Se concretaron 6.612 escrituras, un 9,2% más que en agosto, aunque un 5,5% menos que un año atrás. Los precios de los departamentos usados, el regreso de los inversores y las compras con ahorros propios sostienen la actividad pese al retroceso del crédito hipotecario.
La Ciudad de Buenos Aires registró 6.612 escrituras en septiembre.
La actividad inmobiliaria porteña registró 6.612 escrituras de compraventa en septiembre y alcanzó el cuarto mejor resultado para ese mes de los últimos 30 años. Aunque el número quedó 5,5% por debajo del mismo período de 2025, cuando se concretaron 6.998 operaciones, el mercado mostró una recuperación mensual del 9,2% frente a agosto y mantuvo un volumen elevado en perspectiva histórica.
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El registro de 2026 se ubicó detrás de esos antecedentes, en un escenario en el que los precios de los departamentos usados, el regreso de los inversores y las operaciones con ahorros propios sostienen la demanda, incluso con menos participación del crédito hipotecario.
El podio de los mejores septiembres de los últimos 30 años:
Año 1998: 7.526 escrituras.
Año 2005: 7.072 escrituras.
Año 2025: 6.998 escrituras.
Año 2026: 6.612 escrituras.
Entre enero y septiembre se acumularon 48.195 compraventas en la Ciudad de Buenos Aires, una caída del 2,7% frente a las 49.546 del mismo período del año pasado. La diferencia es acotada si se considera que 2025 fue un año excepcional para la actividad inmobiliaria.
Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, dijo: “Septiembre cerró con un número que consolida la tendencia positiva de 2026. El acumulado de los primeros nueve meses llega a 48.195 operaciones, apenas un 2,7% por debajo del mismo período de 2025, que fue un año excepcional".
Detrás de ese volumen aparecen cambios en el comportamiento de los compradores, con mayor atención al precio de las propiedades, operaciones que se concretan con capital propio y expectativas sobre una posible recuperación del financiamiento.
Aunque el volumen cayó 5,5% interanual frente a septiembre de 2025, cuando se habían concretado 6.998 operaciones, el mercado mostró una recuperación del 9,2% respecto de agosto, con 6.055 escrituras.
El monto total involucrado en las transacciones ascendió a $1.218.610 millones, un aumento interanual del 4,8%. El valor promedio de las operaciones alcanzó los $184.302.881, equivalente a u$s120.106 al tipo de cambio oficial promedio. Esa cifra representó una suba del 11% en pesos y del 3% en dólares frente a septiembre de 2025.
Soledad Balayan, analista del mercado inmobiliario y titular de Maure Inmobiliaria, identificó en los valores de las propiedades usadas una de las principales explicaciones del nivel de actividad. Según su análisis, algunos inmuebles residenciales se ofrecen a precios bajos respecto de sus referencias históricas, una condición que sostiene las compraventas.
“Lo que venimos viendo en el mercado inmobiliario de 2026 es que los precios de algunos inmuebles del residencial usado están bajos respecto de valores históricos y eso sigue manteniendo el nivel de escrituras en niveles que antes no veíamos”, explicó.
Balayan también destacó otro factor que favorece las operaciones: la ausencia del cepo cambiario: “Por otro lado, no hay cepo cambiario y eso es un factor que influye positivamente, ya que el mercado hace muchos años tenía esa restricción que le quitaba dinamismo a las compraventas”.
Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario y de Zipcode, coincidió en que el precio resulta determinante para que una operación llegue a la escritura. Según describió, durante años muchos propietarios publicaron sus departamentos por encima de lo que los compradores estaban dispuestos a pagar. Esa diferencia trababa las negociaciones y postergaba las decisiones.
Ahora, el escenario es distinto. Los vendedores que necesitan concretar una operación ajustan sus pretensiones a los valores que acepta la demanda. Bryn explicó que la brecha entre el precio publicado y el valor final de cierre ronda actualmente el 4%, frente a diferencias de entre el 7% y el 8% de años anteriores.
“Antes el propietario publicaba alto y esperaba que lo bajaran. Hoy publica cerca del precio real, y por eso se vende”, resumió.
Bryn también advirtió que las expectativas de una suba pronunciada de los valores no se cumplieron durante 2026. Según sus datos, el metro cuadrado del departamento usado se mantuvo prácticamente estable durante más de seis meses. Ese comportamiento obliga a los propietarios a revisar sus pretensiones si buscan vender.
