La demanda de alquiler triplica a la de compra en el sector corporativo de la capital uruguaya según un análisis privado. Revela la cautela empresarial ante el auge híbrido.
El mercado inmobiliario corporativo de Montevideo mostró en 2025 un giro hacia el alquiler, impulsado por la búsqueda de flexibilidad y menores compromisos financieros.
Durante gran parte de 2025, el mercado inmobiliario de oficinas y locales comerciales en Montevideo transitó una etapa de ajuste y redefinición, marcada por cambios estructurales en la forma de trabajar y consumir; también por el avance del comercio electrónico, el regreso parcial a la presencialidad y la consolidación del modelo laboral híbrido.
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Un informe del portal InfoCasas muestra que, en este nuevo escenario, el alquiler se consolidó como la modalidad preferida frente a la compra, tanto en oficinas como en locales comerciales. La tendencia refleja una estrategia más cautelosa por parte de las empresas, que priorizan flexibilidad operativa, menor exposición financiera y capacidad de adaptación ante un contexto económico y tecnológico cambiante.
En el segmento de oficinas, el 76,1% de las búsquedas correspondió a alquiler, frente a un 23,9% orientado a compra. En locales comerciales, la preferencia también se volcó a las locaciones, aunque con una oferta más cargada hacia la venta.
La distribución de la oferta muestra contrastes relevantes. En oficinas, el mercado presenta un reparto relativamente equilibrado entre venta y alquiler, con un 54% de unidades ofrecidas en venta y un 46% disponibles para alquilar. En locales comerciales, la brecha es mayor: cerca del 66% de la oferta corresponde a venta y solo un 34% a alquiler.
Juan Manuel Fernández, coordinador de nuevos negocios de InfoCasas, señaló que esta preferencia por el alquiler responde, principalmente, a la necesidad de contar con mayor flexibilidad. "En un contexto de cambios, muchas empresas y comercios adoptaron una postura más precavida, priorizaron alternativas que les permitan adaptarse rápidamente", explicó. Para los inversores, este comportamiento abre oportunidades para desarrollar productos más dinámicos, capaces de reducir la vacancia y responder a nuevas demandas.
Enero de 2025 registró un pico significativo, con más de 1.200 búsquedas de oficinas para alquiler y 255 para compra, asociado al impulso estratégico que muchas empresas imprimen al inicio del año. Tras una moderación en febrero y marzo, el interés volvió a crecer entre abril y julio, con niveles cercanos a los máximos de comienzos de año.
Este patrón sugiere que las decisiones corporativas no se encuentran paralizadas, pero sí más analizadas. El modelo híbrido impulsó una búsqueda de superficies más eficientes, con espacios flexibles y posibilidad de adaptación, en detrimento de grandes plantas tradicionales.
En el mercado de oficinas, la demanda de alquiler se concentró en barrios tradicionales como Punta Carretas, Cordón y Centro, que siguen siendo valorados por su accesibilidad, oferta de servicios y buena conexión con el transporte público. A la par, las zonas francas mantienen un rol relevante dentro del segmento corporativo, impulsadas por los beneficios fiscales y aduaneros que ofrecen a empresas con perfil exportador.
En lo que refiere a la compra de oficinas, barrios como Tres Cruces, La Blanqueada y Parque Batlle ganaron protagonismo a partir de desarrollos recientes y valores más competitivos frente a las áreas consolidadas. Para compañías con una estrategia de largo plazo, estas zonas ofrecen una relación costo-beneficio atractiva y proyección de crecimiento, configuraron un mercado cada vez más diversificado dentro de Montevideo.
Fernández explicó que esta diversificación responde a una combinación de precios más accesibles, buena ubicación y mejoras en infraestructura. "Son entornos que ganaron fuerza en los últimos años, con nuevas construcciones, mayor actividad comercial y residencial", detalló.
A eso se suma la presencia de proyectos desarrollados bajo la Ley de Vivienda Promovida, que ofreció incentivos fiscales y buena demanda de alquileres. Carrasco también mostró un crecimiento en oficinas. Luego de la pandemia, se registró un aumento de espacios de trabajo en antiguas casonas reconvertidas con prioridad en superficies amplias y entornos más distendidos, valorados por empresas que buscan calidad espacial.
En el segmento de los locales comerciales, la demanda de alquiler se concentró en zonas de alto flujo peatonal y vehicular, como Centro, Cordón y Ciudad Vieja, además de tramos puntuales de 18 de Julio y Rivera. Se trata de áreas que siguen siendo estratégicas para el comercio por su visibilidad, conectividad y cercanía con oficinas, instituciones y nodos de transporte.
En cuanto a los locales en venta, barrios como Pocitos, Punta Carretas y Malvín sostienen su atractivo, impulsados por su perfil residencial de ingresos medios y altos y por la consolidación de corredores comerciales en calles como Ellauri, 21 de Setiembre y Avenida Italia. Estas zonas resultan especialmente valoradas por inversores y marcas que buscan insertarse en entornos consolidados, con consumo estable y demanda sostenida.
El crecimiento del comercio electrónico modificó el rol del local físico. Los espacios tienden a formatos híbridos, que combinan showroom, experiencia de marca y soporte digital. La ubicación sigue siendo clave, pero la propuesta de valor del local gana peso frente a la simple superficie.
El informe también destaca la creciente relevancia de los amenities en oficinas y locales. Espacios de coworking, gimnasios, barbacoas y áreas comunes dejaron de ser un lujo para transformarse en un factor de competitividad.
Fernández sostuvo que estos elementos influyen de manera directa en la demanda. “Las amenities se valoran por la flexibilidad que ofrecen y por generar un entorno integral con servicios que facilitan la vida diaria”, explicó. Los proyectos que incorporan confort y soluciones prácticas tienden a captar mayor interés y sostener mejores niveles de ocupación.
Los valores reflejan diferencias marcadas según ubicación y tipología. De acuerdo con estimaciones al primer semestre de 2025, los precios promedio en dólares se ubican en los siguientes rangos:
Oficinas – Alquiler (u$s por m2 / mes)
Locales comerciales – Alquiler (u$s por m2 / mes)
Venta – Oficinas y locales (u$s por m2)
Estos valores muestran que, aun con un mercado activo, el alquiler continúa siendo la puerta de entrada dominante, especialmente para empresas que priorizan flexibilidad y control de costos.
El informe de InfoCasas reflejó un mercado que no se encuentra en retracción, sino en plena transformación. De cara al futuro, Fernández dijo que el mercado inmobiliario corporativo de Montevideo seguirá moviéndose bajo una lógica de prudencia, pero con oportunidades claras para quienes logren adaptarse. "Las empresas no dejaron de buscar espacios, pero hoy toman decisiones más racionales, priorizan flexibilidad, ubicación y servicios. Los proyectos que entiendan ese cambio de mentalidad van a sostener la demanda y la ocupación", concluyó.
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