Los alquileres subieron 9% en Montevideo el último año

Pocitos fue el barrio que registró la mayor alza con 13,5% en pesos corrientes, al comparar diciembre pasado con el mismo mes de 2022.

La rentabilidad bruta de alquilar apartamentos en Montevideo es del 6%.

El precio de los alquileres en Montevideo subió un 9% en promedio durante el último año, mostró un informe semestral sobre el sector inmobiliario presentado por la firma Mercado Libre (ML) y al que accedió Ámbito.

Según el reporte, el valor promedio del alquiler de apartamentos en Pocitos aumentó 13,5% en pesos corrientes, al comparar diciembre de 2023 con el mismo mes de 2022. Cordón fue el segundo barrio con mayor aumento de precios: subió 13,3%, entrando en tercer lugar Buceo, con un aumento de 12,8%.

Cabe mencionar que estos son promedios generales de negocios, sin ponderar por tipo de edificio. De manera que, más allá de la tendencia en el precio de alquileres(que parece claro que es al alza) hay una demanda importante en los barrios mencionados, que explica también el aumento en los valores.

A modo de comparación, según las cifras del Instituto Nacional de Estadísticas (INE) -basadas en negocios registrados en los servicios de garantía de alquiler de la Contaduría General de la Nación y Anda- el aumento de precio en los contratos nuevos de alquiler para el mismo período fue de 9,4% en Pocitos, 9,5% en Cordón y 7,1% en Buceo. En el caso del INE los datos abarcan alquileres de todos los inmuebles, no solo apartamentos.

Pocitos se mantiene como el barrio con mayor interés por alquileres, pero Cordón se le ha acercado. En el porcentaje de visitas a Mercado Libre para alquilar, Pocitos pasó de 12,3% a 11,2% del total de visitas, entre 2021 y 2023. En el caso de Cordón, pasó de 9,1 a 9,6%.

En cuanto al precio promedio del alquiler en Montevideo, pasó de 24.784 en enero de 2023 a 27.024 en enero de 2024, una suba de 9% (3,8% en términos reales). Aún así, el alquiler promedio en términos reales está por debajo de su nivel de 2019.

Tendencias

Más allá de los precios, un dato interesante que surge del informe de ML inmuebles es que entre enero de 2019 y diciembre de 2023, la proporción de avisos correspondientes a apartamentos en Montevideo subió de 79 a 85%, reduciéndose la proporción de las casas. Seguramente esto responde a una tendencia de largo plazo, con fundamentos sociales: familias más chicas, mayor movilidad, mayores comodidades, etc..

En la Ciudad de la Costa, el cambio es aún más agudo, aunque la proporción de avisos de apartamentos es menor. Pasó de 11 a 37% en el mismo período, lo que ilustra la gran expansión de la inversión inmobiliaria en Canelones, en especial en las zonas cercanas a Montevideo (Ciudad de la Costa y cercanías). En Maldonado la proporción de avisos de apartamentos, en cambio, se ha mantenido estable en torno a 68-70%.

La superficie promedio de los apartamentos ofrecidos en ML inmuebles es muy estable entre barrios, variando en torno a 50 m2, con excepciones que confirman la regla (en Carrasco el apartamento promedio ofrecido tiene más de 100 metros, pero son pocas unidades y de otra dimensión, por el tipo de construcción en ese barrio). En Pocitos (donde seguramente se encuentra el mayor valor inmobiliario acumulado en la capital) el promedio está algo por encima de la referencia: 59 m2, mientras en Parque Rodó, Cordón y La Blanqueada se ubican en 47, 48 y 45 m2, respectivamente.

Por otra parte, un indicador de interés -que puede ser una aproximación al movimiento turístico en cada temporada- es la proporción de visitas a avisos de inmuebles en Maldonado, para alquiler de temporada. Tomando los meses de diciembre de cada año (mes previo al pico de temporada), entre 2019 y 2023 esa proporción fue: 65%, 56%, 61%, 56% y 51%. Es decir, en la previa de la actual temporada se registró el menor porcentaje de visitas para alquiler, con diferencia apreciable (aunque no drástica) con años previos. Seguramente la crisis argentina incide en esta tendencia.

Vale recordar que el informe de ML inmuebles no divulga cifras absolutas del número de negocios.

Rentabilidad inmobiliaria

El informe Semestral de Inmuebles de Mercado Libre también incluye cálculos de rentabilidad bruta anual para apartamentos y casas en alquiler en Montevideo, tomando el precio del alquiler y el valor de la vivienda. Según el análisis de la plataforma, se observó que en el caso de los apartamentos la rentabilidad bruta (analizando los precios promedio de los anuncios del segundo semestre del año) se ubicó en el entorno del 6%, tanto en barrios costeros como en otros más céntricos: Punta Carretas (6,07%), Pocitos (5,78%), Carrasco (6,33%), Centro (5,64%), Aguada (5,83%) y Tres Cruces (6,38%).

En cambio, hubo barrios en los que la rentabilidad bruta de los apartamentos se ubicó bastante por encima del 6%, tales como Buceo (8,93%), Nuevo París (9,08%), Ciudad Vieja (9,22%), Cerro (9,40%), Jardínes del Hipódromo (9,52%), Malvín Norte (10,64%) y Atahualpa (10,95%).

Según el informe, el precio del metro cuadrado en apartamentos en Pocitos promedió 3.456 dólares, mientras en el Cordón el precio fue 2.867 dólares, según los datos del segundo semestre de 2023.