En paralelo, el costo de construir aumentó 18,5% en dólares durante 2026, mientras que el precio de los departamentos apenas subió 1,4%, de acuerdo con las cifras aportadas por Bryn. Esa diferencia favorece al mercado del usado frente a las unidades nuevas, que deben incorporar el mayor costo de obra en su valor final.
La demanda se concentra en unidades de dos y tres ambientes, con valores que se ajustan a presupuestos más acotados. Balayan indicó que las consultas se orientan principalmente a departamentos por debajo de u$s150.000, con un interés todavía mayor por las propiedades de menos de u$s100.000.
La experta destacó que el perfil de las operaciones también cambió respecto del año pasado. En 2025, el precio promedio de las compraventas superaba los u$s100.000, sobre todo entre las inmobiliarias que trabajan en el corredor norte porteño. Este año, las unidades de menor valor ganaron protagonismo.
“Las unidades más chicas de 2 y 3 ambientes de menor precio y la vuelta del inversor (compra con el fin de alquilar) fueron los protagonistas de las ventas del 2026”, afirmó Balayan.
Bryn ubicó el rango de valores de los departamentos usados de dos y tres ambientes entre u$s90.000 y u$s160.000. El precio típico de publicación de un dos ambientes ronda los u$s105.000, mientras que un tres ambientes se ofrece en torno de los u$s150.000.
Entre los barrios con mayor demanda mencionó Palermo, Belgrano, Núñez, Villa Urquiza, Caballito y Colegiales. La conectividad, la oferta comercial y la posibilidad de revender con relativa facilidad pesan en la decisión de los compradores.
También destacó que quienes buscan una propiedad comparan distintas alternativas antes de avanzar. El precio, el estado de conservación, la luz natural, la presencia de un balcón y el monto de las expensas son variables que pueden definir una operación. Bryn planteó: “Hoy no se vende el departamento más lindo, se vende el que tiene el precio correcto”.
La búsqueda de oportunidades también se relaciona con la comparación entre los valores de Buenos Aires y los de otras ciudades. El valor real del metro cuadrado todavía se encuentra lejos del máximo de 2018, cuando alcanzó los u$s2.789. Ajustado por inflación, el nivel actual se aproxima al de 2009 y 2010 y permanece más de un 30% por debajo de aquel pico.
Uno de los contrastes del mercado porteño es que las compraventas mantienen un volumen elevado, aunque las escrituras con hipoteca todavía retroceden frente a 2025.
En septiembre se formalizaron 1.256 escrituras con garantía hipotecaria, un 15,5% menos que en el mismo mes del año pasado. En los primeros nueve meses se acumularon 7.426 operaciones, frente a las 10.827 del mismo período de 2025, una caída cercana al 31,4%.
Tato consideró que el dato mensual ofrece una señal de recuperación respecto de los meses más bajos del año, aunque reconoció que el crédito todavía tiene margen para crecer.
“Las 1.256 escrituras con hipoteca de septiembre son una señal de recuperación respecto a los meses más bajos del año, y el acumulado de 7.426 en nueve meses nos habla de un crédito que todavía tiene margen importante para crecer”, sostuvo.
Tato también puso el foco en las nuevas líneas hipotecarias que comenzaron a ponerse en marcha con fondos del FGS de ANSES y participación del sistema bancario. A su juicio, esas herramientas pueden sumar compradores que ya decidieron adquirir una vivienda, pero todavía no cuentan con el financiamiento necesario: “Si estas herramientas llegan con tasas accesibles y requisitos razonables, el impacto en las escrituras puede ser muy significativo en los próximos trimestres”.
Bryn calculó que menos de dos de cada diez compras en CABA se concretan con crédito hipotecario. Aunque algunos bancos bajaron las tasas y crecieron las consultas por unidades aptas para crédito, los trámites demoran entre dos y tres meses. Un préstamo de $100 millones del Banco Ciudad, a 25 años, requiere una cuota de $658.000 e ingresos familiares desde $2.632.000.
El sector espera que las nuevas líneas hipotecarias impulsen las operaciones hacia noviembre y diciembre. El financiamiento del FGS de ANSES apunta a un segmento que coincide con la demanda de dos ambientes, cuyo valor ronda los u$s105.000.
La recuperación dependerá de que bajen las tasas y más familias puedan acceder a los préstamos. Una mejora sostenida dependerá de que las condiciones de financiamiento alcancen a más compradores y no solo a quienes ya califican en cada banco.
Por ahora, la actividad descansa principalmente en operaciones con ahorros propios y en precios que permiten cerrar negociaciones. Bryn resumió: “El crédito nuevo alcanza justo para el departamento que más se vende”.