Real Estate: finaliza un año que deja poco. Apuestan al 2017 para dar el gran salto

El 2016 dejó un incremento en dólares de más del 6% del valor de las propiedades, un incipiente movimiento de transacciones, pero aún lejos de los números esperados. El sinceramiento y los créditos comenzarán a repercutir a partir de marzo.

El mercado inmobiliario termina un año que prometía mucho más de lo que dio. El combo de los créditos hipotecarios, el sinceramiento fiscal y el levantamiento del cepo cambiaron el escenario del sector que se vio reflejado en un incremento interanual del 14,3% de escrituras sólo en la Ciudad de Buenos Aires. Sin embargo, los números todavía no son los esperados y los especialistas confían en que el gran salto sucederá a partir de marzo del año que viene.

Según datos del Colegio de Escribanos se espera que este año finalice con un 20% más de operaciones que el año pasado, y que los permisos de construcción crezca en torno al 30%. Pero estos números no resultan significativos. "Si bien estos aumentos pueden parecer importantes, hay que considerar que en los años posteriores al cepo las escrituras cayeron a la mitad y los permisos de construcción a un tercio de los niveles promedios previos a las restricciones cambiarias. Por lo tanto, subas del 100% en las escrituras y 200% en los permisos de construcción hubiesen significado volver a los niveles previos al cepo cambiario", sostuvo Mario Gómez, miembro del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires.

El año que se va es definido por todos los consultados como un año necesario para reacomodarse. "Fue un mal año como consecuencia de la mala administración que sufrimos del Gobierno anterior en su última etapa, con lo cual en nuestro segmento tuvimos altibajos, en algunos meses se ha vendido más y en otros ni sonaban los teléfonos. Es decir, que para nuestro sector se puede decir que fue un año bastante malo", se sinceró Rodrigo Fernández Prieto de la inmobiliaria que lleva su nombre.

Lucas Desalvo, del área de negocios corporativos de Serinco, acompañó la tendencia y sostuvo que sin lugar a dudas 2016 no fue lo esperado: "El 2015 nos preocupábamos por el llamado cepo al dólar. Hoy estamos sin cepo y con blanqueo, y no obstante no hay reactivación. A su vez se decía que los inversores estaban quietos por la inseguridad y la incertidumbre provocada por el anterior Gobierno. Hoy los inversores siguen expectantes, por lo cual el cambio de Gobierno no les provoca seguridad y certidumbre".

Los precios

Y como la expectativa invadió el 2016, eso se reflejó en el incremento de los precios de los inmuebles. Es que los propietarios, tras cinco años de estancamiento, subieron sus precios este año en dólares ante la espera de una reactivación. Según el último informe elaborado por Zona Prop, el precio de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires aumentó 9,9% en los últimos dos años, casi tres veces la inflación en dólares de Estados Unidos (3,7%). Mientras que en el último año ese incremento se vio más marcada con una suba del 6,3%.

El valor promedio del m2 usado en la Capital es de u$s2.100. Según los datos suministrados por Zonaprop, los precios varían considerablemente según el barrio. Villa Lugano se ubica entre los más económicos con un promedio de u$s1.100 y en el otro extremo se encuentra Puerto Madero con un promedio de u$s5.100. Los más buscados son el corredor norte y la zona centro de la Capital.

"Hoy contamos con reglas claras para realizar operaciones. Es evidente que si hoy en día no se cierran operaciones es producto de la gran sobrevaluación de bienes producida por gran parte del mercado. Es importante comprender que a la fecha existe un gran número de inmobiliarias compitiendo por cada m2 de la Ciudad y muchas veces prefieren captar propiedades endulzando el oído del propietario, que tasar a un valor razonable con el miedo que el propietario pida una segunda opinión y los descarte. Es por ello que los precios hoy en día los fijan los propietarios y en muchos casos son irrisorios", concluyó Desalvo.

SINCERAMIENTO

El lanzamiento del blanqueo de capitales fue una de las medidas más esperadas y celebradas por el sector. Hasta el mes pasado, cuando cerró el primero de los plazos del sinceramiento, el Gobierno informó que se blanquearon u$s4.600 millones en efectivo, pero los bancos ya estimaban que hay u$s6.000 millones y prevén que hoy ya se llegue a u$s8.000 millones, números que desde el sector inmobiliario esperan con ansias.

Las principales desarrolladoras ya están trabajando para 2017 en torno a los fondos comunes de inversión (FCI). "Según lo dispuesto por la Ley de Sinceramiento Fiscal, los FCI cerrados ofrecen la posibilidad a quienes ingresan al régimen de evitar el pago del impuesto especial del 10% o 15% previsto como penalidad, con la única condición de mantener esa inversión en el fondo por un plazo mínimo de cinco años", explicó Juan Politti, vicepresidente de Allaria, que presentó su fondo Allaria Residencial CasasArg.

La excepción de penalidad es sin dudas uno de los principales atractivos para los inversores, aunque a esto debe sumarse el alto retorno de inversión que se cree tendrán estos proyectos. En los fondos cerrados hay dos grandes grupos. Por un lado, aquellos que ofrecen una rentabilidad fija establecida por el emisor de un instrumento de deuda y los que ofrecen al cuotapartista compartir la rentabilidad total del proyecto. En este último caso, será el fondo el encargado de distribuir entre los inversores el resultado total al finalizar la vida del fondo o mediante dividendos parciales.

