Montevideo con valores en alza: por qué vive un nuevo auge y cuánto valen hoy las viviendas

Diferencias entre zonas de viviendas Promovidas y tradicionales, quién compra y qué impulsa un cierre de año fuerte para la compraventa en la capital uruguaya.

El mercado inmobiliario en Montevideo vive un nuevo auge. 

El mercado inmobiliario de Montevideo atraviesa un cierre de 2025 con una combinación singular: precios firmes, demanda sostenida y una oferta que se reorganiza entre zonas tradicionales y áreas donde las viviendas promovidas concentran un volumen creciente de inversiones.

La capital de Uruguay mantiene su liderazgo nacional en operaciones, aunque se observa un corrimiento parcial hacia Maldonado y Canelones. La estabilidad del sector, respaldada por un crédito más activo y por un marco normativo que continúa en revisión, consolida un escenario atractivo para compradores finales e inversores.

Desde el sector inmobiliario de Montevideo destacaron que los precios en dólares acumulan un aumento interanual de alrededor del 3% durante 2025.

Beatriz Carámbula, presidenta de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), afirmó que el mercado se sostiene en niveles altos desde 2020, tanto en compraventa como en alquiler. Aunque Montevideo continúa como el departamento con mayor número de operaciones, su participación disminuyó frente al avance de Maldonado y Canelones, impulsados por la búsqueda de espacios más verdes, nuevas urbanizaciones y barrios privados en expansión.

Dónde se concentra la demanda

La ciudad mantiene dos mapas inmobiliarios claros: las zonas amparadas por la Ley de Vivienda Promovida y los barrios tradicionales de mayor poder adquisitivo. Cada segmento atrae perfiles distintos de compradores.

En el caso de viviendas promovidas, la mayor demanda se concentra en Cordón, Centro, La Blanqueada y Tres Cruces, mientras que en los barrios no incluidos en el régimen promovido se destacan Pocitos, Punta Carretas, Parque Rodó, Parque Batlle y Carrasco.

Carámbula explicó que estos sectores combinan factores clave: buena conectividad, servicios, cercanía a centros educativos y de salud, oferta nocturna y espacios verdes. Además, la estética urbana, el cuidado del espacio público y la seguridad influyen directamente en el atractivo de cada zona.

A nivel nacional, otros departamentos también captan parte de la demanda como Maldonado, con el 18% de las compraventas –impulsado por La Mansa, La Brava y Punta Ballena– y Canelones, con el 13%, especialmente en Ciudad de la Costa, que muestra un crecimiento exponencial tanto en ventas como en alquileres.

Precios: un mercado firme y sin sobresaltos

La estabilidad define a Montevideo en materia de valores. Martín Suárez, de Suárez Figari Inmobiliaria, coincidió en que el mercado se mantiene estable y maduro, con precios sostenidos y propiedades más pequeñas como las más demandadas por compradores finales e inversores. Según Suárez, “Montevideo ofrece rentabilidad atractiva, mientras que para quienes buscan vivienda propia, especialmente ingresos medios, acceder a zonas centrales o costeras implica un esfuerzo mayor”.

El valor promedio de venta se ubicó en 199.661 dólares, con una estructura que confirma un mercado sólido, especialmente en inmuebles de 1 y 2 dormitorios.

Valores promedio por tipología según Suárez Figari:

• Monoambientes: 116.567 dólares.
• 1 dormitorio: 154.471 dólares.
• 2 dormitorios: 209.113 dólares.
• 3 dormitorios: 362.262 dólares.
• 4 dormitorios: 429.732 dólares.

Los inmuebles chicos siguen liderando la demanda, tanto para quienes acceden a su primera propiedad como para inversores que buscan resguardo de valor y rentas estables.

Viviendas Promovidas vs. tradicionales: precios de referencia

Carámbula detalló valores aproximados dentro y fuera del régimen fiscal en zonas con viviendas Promovidas:

• Monoambientes: 90.000 dólares.
• 1 dormitorio: 120.000 dólares.
• 2 dormitorios: 190.000 dólares.
• Garajes: 18.500 dólares.

En zonas tradicionales (no promovidas):

• Monoambientes: 130.000 dólares.
• 1 dormitorio: 170.000 dólares.
• 2 dormitorios: 230.000 dólares.
• Garajes: 25.000 dólares.

