Desde Salguero Propiedades, Vanesa Ibarra consideró que el principal desafío no pasa exclusivamente por la caída de la rentabilidad. Comentó: "Durante mucho tiempo el problema fue la baja cantidad de operaciones. Esa situación obligó a todas las inmobiliarias a optimizar costos, trabajar con estructuras más eficientes y dedicar mucho más tiempo a cada venta".
La ejecutiva agregó que hoy cada operación demanda más asesoramiento, más visitas, mayor análisis de documentación y un trabajo comercial mucho más intenso hasta llegar a la escritura.
En ese contexto, también cambió la actitud de los propietarios. Indicó: "Hoy existe una mayor predisposición para escuchar tasaciones sustentadas en datos reales. Muchos entendieron que un precio fuera de mercado solo extiende los tiempos de venta".
El boom del crédito empujó los precios
Uno de los fenómenos más llamativos que dejó el regreso del crédito hipotecario fue la aparición de un sobreprecio en muchas propiedades.
Oriozabala explicó que el proceso surgió de manera natural durante 2025, cuando aumentó la cantidad de compradores que llegaban con un préstamo aprobado.
"Las operaciones con crédito requerían más tiempo, más documentación y un proceso bastante más complejo para el vendedor. Eso hizo que muchos propietarios comenzaran a pedir entre un 10% y un 12% más respecto de una operación tradicional", señaló.
Ese incremento, explicó, encontraba aceptación porque el comprador financiaba el inmueble a 30 años y ese diferencial perdía peso dentro del monto total del préstamo.
Ibarra coincidió en que nunca existió una decisión conjunta para aumentar los valores. Argumentó: "Muchos propietarios interpretaron que el crecimiento de las consultas permitía incorporar un margen adicional. También comenzaron a aparecer contraofertas muy elevadas porque entendían que el crédito ampliaba el poder de negociación".
Sin embargo, la realidad terminó imponiendo otro criterio. "El comprador con crédito tiene un límite definido por el banco y por la tasación oficial. Cuando el precio pretendido supera ese valor, la diferencia debe salir del bolsillo del comprador y muchas operaciones dejan de ser viables", precisó.
El mercado volvió a negociar
La desaceleración que registró el otorgamiento de créditos modificó rápidamente el escenario. Las propiedades publicadas con valores demasiado elevados comenzaron a permanecer más tiempo en el mercado y los propietarios debieron revisar sus expectativas.
Oriozabala recordó que esa etapa obligó a mantener conversaciones difíciles con muchos clientes.
"Muchos propietarios conservaban la expectativa de vender con ese sobreprecio. Cuando el mercado dejó de convalidarlo fue necesario redefinir estrategias y adaptar los valores a la nueva realidad", expresó.
Una pareja recorre un departamento a estrenar durante una visita con una corredora inmobiliaria. En la Ciudad de Buenos Aires, los compradores recuperan poder de negociación y las operaciones vuelven a definirse por precio, ubicación y calidad del inmueble
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Ese ajuste abrió una oportunidad para quienes disponían de liquidez. Los compradores con dólares comenzaron a presentar ofertas muy por debajo de los precios publicados y recuperaron poder de negociación después de varios meses en los que la demanda marcó el ritmo del mercado.
"Hoy consigue mejores condiciones quien tiene el dinero disponible y puede decidir rápido. También logra vender antes quien acepta resignar parte del valor para evitar que la propiedad permanezca inmovilizada", señaló Oriozabala.
Ibarra observó una situación similar. Las mejores oportunidades aparecieron en propiedades provenientes de sucesiones, departamentos que requieren refacciones y unidades cuyos propietarios necesitaban vender con rapidez.
En cambio, los inmuebles correctamente valuados, con buena ubicación y expensas razonables mantuvieron un nivel de demanda estable.
"Una propiedad no vale lo que el propietario necesita cobrar, sino lo que el mercado realmente está dispuesto a pagar", remarcó.
Los precios muestran estabilidad y el crédito vuelve a mover operaciones
Mientras el mercado busca un nuevo equilibrio, los valores promedio permanecen relativamente estables.