"Estas iniciativas probablemente no tendrán efectos inmediatos y sean necesarios plazos de dos o tres años para ver sus frutos, pues las inversiones en nuevos proyectos, desarrollos, fondos o bonos para sustentar créditos y proyectos inmobiliarios o de infraestructura necesitan de esos tiempos", sostuvo Mario Gómez.

Además, hay un flujo de dinero que comienza a circular y que desde las inmobiliarias están convencidos en que se traducirá en la compra de ladrillos, ya que se trata de una de las inversiones más efectivas. "La gente se ha dado cuenta que el mundo está cambiando y la globalización económica e informática hace que cada día sea más difícil estar al margen de la norma y debido a la confianza que ha generado el nuevo Gobierno respecto a la seguridad jurídica y previsibilidad'', sostuvo Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades y concluyó: "La eliminación de cepo cambiario, que tanto daño hizo al sector durante los últimos tres años, el sinceramiento fiscal, los diferentes proyectos para financiar a la primera vivienda y el cambio de política internacional han sido decisiones sumamente positivas''.

LO QUE SE VIENE

Sin lugar a dudas, las expectativas siguen siendo positivas y todos los especialistas consultados coinciden en que el 2017 será el año del despegue. "Los negocios inmobiliarios necesitan reglas claras, oportunas y bien implementadas, pero además un determinado tiempo para concretarse, situación que se fortalece mucho si el proceso se acompaña con la puesta en marcha de mecanismos de incentivos para la producción y el diseño de herramientas útiles para el financiamiento, a través de un plan con un enfoque integral y sustentable", agregó Mario Gómez.

Sin lugar a dudas el año comenzó y transcurrió con mucha más expectativa que realidad. ''Sobre el final, se da vuelta y se proyecta lo que viene en 2017, más realidad que expectativa. Esta realidad nos impone un mayor volumen de oportunidades pero en un escenario de mucho más escepticismo. Hay enormes cambios positivos, aunque todavía falta que la gente los note y los pueda vivenciar. Todo es una apuesta a un futuro que entendemos será mejor'' explicó Mariano Oppel, presidente de la inmobiliaria que lleva su nombre.

Muchos coinciden en que el 2016 fue un año de reacomodamiento tanto social como económico, "el año que viene creemos que la actividad comenzará a dar sus buenos frutos y será sostenido de manera equilibrada, aunque el Gobierno deberá trabajar sobre los aranceles impositivos, ya que con los Ingresos Brutos, los sellos, la ganancia mínima presunta, el IVA, Ganancias y demás se hace muy difícil sostener un negocio rentable y con serias chances de quedar sin fondos en el medio de la inversión", concluyó Rodrigo Fernández Prieto, de la inmobiliaria que lleva su mismo nombre.

EL MERCADO EN EE.UU.

El 2016 entra en el tramo final. En diciembre del año pasado, con la asunción de Mauricio Macri, se dieron cambios enfocados en el mundo de los negocios. La apertura en la venta de divisas fue una de las medidas que más influenció al mercado, específicamente al sector inmobiliario. En este sentido, el Real Estate de los Estados Unidos, una de las mecas para las inversiones provenientes de Argentina, mostró una agilización en el cierre de operaciones con fuertes depósitos de adelantos en efectivo. Aunque con el triunfo de Donald Trump, el futuro parece aún incierto.

En relación con el balance de este período, Alicia Cervera, socia directora de Cervera Real Estate, firma a cargo de la comercialización de Elysee Miami, detalla: "El 2016 ha sido definido por el gran éxito en la entrada y cierre de más de 2.000 unidades nuevas en Miami. Esto confirmó que el modelo de venta con un depósito de 50% ha resultado en un mercado sólido de compradores educados en el mercado y muy bien capitalizados".

Es que uno de los principales motivos por el que los argentinos ponen los ojos en el mercado inmobiliario de Miami es por la conveniente rentabilidad que encuentran en los alquileres. En cuanto a los números de este año, Cervera explica: "Las rentas en 2016 han sido más pausadas a raíz de un dólar más fuerte y cambios importantes en el panorama político mundial incluyendo 'Brexit', elecciones presidenciales en la Argentina, Perú y EE.UU. El tema de la paz en Colombia, el Coup en Turquía, entre otros. Se espera que con estos temas resueltos y asimilados se vea más actividad en la temporada fuerte de Miami que es de noviembre a abril".

Uno de los factores que define para qué lado se dirige la aguja de los inversores es la condición de la moneda en su país de origen. Acerca de la devaluación que tuvo lugar en la Argentina, Cervera explicó: "Una devaluación de moneda siempre causa una pausa en todo el movimiento de dinero, después de un tiempo (3 a 4 meses) el mercado se ajusta a los nuevos valores y la compraventa se va reactivando". Es que los argentinos en particular, pese a las condiciones locales, continúan acercándose al mercado inmobiliario de Miami en busca de un refugio de valor para sus divisas. El más reciente informe de la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Miami revela que los locales se encuentran en los primeros lugares en el ranking de búsquedas por internet para adquirir un bien inmobiliario en La Ciudad del Sol.