Un relevamiento del Colegio de Escribanos bonaerense muestra qué municipios lideran el mercado. Mientras los departamentos premium alcanzan valores elevados en zona norte, en el sur aparecen opciones más accesibles.
Vista hacia el centro de La Plata, la capital de la provincia donde se espera que la actividad inmobiliaria vuelva a recuperarse para el cierre de 2026.
El mercado inmobiliario de la provincia de Buenos Aires mostró una nueva mejora mensual en septiembre, aunque todavía no logró recuperar el nivel de actividad del año pasado. Durante ese mes se registraron 12.971 compraventas, según el Colegio de Escribanos bonaerense, un 10% menos que en septiembre de 2025, cuando se concretaron 14.366 operaciones. Frente a agosto, en cambio, el número de escrituras creció 6%, desde las 12.233 registradas.
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La actividad mostró diferencias importantes según la ubicación y el tipo de propiedad. Mar del Plata encabezó el ranking de compraventas, seguida por La Plata, Vicente López, Bahía Blanca, San Isidro y La Matanza. En el extremo opuesto, Tordillo, General Guido, Lezama, Laprida y Alberti registraron el menor movimiento.
El crédito hipotecario aparece como una de las variables centrales para determinar si la recuperación puede ganar fuerza antes de fin de año. Sin embargo, los operadores advierten que el regreso del financiamiento necesita acompañarse de mejores ingresos y mayor capacidad de ahorro de las familias para traducirse en más escrituras.
Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, consideró positiva la evolución mensual, aunque aclaró que el mercado todavía permanece por debajo de los niveles de 2025. Según explicó, los últimos dos meses mostraron una tendencia alcista, pero sin la misma solidez que el año anterior.
El dirigente también destacó el papel que pueden cumplir las nuevas líneas hipotecarias y la reducción de las tasas de interés. A su entender, estas medidas generan expectativas favorables para los próximos meses, en especial para quienes buscan comprar su primera vivienda.
"Creemos que eso va a impulsar al mercado, especialmente en lo que se refiere al de la compraventa de primera vivienda", sostuvo Longhi al referirse al regreso del financiamiento.
Las hipotecas, sin embargo, todavía reflejan las dificultades del sector. En septiembre se firmaron 1.823 actos hipotecarios en la provincia, un 25% menos que en el mismo mes de 2025. En la comparación mensual, la cifra creció 12% frente a agosto.
Para Longhi, noviembre y diciembre pueden mostrar una nueva mejora en las operaciones, aunque descartó que el mercado alcance los niveles récord del año pasado. Dijo: "El crédito constituye un factor de impulso, pero el poder adquisitivo de los hogares también tendrá un papel determinante".
El presidente del Colegio de Escribanos advirtió que "los ingresos deben alcanzar no solo para cubrir los gastos cotidianos, sino también para cumplir con los requisitos bancarios y afrontar las cuotas de un préstamo a largo plazo".
En el corredor norte del Gran Buenos Aires, el mercado presenta una dinámica diferente según el segmento. Daniel Salaya Romera, de Salaya Romera Propiedades, identificó una mayor actividad en las unidades familiares premium, en particular en edificios a estrenar o relativamente nuevos, con buena arquitectura y propuestas diferenciadas.
El empresario destacó el interés por proyectos que combinan ubicación, calidad constructiva, diseño, espacios verdes, arte y amenities. La demanda apunta a departamentos amplios, con prestaciones que aporten una experiencia residencial distinta, más allá de la superficie y la dirección.
"El lujo se redefine; ya no es aparentar, sino lograr un habitar diferente", planteó Salaya Romera al describir los cambios en las preferencias de los compradores.
Según su análisis, estos emprendimientos ganaron atractivo porque existe una oferta limitada de productos con esas características. Para un segmento de compradores, las unidades premium dejaron de representar únicamente una reserva de valor y también funcionan como una apuesta por propiedades singulares, difíciles de replicar.
En cuanto a los precios, el corredor norte presenta diferencias marcadas de acuerdo con la ubicación y las prestaciones. En Vicente López y San Isidro, los departamentos pueden encontrarse desde u$s2.500 por m2 en la avenida Maipú y sus alrededores. Sobre la avenida del Libertador, los valores parten de aproximadamente u$s3.500 por m2, mientras que en la primera línea al agua del Puerto de Olivos y en proyectos destacados pueden alcanzar los u$s7.000 por m2.
Salaya Romera también señaló que el potencial de crecimiento de los emprendimientos premium se concentra en sectores como Bajo Belgrano y Núñez, en la Ciudad de Buenos Aires, además de las áreas próximas al Río de la Plata en Vicente López, Olivos y La Lucila.