Hoy los precios medios de publicación, según Reporte Inmobiliario, se ubican en:
- Monoambiente: u$s70.000.
- Dos ambientes: u$s80.000.
- Tres ambientes: u$s113.625.
- Cuatro ambientes: u$s149.900.
Pese al menor margen de rentabilidad, las inmobiliarias comienzan a detectar señales de recuperación. Según Oriozabala, las operaciones encadenadas volvieron a aparecer gracias a la mejora de las condiciones crediticias.
"El crédito hipotecario vuelve a ser el motor de la compraventa. Muchas familias venden para comprar una vivienda más grande y ese movimiento reactiva toda la cadena del mercado", afirmó.
La oferta de propiedades en venta es amplia en CABA y en varios carteles se agrega que son departamentos "Apto Crédito"
Imagen de Inteligencia Artificial
La especialista estimó que el impacto todavía no aparece en las estadísticas porque una operación financiada requiere alrededor de tres meses entre la reserva y la escritura.
Además, sostuvo que los primeros resultados deberían comenzar a reflejarse durante los próximos seis meses, siempre que continúe el proceso de baja de tasas y los bancos reduzcan los tiempos administrativos.
Actualmente, Real Capital participa en operaciones financiadas de hasta u$s380.000, con predominio de líneas del Banco Nación, aunque también intervienen Banco Ciudad, BBVA y otras entidades privadas.
Para la ejecutiva, todavía existe un paso pendiente para consolidar la recuperación del sector.
Consideró necesario incorporar líneas hipotecarias destinadas a propiedades en pozo, una herramienta que permitiría ampliar la inversión privada y facilitar el acceso a la vivienda en un mercado donde la demanda continúa activa, aunque mucho más selectiva que durante el auge inicial del crédito.
La recuperación todavía espera su reflejo en las estadísticas
Para Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, es necesario diferenciar el comportamiento de cada segmento del mercado antes de hablar de una caída generalizada de la rentabilidad. Explicó que el mercado de compraventa de la Ciudad de Buenos Aires mantiene un nivel de actividad estable, con un piso cercano a las 5.400 escrituras mensuales, aunque advirtió que la presión aparece con mayor fuerza en los desarrollos inmobiliarios.
Según Walger, el fuerte aumento de los costos de construcción medidos en dólares redujo los márgenes de los emprendimientos en pozo, ya que los precios de venta no crecieron al mismo ritmo. Esa situación dejó a muchos desarrolladores pequeños con menos capacidad para competir, mientras que las empresas de mayor escala lograron sostener sus proyectos gracias a su liquidez y respaldo financiero.
"Cuando el mercado se vuelve más selectivo, los compradores e inversores buscan marcas con trayectoria y capacidad para atravesar escenarios complejos", señaló.
El directivo también sostuvo que la reactivación del crédito hipotecario todavía no aparece reflejada en las estadísticas porque existe un importante desfase entre la actividad comercial y la concreción de las escrituras. Explicó que cada préstamo aprobado suele generar dos o tres operaciones encadenadas, aunque el proceso administrativo entre la reserva, la tasación bancaria, el estudio de títulos y la firma de las escrituras demanda entre 90 y 120 días.
En ese sentido, Walger estimó que el movimiento que hoy perciben las inmobiliarias comenzará a observarse en los informes del Colegio de Escribanos durante el último trimestre del año, mientras que el verdadero impacto de los créditos digitales recién se verá con fuerza durante la primera mitad del próximo año. A su criterio, la digitalización agiliza la aprobación inicial, pero la formalización legal todavía concentra los mayores tiempos del proceso.
De cara al cierre de año. Walger consideró que el escenario podría mejorar si continúa la desaceleración de la inflación, se mantiene la estabilidad cambiaria y aumenta la competencia entre los bancos. "Si ese contexto se consolida, el mercado hipotecario tendrá más profundidad, las tasas tenderán a bajar y habrá mejores condiciones para acceder al financiamiento. Ese proceso permitirá ampliar la cantidad de operaciones y fortalecer nuevamente la actividad inmobiliaria".
