Expensas en CABA: subieron 4,2% en marzo y acumulan un alza interanual del 110,6%

Según un relevamiento privado, las expensas siguen subiendo muy por encima de la inflación. En marzo, el promedio en CABA fue de casi $240.000. También se registraron fuertes aumentos interanuales en otras provincias, con Córdoba como líder con un 130% de incremento

En varios edificios cuestan realizar los mantenimientos preventivos por los altos costos y la baja de recaudación de los consorcios a través de la expensas

Las expensas en la ciudad de Buenos Aires siguen en alza y se consolidan como uno de los gastos fijos más difíciles de afrontar para los propietarios e inquilinos. En marzo de 2025, la expensa promedio alcanzó los $239.795, lo que representa una suba del 4,17% respecto al mes anterior, cuando fue de $230.186. La cifra más alarmante es el incremento interanual: un 110,64% de aumento respecto a los $113.840 que se pagaban en promedio en marzo de 2024.

El dato surge del informe mensual de ConsorcioAbierto, plataforma que administra información de más de 11.000 consorcios en todo el país. El reporte también incluye datos de la Provincia de Buenos Aires, Córdoba, Santa Fe y Entre Ríos, donde se observa una tendencia similar o incluso más pronunciada.

En la Provincia de Buenos Aires, las expensas aumentaron un 99,74% interanual, con un valor promedio de $111.526 en marzo, lo que representa una suba mensual del 4,57%. Córdoba encabeza el ranking con una suba interanual del 130,01%, alcanzando un promedio de $106.865, mientras que en Santa Fe las expensas crecieron un 109,53% interanual, llegando a $98.984 en promedio. Entre Ríos, por su parte, registró un incremento interanual del 118,87% y un promedio mensual de $47.187, con un salto del 12,17% respecto a febrero.

Estos aumentos superan con creces la inflación registrada por el INDEC para marzo, que fue del 3,7% mensual y del 55,9% interanual. Incluso el rubro “Vivienda, agua, electricidad y otros combustibles” tuvo una suba mensual del 2,9%, lo que refleja cómo las expensas se mueven por una dinámica propia, impulsada principalmente por los costos internos de los edificios.

¿Qué encarece las expensas?

Entre los costos que más impactan en las expensas de CABA se encuentran los Gastos Operativos y de Mantenimiento, con un promedio del 27%. A diferencia de los sueldos, este ítem crece con el tamaño del edificio, llegan hasta el 49% en edificios grandes, debido a mayores servicios como limpieza, seguridad y mantenimiento.

Fuente: ConsorcioAbierto

Los Servicios Públicos ocupan otro lugar preponderante, con un impacto que oscila entre el 14% y el 16%, relativamente estable en todos los tamaños de consorcio. Luego sigue el gasto en Administración y Gestión, y finalmente el Mantenimiento Extraordinario y Obras.

Morosidad y diferencias barriales

Uno de los puntos más críticos del informe tiene que ver con la morosidad. Según ConsorcioAbierto, en promedio, el 17% de las unidades funcionales de un edificio adeuda expensas, tanto en CABA como en la provincia. “Lo preocupante es que no aumenta la cantidad de deudores, sino la magnitud de la deuda. Siempre son los mismos propietarios, pero con montos más altos”, explicó Albano Laiuppa, director de la plataforma.

Las zonas con mayor porcentaje de deuda sobre el total de la expensa son Balvanera y Almagro, ambas con un 41%. Las siguen Recoleta (20%), Palermo (19%), Belgrano (19%) y Caballito (15%). Este indicador pone de manifiesto las diferencias socioeconómicas entre los distintos barrios porteños.

Más regulación y digitalización

Otro aspecto destacado del informe es el avance normativo en torno a la transparencia de la información consorcial. En CABA, las expensas deben incluir enlaces o códigos QR con el detalle de gastos y aportes a los trabajadores. Además, ahora se exige incorporar el Manual de Buenas Prácticas Consorciales y el reglamento del edificio.

Fuente: ConsorcioAbierto, evolución de costos en CABA

“La normativa exige más trazabilidad y transparencia. Nosotros siempre insistimos en la importancia de medios formales y digitales para mejorar la comunicación entre administradores y consorcistas”, amplió Laiuppa.

Más causas

Rodrigo Martínez Daveño, abogado y administrador de consorcios, explicó que las expensas aumentaron más que la inflación en el último año por una combinación de factores. Uno de los principales es la actualización salarial de los encargados, quienes venían con ingresos rezagados durante 2023 y comienzos de 2024.

A eso se suman deudas acumuladas en plena crisis inflacionaria del verano 2023/2024, cuando muchos edificios suspendieron pagos y debieron acogerse a moratorias. Hoy esos compromisos y demás esquemas de pago diferido. Estas obligaciones han debido ser saldadas a lo largo de 2024 y en muchos casos continúan los pagos.

Además, muchas tareas de mantenimiento fueron postergadas durante la crisis: desde la puesta a punto de ascensores hasta la pintura exterior. Por razones de seguridad y por la conservación del valor del inmueble, estos trabajos ya no pueden esperar.

Martínez Daveño señaló que la combinación de tarifas de servicios públicos elevadas y mantenimientos diferidos configura un escenario de costos altos sostenidos. "A diferencia de otros años donde los aumentos eran graduales, ahora se concentran en simultáneo, mientras los ingresos de los consorcistas aún no logran acompañar ese ritmo", sostuvo.

Recomendaciones para contener los aumentos

Según Martínez Daveño, la clave está en una gestión activa de los recursos. Se trata de hacer ingeniería de costos junto al administrador: revisar comisiones bancarias, elegir productos de limpieza genéricos, colocar temporizadores de luz, y limitar horas extras del personal.

Es también el momento para sincerar la estructura de gastos del edificio y tomar decisiones estratégicas: en algunos casos reemplazar la seguridad privada por sistemas de Totem, o reducir la carga horaria del personal, sobre todo en edificios pequeños donde un encargado de tiempo completo representa una proporción muy alta del gasto total y limita otras inversiones necesarias.

También conviene revisar el consumo de gas y luz, y elegir mejor los insumos de limpieza. Hay rubros que, sin una supervisión detallada, tienden a estar inflados respecto a lo necesario para un funcionamiento eficiente.

"En edificios ubicados en zonas como Caballito, Almagro, Flores o Once, se identificaron ahorros concretos: hasta $50.000 al mes en limpieza con productos genéricos, $40.000 en consumo eléctrico aplicando medidas simples, y en invierno —para edificios con caldera— hasta $200.000 tras reducir horas de calefacción", ejemplificó Martínez Daveño.

Una de las medidas más drásticas pero efectivas que menciona el administrador es reemplazar la seguridad privada permanente, que puede costar hasta $8.000.000 mensuales, por un sistema de Totem, cuyo mantenimiento ronda los $900.000. Concluyó: "Siempre es conveniente evaluar las condiciones del barrio y el nivel de riesgo".