Las diferencias responden a los incentivos fiscales que reducen costos de construcción, impulsan proyectos nuevos y atraen inversores orientados a renta.

Barrios más caros y más accesibles

Los precios del metro cuadrado muestran una segmentación marcada entre el corredor costero y la periferia norte y oeste.

Los barrios más caros de Montevideo:

• Carrasco – u$s4.349/m2.
• Villa Biarritz – u$s4.207/m2.
• Puerto Buceo – u$s4.200/m2.
• Club de Golf – u$s3.977/m2.
• Punta Carretas – u$s3.497/m2.
• Detrás se ubican Pocitos, Parque Rodó, Pocitos Nuevo y Barra de Carrasco, entre u$s3.600 y u$s3.950/m2.

Los más accesibles:

• Punta Rieles – u$s903/m2.
• Jardines del Hipódromo – u$s960/m2.
• Nuevo París – u$s975/m2.
• Colón – u$s1.003/m2.
• Cerro – u$s1.031/m2.

La diferencia entre extremos supera el 380%, lo que refleja un mercado con identidades barriales muy distintas y oportunidades en todos los niveles de precio.

Por qué sigue firme la demanda

Carámbula señaló varios factores que impulsan decisiones de compra, entre los que se encuentran la ubicación estratégica y transporte fluido, la cercanía a servicios esenciales, la oferta educativa y sanitaria, la revitalización urbana en zonas centrales, la búsqueda de espacios verdes y contacto con la naturaleza y la estabilidad jurídica y seguridad patrimonial.

La migración hacia Maldonado y Canelones responde a quienes priorizan casas, contacto con la naturaleza, barrios privados o loteos modernos con mejor infraestructura.

Los incentivos que mueven al mercado

Desde Alianza Inmobiliaria, informaron que Montevideo impulsa un paquete de estímulos para revitalizar Ciudad Vieja, lo que atrae capital local y extranjero. Entre los beneficios se encuentran el 100% de exoneración de Contribución Inmobiliaria y Tasa General durante 10 años, la eliminación de tasas para permisos de construcción, la exención de Adicional Mercantil por 5 años, las flexibilidades urbanísticas, como mayor altura y no exigencia de estacionamientos.

Mientras que la Vivienda Promovida continúa como motor fundamental, se mantiene la expectativa sobre la eventual reapertura de la ventana para grandes proyectos de inversión.

Nueva regulación del alquiler turístico

La Ley 20.352, vigente desde septiembre de 2024, creó un marco legal para el hospedaje transitorio, obligó a la inscripción de operadores y reconoció servicios complementarios como limpieza, gastronomía y traslados. La reglamentación operativa será clave en 2025, con mayor fiscalización y registro de huéspedes.

Carámbula diferenció al inversor tradicional del que opera en alquiler temporario: el segundo obtiene rentas más altas, pero requiere mayor dedicación, rotación y gestión administrativa.

Consejos para compradores y vendedores

La presidenta de la CIU remarcó que trabajar con una inmobiliaria evita problemas y acelera operaciones. Para vender, recomendó tener toda la documentación en regla, presentar la vivienda en condiciones, realizar reparaciones menores, ordenar y preparar los exteriores y evitar intervenciones demasiado personalizadas.

Mientras que para los que compran aconsejó tener un presupuesto claro y conocer todos los gastos asociados, definir si la compra será para vivir o para invertir, evaluar infraestructura, servicios y movilidad del barrio, visitar el inmueble con un arquitecto para revisar detalles constructivos y analizar la zona en distintos momentos del día.

Un mercado estable y con señales de madurez

Los analistas coinciden en que Montevideo atraviesa una etapa sólida, sin riesgo de correcciones abruptas. Los precios se mantienen firmes, la demanda continúa activa y el crédito hipotecario crece cerca del 12% interanual. Los barrios de mayor poder adquisitivo sostienen la mayor parte de la oferta, mientras que las viviendas promovidas alimentan un ciclo inversor más amplio y accesible.

Suárez sintetizó el escenario: “El mercado está estable y maduro. No hay caídas profundas, pero sí un crecimiento más moderado. Para los inversores, continúa ofreciendo buenas rentas; para los compradores finales, el desafío es acceder a zonas centrales cada vez más demandadas”.