El mercado inmobiliario porteño atraviesa una etapa de transición. Después del impulso que generó el regreso de los créditos hipotecarios durante 2024 y parte de 2025, la actividad comenzó a mostrar señales de desaceleración. Las escrituras de compraventa retrocedieron en mayo y el financiamiento perdió peso dentro de las operaciones, aunque la demanda de quienes compran con ahorros propios evitó una caída más profunda.
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La caída del 37% del crédito hipotecario hizo descender las operaciones en CABA: ¿qué pasará con los precios en el segundo semestre?
Las hipotecas acumulan ese retroceso en 2026. Menos escrituras aunque la demanda al contado sostiene la actividad. Se reacomoda el mercado inmobiliario.
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La fuerte caída del crédito hipotecario modificó la dinámica del mercado inmobiliario porteño, aunque la demanda al contado continúa sosteniendo buena parte de las operaciones de compraventa
Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, durante mayo se concretaron 5.435 escrituras de compraventa, un 3,1% menos que en el mismo mes de 2025. El monto total involucrado alcanzó los $848.932 millones, mientras que el valor promedio de cada operación se ubicó en $156,2 millones, equivalentes a USD 110.080 al tipo de cambio oficial promedio.
La baja mensual fue moderada, pero detrás de ese resultado aparece un dato que concentra buena parte de la atención del sector. Entre enero y mayo se formalizaron 3.387 operaciones con hipoteca, frente a las 5.394 registradas en igual período del año pasado. La caída acumulada alcanza así el 37,2%.
En mayo, el retroceso resultó todavía más pronunciado. Apenas se registraron 587 escrituras con crédito hipotecario, un 54,8% menos que un año atrás. Actualmente, las hipotecas representan el 10,8% de las compraventas, cuando doce meses antes explicaban casi el 23% del total.
Un mercado que resiste sin financiamiento
A pesar del derrumbe del crédito, el mercado no mostró una caída equivalente en las operaciones totales. Ese comportamiento llamó la atención de los analistas porque revela que parte de la demanda logró sostenerse sin necesidad de financiamiento bancario.
Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades y responsable de Radar Inmobiliario, considera que la clave surge al observar el acumulado anual. Explicó: "Las operaciones prácticamente se mantienen respecto del año pasado porque la caída apenas llega al 1,2%. Lo llamativo es que ese nivel de actividad se sostuvo pese a una baja superior al 37% en las operaciones con crédito hipotecario".
Para el especialista, ese comportamiento demuestra la existencia de una demanda genuina que continúa activa incluso sin apalancamiento financiero.
Achával observó que parte de esa dinámica responde al atractivo relativo que mantiene el mercado residencial usado frente a otros activos de la economía. Según su análisis, muchas propiedades todavía conservan valores rezagados respecto de otros segmentos de inversión, situación que impulsa decisiones de compra entre quienes disponen de liquidez.
Una visión similar aportó Soledad Balayan, analista del mercado de Maure Inmobiliaria. La especialista considera que el freno se concentra casi exclusivamente en las operaciones financiadas.
"Claramente la gran caída se encuentra en el segmento de compra con crédito. Los precios permanecen estables e incluso muestran bajas en algunas tipologías o en inmuebles que requieren refacciones, algo que atrae tanto a inversores como a compradores con ahorros propios", sostuvo.
Según Balayan, las tasas actuales siguen muy por encima de las que ofrecían los bancos durante el relanzamiento de los créditos UVA en 2024, factor que limita el acceso al financiamiento para amplios sectores de la demanda.
Por qué los precios todavía no despegan
Uno de los fenómenos que más llama la atención dentro del mercado es la estabilidad de los valores de las propiedades usadas.
A pesar de que los costos de construcción registraron fuertes incrementos en dólares durante los últimos años y de que las operaciones recuperaron parte del terreno perdido tras la crisis, los precios del segmento usado continúan lejos de mostrar una escalada significativa.
Para Balayan, la explicación se encuentra del lado de la demanda. "El mercado todavía no registra una presión suficiente como para impulsar aumentos importantes. Los compradores siguen siendo muy selectivos y buscan oportunidades concretas", explicó.
Achával apunta hacia otro factor: la oferta disponible. Según sus relevamientos, actualmente existe un 70% más de inmuebles en venta que durante 2017, el último gran ciclo expansivo previo a la crisis que afectó al sector durante varios años.
