1 de marzo 2024 - 09:10

¿Sí o no a una ley de vivienda promovida en Argentina?

En momentos en que hay una discusión sobre el éxito de la ley de vivienda promovida en Uruguay, aventuramos nuestra opinión sobre las posibilidades de instrumentarla en Argentina

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Foto: Moebius Consultora Inmobiliaria

La implementación de una ley de vivienda promovida similar a la de Uruguay podría ser una estrategia efectiva para dinamizar el mercado inmobiliario en Argentina, especialmente considerando las necesidades específicas de vivienda y el contexto económico actual del país. Sin embargo, su éxito dependerá de una implementación cuidadosa y de su integración en un marco más amplio de políticas de vivienda y desarrollo urbano.

Durante la presidencia de Mauricio Macri (2015-2019), hubo contactos y reuniones por parte de empresarios uruguayos con representantes del gobierno, y también se realizaron reuniones entre empresarios de ambos países, en diversos momentos, con el fin de analizar la posibilidad de instrumentar una ley de interés social o vivienda promovida en Argentina.

Macri durante su gobierno tomó varias medidas enfocadas en el mercado inmobiliario y la vivienda, incluyendo esfuerzos para facilitar el acceso a créditos hipotecarios y promover la construcción de viviendas. Sin embargo, no se implementó una ley específica de vivienda promovida que replicara el modelo uruguayo de manera directa.

Hay 2 elementos que influyen y de gran forma, en caso que se pretenda implementar una ley de vivienda en Argentina: inflación y Ley de Alquileres.

Impacto de la inflación: En un escenario actual, tendría consecuencias sobre el mercado inmobiliario, tanto en la construcción como en el arrendamiento, afectando negativamente a todos los actores involucrados en este sector. La inflación, al aumentar de manera sostenida y significativa el nivel general de precios, tiene consecuencias directas sobre los costos de construcción y los precios de arrendamiento, así como sobre el poder adquisitivo de la población. Se necesitarían políticas macroeconómicas para estabilizar la economía y proteger a inversores y consumidores.

Ley de Alquileres de Libre Contratación: La implementación de una Ley de Alquileres de Libre Contratación en Argentina, diseñada para complementar y apoyar una ley de vivienda promovida, podría tener varios objetivos y características clave para asegurar su efectividad y beneficio tanto para propietarios como para inquilinos. Este enfoque podría dinamizar el mercado inmobiliario, incrementar la oferta de viviendas en alquiler, y mejorar las condiciones de acceso a la vivienda.

La ley de alquiler denominada Libre Contratación, debería tener los siguientes objetivos:

  • Incrementar la oferta de viviendas en alquiler: Al permitir que el mercado regule los precios de los alquileres, se incentiva a los propietarios a ofrecer más propiedades en alquiler, aumentando la oferta y, potencialmente, haciendo los precios más competitivos.
  • Flexibilidad en los contratos: Facilitar la negociación de términos contractuales que reflejen mejor las necesidades tanto de propietarios como de inquilinos, incluyendo duración del contrato, condiciones de renovación y ajustes de precio.
  • Estimular la inversión en el sector inmobiliario: Al proporcionar un marco más flexible y menos restrictivo, se podrían atraer más inversiones hacia el sector de la construcción y el mercado de alquileres, contribuyendo al crecimiento económico.
  • Incentivos para nuevas construcciones: La ley podría incluir incentivos específicos para la construcción de viviendas destinadas al alquiler, como beneficios fiscales o procedimientos acelerados para obtener permisos de construcción.

La implementación de una Ley de Alquileres de Libre Contratación como complemento a una ley de vivienda promovida en Argentina requiere un análisis detallado y un diseño cuidadoso para asegurar que contribuya efectivamente al dinamismo del mercado inmobiliario, al mismo tiempo que protege los derechos y necesidades de todos los ciudadanos.

