a estrenar. Los operadores inmobiliarios ubican las subas en línea con la inflación esperada, es decir, entre 10% y 20%.

Ya son al menos cinco los meses consecutivos en los que las construcciones en suelo porteño cayeron en comparación con el mismo mes del año anterior. Según el último informe que elaboró el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, en octubre hubo 5,1% menos de solicitudes para construir que en igual mes de 2007. Y el dato no es menor, ya que los meses anteriores las bajas habían sido todavía más importantes. En setiembre se pidieron 32,9% menos permisos que el año anterior y en agosto la caída fue de 10,7%.

Como éste es un mercado claramentemanejado por la oferta y la demanda, todavía sin intervenciones oficiales, la disminución de la oferta actúa directamente sobre el nivel de precios, que además viene subiendo sostenidamente desde la devaluación.

Según las estadísticas de Reporte Inmobiliario, en algunos barrios donde más se construyó en los últimos años, los precios se duplicaron desde la salida de la crisis.

Un ejemplo claro es Puerto Madero: mientras en 2002 se pagaban u$s 1.300 el metro cuadrado de una construcción a estrenar, hoy en cualquiera de las torres en plena obra los valores no bajan de u$s 3.100.

Sin embargo, no fue 2007 el año en que más subieron las propiedades. Segúnel fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Armando Pepe, «los valores en el sector de inmuebles destinados a vivienda estuvieron amesetados durante todo este año. Pero teniendo en cuenta los aumentos constantes en pesos de los costos de construcción y que la totalidad de las ventas de inmuebles se realizan en dólar billete, con un tipo de cambio totalmente estable, seguramente los valores tenderán a subir durante el primer semestre». Le suma a esta situación que no debe dejar de considerarse «el ajuste de tarifas, los aumentos de sueldos y de los insumos en general que por lógica consecuencia se verán reflejados en los valores».

Turbulencias

Coincide José Rozados, de Reporte Inmobiliario. Advierte que «en 2008 el mercado inmobiliario y de la construcción privada transitará una ruta con algunas turbulencias y nubarrones». Sucede que, para este analista, la inflación en los costos de la construcción, con una menor tasa de aumento del precio de venta debió ser absorbida, en muchos casos, con una menor rentabilidad que la inicialmente prevista. Este escenario se proyecta también hacia futuro, forzando a incorporar una tasa de inflación no menor de 15% en todo análisis de inversión inmobiliaria y en los métodos residuales para calcular el precio del primer insumo inmobiliario: la tierra».

Los valores que se manejan para el año próximo en los principales barrios porteños en materia inmobiliaria no bajan de u$s 1.200 por metro cuadrado. Para Puerto Madero, los mínimos comenzarían en u$s 3.600 por metro cuadrado nuevo, para Palermo Soho el precio más bajo será u$s 2.450 y para Colegiales arrancarán en u$s 1.750.

Para que el mercado inmobiliario en todos los segmentos definitivamente despegue, los operadores sugieren varias alternativas.

Financiación

«Es fundamental que las mismas empresas constructoras y desarrolladoras den su financiación propia. Para eso sería útil que se instaurara nuevamente la seguridad jurídica en el país; hoy no existen garantías sólidas para que a aquel que no pague una hipoteca se lo pueda ejecutar», dice Pepe. Y agrega que «sería muy importante también, al asumir las nuevas autoridades del Gobierno porteño, la implementación de incentivos fiscales para la construcción de vivienda sobre todo en la zona sur, tantos años relegada».

La Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires tendrá en cambio otra tarea importante. «Será fundamental redefinir el Código de Planeamiento Urbano, con el fin de evitar la seguidilla de amparos y parches por zonas que se vivió a partir de los últimos meses de 2006 y durante todo 2007, y que golpearon seriamente sobre la seguridad acerca de la factibilidad de construcción de los terrenos», señaló Rozados.