Una familia puede ganar lo suficiente para pagar las cuotas y aun así estar lejos de poder comprar una vivienda.
El dinero que hace falta tener ahorrado cambia según el precio de la casa y las condiciones que ofrece cada banco.
Comprar una casa con ayuda de los créditos hipotecarios volvió a ser una alternativa para muchas familias argentinas, aunque conseguir la aprobación del banco no alcanza para concretar la operación. Antes de solicitar el préstamo, es necesario contar con ahorros suficientes para cubrir una parte importante del precio de la propiedad.
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El dinero necesario depende del valor del inmueble, las condiciones de financiación y los gastos de escrituración. Una familia puede tener ingresos suficientes para pagar las cuotas y, de todas formas, necesitar varios años de ahorro antes de acceder a su vivienda.
Los bancos suelen financiar entre el 70% y el 80% del valor de una vivienda, según la entidad y el tipo de préstamo. El porcentaje restante queda a cargo del comprador, ya que la propiedad funciona como garantía de la deuda y las instituciones buscan limitar el riesgo ante posibles incumplimientos.
Por ejemplo, Banco Nación permite financiar hasta el 75% del menor valor entre el precio de compra y la tasación, mientras que Banco Provincia ofrece una cobertura de hasta el 80% en determinadas líneas. Para una casa de u$s100.000, el ahorro inicial necesario sería de u$s25.000 o u$s20.000, respectivamente.
La tasación también puede modificar bastante las cuentas. Si una vivienda se vende por u$s100.000, pero el banco determina que vale u$s90.000, el porcentaje financiado se calcula sobre esta última cifra. Con una cobertura del 75%, el crédito llegaría a u$s67.500 y habría que aportar los u$s32.500 restantes.
Además, las entidades establecen montos máximos y analizan la situación económica de cada solicitante. Una persona puede reunir el anticipo exigido y recibir una oferta menor a la esperada si sus ingresos no alcanzan para pagar la cuota correspondiente.
El anticipo es apenas una parte del dinero necesario para comprar una casa. Al momento de cerrar la operación aparecen otros gastos relacionados con la inmobiliaria, la escribanía y los impuestos, que pueden sumar entre un 10% y un 13% adicional del valor del inmueble, e incluso acercarse al 15% en determinadas compraventas.
Uno de los desembolsos más importantes es la comisión inmobiliaria. En algunas operaciones, al comprador se le cobra un 4% del precio de venta más IVA, equivalente al 4,84%. El porcentaje depende de la jurisdicción y de las condiciones acordadas con la inmobiliaria.
También hay que contemplar los honorarios del escribano, el estudio de títulos, las tasas de inscripción y los aportes notariales. A estos conceptos se suma el Impuesto de Sellos cuando corresponde, cuyo importe varía según la provincia y las características de la propiedad. Los gastos notariales e impositivos pueden representar entre un 5% y un 8% del monto escriturado.
Existen beneficios para quienes compran su primera vivienda. En la Ciudad de Buenos Aires, las operaciones destinadas a vivienda única, familiar y permanente están exentas del Impuesto de Sellos hasta un valor de $226.100.000. Cuando el inmueble supera ese límite, el tributo se aplica sobre el excedente.
Para una propiedad de u$s100.000 financiada al 75%, el comprador necesitaría entre u$s35.000 y u$s38.000 de ahorros, tomando como referencia los gastos adicionales mencionados. Si estos alcanzaran el 15%, la suma necesaria subiría a u$s40.000.
Los costos también cambian según lo que cubra cada entidad financiera. Algunos bancos bonifican la tasación del inmueble o se hacen cargo de determinados gastos asociados a la constitución de la hipoteca.
Contar con el dinero para pagar el anticipo y la escritura no garantiza la aprobación de un crédito hipotecario. Los bancos también evalúan la capacidad de pago mediante la relación cuota-ingreso, que determina cuánto del sueldo puede destinarse mensualmente a cancelar el préstamo.
En buena parte de las líneas disponibles, la cuota inicial no puede superar el 25% de los ingresos netos comprobables. Si el crédito solicitado tiene un pago mensual de $650.000, por ejemplo, el grupo familiar debería acreditar al menos $2.600.000 por mes para cumplir con esa condición.
El porcentaje permitido no es igual en todas las entidades. Algunas fijan un límite del 20% para determinados clientes, mientras que otras aplican condiciones diferentes según la línea elegida. También hay bancos que permiten sumar los ingresos de un cónyuge, conviviente o codeudor para aumentar el monto financiado.
Otro punto que se analiza es el endeudamiento previo. Los préstamos personales, las cuotas de otros créditos y los compromisos financieros existentes pueden reducir la cantidad de dinero que el banco está dispuesto a prestar.
La relación cuota-ingreso se calcula al momento de solicitar el financiamiento. En los créditos ajustados por UVA, tanto las cuotas como el capital adeudado se actualizan mensualmente de acuerdo con la inflación.