Ese exceso de stock continúa funcionando como un límite para la evolución de los precios. Alejandro Moretti, de Nuevo Siglo Propiedades y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, coincidió con ese diagnóstico. Según su análisis, la relación entre oferta y demanda todavía muestra un importante desequilibrio.
"Los datos reflejan que por cada 100 propiedades ofrecidas apenas se venden cinco. El stock disponible sigue siendo elevado y mientras esa situación continúe, el valor del usado difícilmente registre subas importantes", sostuvo.
Moretti agregó que en algunos barrios los precios de las unidades a estrenar tampoco logran la validación esperada por parte de los compradores, especialmente después del fuerte aumento de los costos de construcción.
Qué puede pasar en el segundo semestre
La principal incógnita del mercado pasa ahora por determinar si la desaceleración observada en mayo constituye una pausa transitoria o el inicio de una etapa de menor actividad.
Las respuestas dentro del sector muestran cierto optimismo, aunque con matices. Balayan consideró que no existen elementos suficientes para anticipar una caída más profunda.
"No veo razones para que el mercado no se mantenga. Si las tasas continúan bajando y mejora el poder adquisitivo, el segundo semestre podría mostrar un desempeño muy positivo", evaluó.
Balayan entiende que la evolución de la economía en general será determinante para consolidar una demanda más activa y ampliar el universo de compradores.
Moretti también interpretó el escenario actual como una pausa más que como un cambio de tendencia, aunque advierte sobre la necesidad de reactivar el financiamiento.
"Existe una necesidad habitacional acumulada y el ladrillo continúa siendo un refugio de valor para muchos argentinos. El problema es que si los bancos no flexibilizan las condiciones y no reducen las tasas, el mercado quedará limitado a quienes cuentan con ahorros propios, un segmento que tiene un techo", analizó.
Para el corredor inmobiliario, la estabilidad cambiaria, la inflación y el comportamiento de las cuotas UVA serán variables decisivas durante los próximos meses.
Más vendidos y valores siguen lejos de los máximos históricos
Por lo informado en las inmobiliarias, departamentos de 3 y 2 ambientes, en ese orden, PH y algunos dúplex del mercado inmobiliario premium (por encima de los u$s270.000) están entre los tipos de unidades usadas o a estrenar que más se vendieron en lo que va del año.
Mientras el sector espera una recuperación más sólida del crédito, los precios continúan ofreciendo un escenario atractivo para muchos compradores.
De acuerdo con Zonaprop, el valor medio de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en u$s2.462 por m2. Durante mayo registró una suba de apenas 0,1% y acumula un incremento de 0,5% en lo que va de 2026.
En la comparación interanual, el aumento llega al 1,9%, el menor avance de los últimos 26 meses. Además, los valores todavía permanecen 12% por debajo del máximo histórico registrado por la serie.
Actualmente, un monoambiente promedio de 40 m2 ronda los u$s108.000. Un departamento de dos ambientes y 50 m2 se comercializa cerca de u$s130.000, mientras que una unidad de tres ambientes y 70 m2 alcanza los u$s179.000.
Con este escenario, el mercado enfrenta una segunda mitad del año marcada por dos fuerzas contrapuestas. Por un lado, la fuerte caída del crédito hipotecario limita el acceso de nuevos compradores. Por otro, los precios relativamente estables, la demanda al contado y la expectativa de una reducción gradual de las tasas sostienen el interés por la vivienda.
De cara al segundo semestre, Moretti consideró que el rumbo del mercado dependerá principalmente de la estabilidad cambiaria, la evolución de la inflación —que impacta directamente sobre las cuotas UVA— y la decisión de los bancos de volver a competir con tasas más accesibles para los créditos hipotecarios. En ese contexto, no proyecta un salto significativo de la actividad en el corto plazo.
Por el contrario, prevé un escenario de estabilidad, "con niveles de escrituras similares a los registrados en mayo y oscilaciones puntuales de un mes a otro, mientras el financiamiento continúa lejos de recuperar el protagonismo que mostró tras el relanzamiento de los préstamos hipotecarios de hace dos años".
Achával, por su lado, concluyó: "La perspectiva es buena y se espera una baja de tasas de interés de los bancos junto con condiciones macroeconómicas que permitan una mayor liquidez para el mercado hipotecario. La estabilidad cambiaria también juega un papel clave este año".