Analizando los puntos de vista de los principales implicados

Javier Milei: El presidente Javier Milei, con su pensamiento libertario, criticaría una ley de vivienda promovida en Argentina si implica una mayor intervención estatal, argumentando que distorsiona el libre mercado a través de subsidios, controles de precios, y regulaciones estrictas. Defendería la libertad económica y promovería soluciones de mercado como la desregulación y los incentivos fiscales.

Con una economía estabilizada, inflación controlada, y viendo que, con sus anuncios, Argentina esté en condiciones de recibir inversiones por parte de empresas y fondos de inversión extranjeros, por millones de dolares, sería lógico pensar que podría cambiar de parecer y comience a analizar la opción, con los empresarios y parlamentarios, con el fin de crear el instrumento que luego se transforme en ley de vivienda.

Mauricio Macri: Si Javier Milei solicitara la opinión y colaboración de Mauricio Macri para dialogar sobre la instrumentación de una ley de vivienda promovida en Argentina, es probable que Macri mostrara apertura al diálogo, dada su experiencia previa como Presidente de la Nación y su interés en políticas que promuevan el desarrollo económico y el mercado inmobiliario. Macri, con una orientación pro-mercado, ha mostrado en su mandato un enfoque en reformas orientadas a liberalizar la economía, aunque también ha aplicado políticas de intervención en ciertos ámbitos para promover el crecimiento y la estabilidad económica.

Perspectiva de los constructores: Los constructores, como actores clave en el sector inmobiliario, probablemente tendrían una reacción mayoritariamente positiva ante la implementación de una ley de vivienda promovida, especialmente si esta incluye incentivos para la construcción, tales como beneficios fiscales, subsidios, o simplificación de trámites administrativos. Estos incentivos podrían estimular la actividad del sector, promoviendo la inversión y el desarrollo de nuevos proyectos habitacionales. No obstante, la percepción sobre la ley podría variar si se acompañara de regulaciones más estrictas que, a pesar de buscar asegurar calidad y accesibilidad, pudieran percibirse como limitantes para la operación y rentabilidad de los proyectos. Aun así, una parte de los constructores también podría reconocer los beneficios a largo plazo de estas medidas, como la mejora en la calidad de vida y el aumento del poder adquisitivo de la población, lo cual eventualmente podría traducirse en una demanda sostenida en el mercado de viviendas.

Inversores, fondos de inversión y family offices: La aprobación de una ley de vivienda promovida podría atraer inversiones extranjeras si ofrece incentivos fiscales, estabilidad regulatoria, acceso a financiamiento, y seguridad jurídica. Sin embargo, desafíos como la inflación y restricciones de cambio necesitarían ser abordados. Fondos de inversión y family offices probablemente participarían activamente si la ley ofrece condiciones atractivas y mitigadores de riesgo adecuados. Su participación aportaría capital, experiencia y estándares internacionales al mercado inmobiliario argentino, contribuyendo a su desarrollo y modernización.

Conclusiones

La implementación de una ley de vivienda promovida en Argentina representa una oportunidad crucial para revitalizar el mercado inmobiliario, enfrentando desafíos estructurales como la inflación y la necesidad de reformas en la ley de alquileres. Esta iniciativa, inspirada en el exitoso modelo uruguayo, podría atraer significativas inversiones extranjeras y locales, estimulando la construcción y ofreciendo más opciones de vivienda asequible.

Sin embargo, el éxito de tal ley dependerá de su capacidad para equilibrar incentivos para inversores con protecciones adecuadas para inquilinos y compradores, dentro de un marco económico estabilizado. La colaboración entre actores clave, incluidos el gobierno, constructores, y el sector financiero, será esencial para diseñar una política habitacional que no solo dinamice el sector, sino que también contribuya al bienestar social y al desarrollo sostenible de Argentina.

* Gonzalo Martínez Vargas es CEO de Moebius Consultora Inmobiliaria.

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