Qué es el "house flipping" y cómo una vivienda renovada puede generar hasta 40% de ganancia al revenderse

Esta modalidad gana terreno en el mercado inmobiliario como estrategia para obtener rentabilidad rápida: comprar barato, renovar con criterio y vender con margen. Cuáles son los ambientes que más revalorizan una propiedad, cuánto cuesta una remodelación y qué aspectos definen el éxito o el fracaso de una operación

Renovación de una cocina. Se trata de uno de los ambientes clave que más valor aportan a una vivienda adquirida para aplicar la estrategia de house flipping

Las viviendas en estado original o con deterioro visible volvieron a formar parte de la recuperación del mercado inmobiliario, en un proceso que ya se refleja en los datos oficiales de escrituras tanto en la Ciudad de Buenos Aires como en la provincia de Buenos Aires. En ese escenario, crece una modalidad conocida como house flipping, una estrategia de compra, remodelación y venta rápida que promete márgenes de ganancia de hasta el 40%, según estimaciones del sector inmobiliario.

La práctica, con larga historia en Estados Unidos y Canadá, como en Europa, se adapta al contexto argentino a partir de dos condiciones clave: la caída de precios en dólares tras varios años de recesión y la existencia de una masa de ahorros en moneda extranjera fuera del sistema bancario. En ese marco, pequeños y medianos inversores comenzaron a buscar unidades deterioradas, con el objetivo de ponerlas en valor mediante reformas estratégicas y luego reinsertarlas en el mercado con una mejora sustancial en su precio de reventa.

Según Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), “el house flipping consiste en comprar propiedades a bajo costo, refaccionarlas de manera rápida y revenderlas con un margen de ganancia en el corto o mediano plazo”. El modelo, que requiere gestión activa y conocimiento del mercado, se expande en barrios donde los valores ya muestran señales de recuperación.

No obstante, el negocio enfrenta desafíos. El aumento sostenido en el costo de los materiales encarece la ecuación financiera. Rubros como hierro, cerámicos y pinturas acumulan subas superiores al 200% interanual, según datos del INDEC. Por eso, la eficiencia resulta decisiva. “La clave está en minimizar el tiempo de obra, evitar demoras por falta de insumos y lograr un resultado visual atractivo que revalorice la propiedad en el mercado”, señaló García Malbrán.

Una vez culminada la obra, lo ideal es concretar la venta antes de los 6 meses. Ese plazo permite defender el valor inicial de la inversión. Si la propiedad permanece publicada por más de un año, el margen de ganancia puede reducirse.

En qué prestar atención al comprar

Aunque las escrituras muestran un repunte, aún hay más de 70.000 departamentos en venta en CABA. Ese stock ofrece margen para adquirir unidades con potencial de revalorización mediante intervenciones estratégicas. Las propiedades de menos de u$s100.000 son las más buscadas para renovar y revender, con márgenes de ganancia que pueden alcanzar entre 20% y 40%.

Uno de los puntos sensibles para quienes se inician en este modelo de negocios son los costos legales asociados. Una doble escrituración —al comprar y luego al vender— puede afectar el margen de ganancia. Para eso, existen herramientas jurídicas específicas. Una de las más utilizadas es la firma de un boleto de compraventa con entrega inmediata de posesión y un poder irrevocable de venta otorgado por el vendedor ante escribano público. Esto permite al inversor concretar la reventa sin necesidad de que el propietario original vuelva a firmar. En casos de inmuebles con titularidad compartida, debe firmar también el cónyuge por el asentimiento conyugal.

El antes y el después de un baño renovado (Foto Gentileza: IG Remodelatucasa.ok)

Otra alternativa es la compra mediante una sociedad vehículo. El inversor adquiere la propiedad a nombre de una firma, ejecuta las reformas y luego vende las acciones de la sociedad en lugar del inmueble. Así se evita la transferencia de dominio formal, lo que permite optimizar los costos impositivos y notariales. García Malbrán advirtió, sin embargo, que “se debe actuar con rigurosidad documental y asesoramiento legal de confianza”, ya que los errores pueden derivar en conflictos serios.

Cómo hacer bien el "flipping"

En ese sentido, Gabriela Correa, arquitecta especialista en proyecto, dirección y ejecución de obras nuevas y remodelaciones, explicó que el primer paso para una intervención exitosa es garantizar el buen funcionamiento de los elementos esenciales. “Hay que verificar griferías, llaves de paso, artefactos como cocinas, calderas, revisar pérdidas de agua o gas, problemas eléctricos y el estado de las aberturas”, detalló. Sólo después de resolver esos puntos conviene trabajar sobre la estética.

