El Índice para Contratos de Locación (ICL), que regula los ajustes anuales en los contratos firmados bajo la Ley de Alquileres derogada, marcará en mayo un aumento de 95,24%. Es la primera vez desde junio de 2023 que la suba interanual queda por debajo del 100%, y representa un alivio para quienes continúan con vínculos regidos por aquella normativa.
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Alquileres: el índice que regula contratos bajó de 100% por primera vez en casi dos años
El ajuste anual para inquilinos bajo la Ley de Alquileres derogada representa cierto alivio en un contexto que aún todavía implica una elevada erogación de dinero para sostener el hogar. ¿Cuáles son las causas del descenso del índice y cómo sigue la dinámica en nuevos contratos.
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Quienes tienen acuerdos vigentes por la Ley de Alquileres derogada enfrentarán menores aumentos que quienes actualizaron su precio en diciembre o enero último, el ICL se mantiene en descenso
Esta desaceleración del ICL se produce en un contexto en donde todavía representa un desafío financiero para los inquilinos que deben sostener los gastos de su hogar. Muchos asalariados aún no lograron recuperar la pérdida total de poder adquisitivo en los últimos 18 meses.
La cifra del 95,24% refleja para mayo, con retardo, la desaceleración de la inflación, que desde agosto pasado mostró un cambio de tendencia.
Alejandro Braña, especialista del Colegio Inmobiliario porteño, explicó que el ICL responde con demoras al ritmo inflacionario. “El índice toma datos de inflación y salarios, pero se actualiza una vez al año. Por eso recién ahora se ve el efecto del descenso de precios”, indicó.
En julio de 2024, el ICL había alcanzado un pico de 265,05%. Desde entonces, mantuvo una curva descendente.
El impacto práctico es notorio. Por ejemplo, un contrato de $200.000 ajustado en enero pasó a $581.380. Si el mismo contrato ajusta en mayo, sube a $390.480. En apenas cuatro meses, la diferencia equivale a $190.900. El nuevo valor regirá hasta abril de 2026. En estos casos, el índice anual sigue aplicando porque los contratos firmados en 2023 vencerán recién a partir de enero próximo.
Precios actuales
Para iniciar un nuevo contrato de alquiler, en la ciudad de Buenos Aires, según el del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), si es por un departamento de dos ambientes se necesitan $550.000, y si es de tres ambientes, unos $760.000 promedio.
En el Gran Buenos Aires, la plataforma Reporte Inmobiliario confirmó que un departamento de tres ambientes promedia los $790.000 al mes, y por ejemplo, en dos ambientes, los más caros se ubican en el partido de Vicente López, con $776.000 por mes.
Post DNU
En los acuerdos firmados tras el DNU que derogó la ley, cientos de propietarios e inquilinos mantienen en uso el ICL como referencia. Las actualizaciones, sin embargo, se pactan en plazos más cortos (por lo general entre trimestral, cuatrimestral y semestral).
Según el ICL, un alquiler de $300.000 firmado entre fines de 2024 y enero último se ajustará así: 8,43% si es trimestral ($325.290), 12,30% si es cuatrimestral ($336.900) y 21,62% si es semestral ($364.860). Estos porcentajes evidencian un reacomodamiento más gradual.
Reducción de la oferta
El mercado de locaciones muestra señales de estabilización. La oferta de viviendas en alquiler bajó de 19.000 a 14.500 unidades en CABA. Parte de la reducción obedece al paso de algunos inquilinos al mercado de compraventa, tras el regreso de los créditos hipotecarios. Sin embargo, ese fenómeno aún es limitado.
“Los hipotecarios explican solo el 20% de las operaciones. La mayoría de los inquilinos no califica”, señaló Braña. En este contexto, los contratos con ajustes anuales logran mayor previsibilidad y reabren la discusión sobre qué mecanismos convienen para los futuros acuerdos.
La explicación de esta desaceleración de la oferta también se sustenta en un reacomodamiento natural del mercado. Según Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio Estadístico del Mercado Inmobiliario del Colegio Inmobiliario porteño, "las unidades que se alquilaron en enero y febrero no fueron repuestas en la misma proporción. Aun así, el volumen actual sigue siendo más que suficiente para satisfacer la demanda".
Igual hoy se encuentran propuestas en casi todos los barrios de la ciudad. Esta disminución también se relaciona con una mayor canalización de propiedades hacia el mercado de compra-venta, impulsada en gran parte por el regreso de los créditos hipotecarios.
Con la reactivación del sector, muchas unidades que antes se destinaban al alquiler pasaron a venta, reduciendo así el stock disponible para locación. "El mercado de compra-venta está muy activo, y eso generó un traspaso parcial de propiedades. Además, la recuperación de la rentabilidad permitió absorber parte de la oferta inicial", agregó Chej Muse.
Los seis barrios con mayor cantidad de inmuebles en alquiler son Palermo, Belgrano, Recoleta, Puerto Madero, Caballito y Barrio Norte, que concentran el 56,90% del total de la oferta publicada en los principales portales. Palermo encabeza el listado con 3.093 propiedades, lo que representa el 19,99% del total.
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