La conectividad, las visuales abiertas, la cercanía con colegios y la calidad del entorno constituyen factores que, según su visión, sostienen el atractivo de esas ubicaciones. Para el mercado de pozo, la rentabilidad depende cada vez más de la combinación entre ubicación, propuesta arquitectónica y respaldo del desarrollador.
El panorama, no obstante, no es uniforme. Mientras ciertos productos de alta gama despiertan interés, el resto del mercado depende en mayor medida de la capacidad de compra y del acceso al financiamiento.
En Avellaneda y sus alrededores, el segmento con mayor rotación es el de los departamentos usados de dos y tres ambientes. Fernando Belvedere, de Belvedere Propiedades, explicó que estas unidades concentran el interés porque requieren una inversión menor que otros inmuebles, sirven como primera vivienda y también permiten obtener ingresos por alquiler.
Dealló: "Lo que más rota son los departamentos usados de 2 y 3 ambientes. Tienen el ticket más accesible, sirven como primera vivienda y como inversión para renta, y son lo que mejor encaja con un crédito hipotecario".
El corredor que abarca Avellaneda, Sarandí, Wilde, Gerli, Piñeyro y Villa Domínico también recibe consultas por casas de tres ambientes con patio. Se trata de una alternativa para familias jóvenes que buscan más espacio y quieren dejar el alquiler sin alejarse demasiado de la Capital.
Valores de publicación en zona sur del GBA:
• Departamentos de 2 ambientes (40 a 50 m2): entre u$s60.000 y u$s85.000.
• Departamentos de 3 ambientes (60 a 75 m2): entre u$s85.000 y u$s115.000.
• Departamentos de 4 ambientes (85 a 100 m2): entre u$s115.000 y u$s160.000.
• Casas de 3 ambientes con patio: entre u$s90.000 y u$s140.000.
• Casas de 4 ambientes con patio o garaje: entre u$s120.000 y u$s200.000.
Los valores corresponden a precios de publicación. Según Belvedere, los cierres suelen ubicarse entre un 5% y un 10% por debajo.
Aclaró que se trata de precios de publicación y que las operaciones suelen cerrarse entre un 5% y un 10% por debajo de esos valores. En las casas, además, el terreno y el estado general del inmueble pesan más que la superficie cubierta a la hora de establecer el precio.
El empresario también observó una reacción favorable en las consultas tras los anuncios sobre los fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES destinados a impulsar el crédito hipotecario. El interés creció, en particular, entre quienes buscan saber si cumplen los requisitos y cuánto dinero pueden obtener.
"El anuncio generó mucha expectativa y se nota en las consultas: hay más gente preguntando si califica y cuánto le prestan", señaló.
Sin embargo, advirtió que el incremento de las consultas todavía no se traduce en la misma proporción en operaciones concretas. Los trámites bancarios requieren tiempo y las escrituras con hipoteca aún representan una parte minoritaria del mercado.
El perfil más frecuente es el de parejas jóvenes y familias de entre 28 y 40 años, con ingresos formales, que hoy alquilan y buscan comprar su primera vivienda. También aparecen compradores que recurren al crédito para completar el dinero necesario para pasar a una propiedad más grande.
Las perspectivas para el próximo año dependen, en buena medida, de que el crédito hipotecario llegue a más compradores y de que la mejora mensual de las escrituras se sostenga. En el norte, Salaya Romera anticipó que los departamentos familiares premium podrían conservar su atractivo por la escasez de proyectos con prestaciones diferenciadas.
En el sur, Belvedere prevé una suba moderada de los precios, especialmente en departamentos de dos y tres ambientes aptos para crédito. Si el financiamiento gana volumen, la demanda podría superar la oferta de unidades usadas en buen estado, con documentación en regla y precios acordes con el mercado.
En cambio, las casas grandes, las propiedades que requieren refacciones importantes y los inmuebles con problemas de documentación podrían mantener valores más estables y un mayor margen de negociación.
Avellaneda centro y los ejes de las avenidas Mitre y Belgrano aparecen entre las áreas con mejores perspectivas por su conectividad con CABA y la oferta de departamentos.
La evolución de los ingresos será decisiva para que las expectativas se conviertan en operaciones y ver si la baja de tasas de los bancos tras el nuevo fondeo de la ANSES repercute favorablemente desde noviembre en adelante. Belvedere cerró con una advertencia sobre la variable que puede definir el rumbo del sector: "La gran variable es que el crédito efectivamente llegue a la calle en volumen".