Los ambientes que más potencian el valor de la vivienda son la cocina y los baños. “Con detalles simples, cambios puntuales y tecnología accesible, se logra un lugar habitable, con buen gusto y calidez”, indicó Correa. La pintura general, agregó, es indispensable para cerrar el concepto visual de la intervención.

Para abaratar costos sin perder atractivo, existen soluciones cada vez más utilizadas. El alisado de paredes, por ejemplo, ofrece rapidez de ejecución y buena terminación en baños, sobre mesadas de cocina y en lavaderos. No se recomienda en pisos de cocina, por su alta exposición a productos abrasivos.

Así quedó la cocina de un departamento recientemente refaccionado (Foto Gentileza: IG Remodelatucasa.ok)

“También hay griferías de primeras marcas con líneas accesibles, artefactos de iluminación económicos con buena estética y detalles que mejoran notablemente la percepción del espacio”, afirmó Correa.

El toque final lo da la iluminación —tanto natural como artificial— y el color ambiental, dos elementos que terminan de definir la experiencia del comprador en la primera visita. “La lectura del conjunto es lo que enamora”, aseguró.

Como iniciarse en este negocio

Para quienes evalúan dar sus primeros pasos en el house flipping, los especialistas recomiendan comenzar con propiedades de tamaño reducido —como monoambientes, dos ambientes o PH— ubicadas en zonas con buena conectividad y demanda activa. El valor promedio de una refacción de terminaciones medias ronda los u$s1.200 por metro cuadrado, aunque puede variar según calidades y complejidades.

La clave del negocio reside en la ejecución rápida, el control de gastos y un diseño que combine funcionalidad con impacto visual. Reformas costosas o muy personalizadas tienden a reducir la rentabilidad y a demorar la venta. “El éxito está más vinculado a la eficiencia y el criterio comercial que al lujo”, explicó Correa.

Otro factor crítico es la planificación. Uno de los errores más comunes, según la arquitecta, es la ansiedad. “Cuando se compra la propiedad se quiere resolver todo en tiempo récord, pero es necesario detenerse, hacer un pequeño proyecto y verificar que no existan problemas mayores ocultos”, indicó.

Una filtración, una pérdida o un vicio oculto puede duplicar los costos si no se detecta a tiempo. Por eso, contar con un equipo de profesionales resulta indispensable. Trabajar con arquitectos, gasistas, electricistas, carpinteros y diseñadores de confianza permite cumplir los plazos y anticipar contratiempos.

Documentar el proceso —con registros visuales del antes y el después— también funciona como una herramienta comercial: potencia el valor percibido de la unidad terminada y genera confianza en el comprador.

La tendencia no sólo crece en la Ciudad de Buenos Aires. También comienza a verse en localidades del conurbano y otras capitales provinciales donde el valor por metro cuadrado todavía se mantiene por debajo del promedio histórico. En zonas con buen acceso y servicios, la compra de unidades deterioradas representa una opción competitiva frente a la obra nueva, sobre todo por los plazos más cortos y la posibilidad de mostrar un producto terminado.

Así luce un living que se remodeló por completo (Foto Gentileza: IG Remodelatucasa.ok)

Algunas operaciones se desarrollan incluso con la modalidad de inversión compartida. García Malbrán añadió: "Dos o más compradores se asocian para adquirir la unidad, dividen los costos de la obra y reparten la ganancia al momento de la reventa. Este esquema permite diversificar riesgos, agilizar procesos y acceder a propiedades más grandes o mejor ubicadas. En barrios como Villa Crespo, Colegiales, Almagro o Saavedra, estas intervenciones ya se observan en unidades recicladas con destino a venta directa o alquiler temporal".

En un mercado donde la inflación incentivó durante años la búsqueda de refugios de valor y, en un contexto sin cepo cambiario, el house flipping se perfila como una alternativa para mover ahorros en dólares fuera del circuito financiero y con respaldo tangible.

Correa concluyó: "Para quienes compran, el atractivo reside en acceder a viviendas recicladas listas para habitar, sin asumir el costo ni el riesgo de obra. Para quienes venden, representa una forma activa de generar rentabilidad en un escenario de recuperación paulatina".