El precio efectivo de venta del metro cuadrado prácticamente no cambió frente a septiembre de 2025. Los compradores negocian descuentos sobre los valores publicados y algunos barrios podrían ganar atractivo el próximo año.
El valor real del m2 de los departamentos usados en CABA promedió u$s2.097 en septiembre, con una baja mensual del 2,5% y diferencias significativas entre barrios y tipologías
El valor real de los departamentos usados en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó en u$s2.097 por m2 en septiembre, según el Índice M² Real que elaboran REMAX Argentina, la Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (UCEMA) y Reporte Inmobiliario. El dato reflejó una caída mensual del 2,5%, aunque la comparación interanual mostró una variación mínima: en septiembre de 2025, el promedio había sido de u$s2.105 por m2.
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La diferencia entre ambos períodos fue de apenas u$s8 por m2. Así, pese a las oscilaciones recientes, los valores de cierre permanecieron prácticamente estables durante el último año. La baja de septiembre reabrió el interrogante sobre la evolución de los precios, en un mercado en el que los compradores mantienen una actitud selectiva y los propietarios deben ajustar sus expectativas para concretar operaciones.
El relevamiento tiene una particularidad central: toma como referencia los valores efectivos de las compraventas y no los precios que los propietarios publican en los avisos. Por eso, permite observar cuánto se paga realmente por un departamento usado y qué margen existe entre la pretensión inicial del vendedor y el monto final de la operación.
Nicolás Sundblad, corredor inmobiliario responsable de la oficina REMAX Class, consideró que la caída mensual no alcanza para confirmar una tendencia descendente sostenida. Analizó: “Si observamos la evolución interanual, los valores prácticamente no registraron variaciones, lo que refleja un mercado que continúa atravesando un proceso de ajuste y estabilización”.
Por su parte, Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, coincidió en que los precios se mantienen casi sin cambios frente al año pasado, aunque advirtió que ese comportamiento no era el esperado. “La performance de este año muestra una clara tendencia a ‘amesetamiento’ de los valores de cierre. El valor m2 de hoy es muy similar al que se operaba hace exactamente un año, más allá de alguna variación puntual”, sostuvo.
Los valores promedio de cierre muestran diferencias según la cantidad de ambientes. De acuerdo con el Índice M² Real, los departamentos usados de un ambiente alcanzaron en septiembre los u$s2.211 por m2, con una variación interanual positiva del 0,05%.
En las unidades de dos ambientes, el promedio llegó a u$s2.118 por m2, con una mejora del 1% frente a septiembre de 2025. Para los departamentos de tres ambientes, el valor se ubicó en u$s2.038 por m2, un 0,89% por encima del registro de un año atrás.
Las cifras reflejan que, pese a la baja mensual del promedio general, las tres tipologías registraron leves subas interanuales. La diferencia responde a que el índice general y los valores por categoría no necesariamente evolucionan de la misma manera: la composición de las operaciones de cada mes también influye en el resultado.
A continuación los valores estimados por Reporte Inmobiliario según el precio promedio de cierre por m2 de cada tipología. El monto final depende de la superficie, el estado, la ubicación y las características de cada propiedad.
• Monoambiente de 35 m2: u$s77.385.
• Dos ambientes de 55 m2: u$s116.490.
• Tres ambientes de 80 m2: u$s163.040.
Sundblad explicó que el comprador actual analiza con mayor detenimiento las alternativas disponibles. “Cuando identifica una propiedad bien ubicada, en buenas condiciones y con un precio competitivo, la operación se concreta”, señaló.
Para el corredor, esa selectividad obliga a los vendedores a revisar sus pretensiones, en especial cuando una unidad lleva varios meses en oferta. En esos casos, las retasaciones permiten acercar el precio publicado al valor que el mercado está dispuesto a convalidar.
La ubicación explica otra parte de la brecha de precios. Aunque el promedio porteño se ubicó en u$s2.097 por m2, los valores cambian de forma considerable entre barrios e incluso entre propiedades de una misma zona.
Gómez Picasso describió un mercado polarizado, con diferencias importantes entre los valores de cierre de distintos sectores de la Ciudad. Como ejemplo, mencionó a Núñez, con un promedio de u$s2.815 por m2, y a Balvanera, con u$s1.789 por m2. La diferencia supera los u$s1.000 por m2.
En el análisis de Reporte Inmobiliario sobre las operaciones de departamentos de dos ambientes en diez barrios con mayor actividad, Palermo registró un promedio de u$s2.857 por m2. Le siguieron Belgrano, con u$s2.676; Villa Urquiza, con u$s2.587; y Balvanera, con u$s1.523 por m2.
Los dos conjuntos de cifras corresponden a recortes distintos y no deben compararse como si midieran exactamente el mismo universo: una referencia comprende promedios barriales de departamentos usados, mientras que la otra se concentra en unidades de dos ambientes dentro de una muestra de diez barrios con mayor cantidad de operaciones. En ambos casos, sin embargo, aparece una marcada diferencia entre las zonas de mayor valor y las alternativas más accesibles.
Palermo, Belgrano y Villa Urquiza conservan atributos que respaldan sus precios, entre ellos la conectividad, los servicios, la oferta comercial y la demanda residencial. Sin embargo, los valores elevados no implican que todas las propiedades de esos barrios tengan el mismo potencial de revalorización.
Sundblad planteó que las oportunidades también pueden aparecer en zonas con precios de entrada más bajos, siempre que exista una relación favorable entre el valor solicitado, las características del inmueble y la demanda real. “La diferencia no la hace solamente el barrio, sino la calidad de la oportunidad puntual”, sostuvo.
De cara a 2027, el corredor evitó anticipar una suba uniforme en toda la Ciudad. En su análisis, las mejores perspectivas podrían concentrarse en microzonas con buena conectividad, infraestructura, servicios, un entorno atractivo y una oferta limitada de unidades competitivas.
Entre los barrios que podrían sorprender por su evolución inmobiliaria aparecen Monte Castro, Coghlan y Villa Pueyrredón. En Monte Castro, el crecimiento y la valorización de Villa Devoto podrían generar un efecto derrame hacia zonas cercanas. En Coghlan y Villa Pueyrredón, el avance de Villa Urquiza y su consolidación residencial podrían impulsar el interés de nuevos compradores. Estas áreas todavía ofrecen alternativas frente a barrios más caros y podrían ganar protagonismo si mejora el acceso al crédito y se reactiva la demanda.
La diferencia entre los precios publicados y los valores efectivos de cierre fue del 4,75% en septiembre, prácticamente en línea con el 4,79% de agosto. El dato indica que los compradores todavía consiguen negociar por debajo de las pretensiones iniciales de los propietarios.
Para Gómez Picasso, ese margen mostró una tendencia a ampliarse durante los últimos meses. A comienzos de 2025, la brecha había rozado el 3%, mientras que en septiembre de 2026 llegó al 4,75%. De todos modos, recordó que al inicio de la serie, en 2020, había alcanzado casi el 10%.
El nivel actual queda por debajo de aquel máximo, aunque confirma que el precio publicado no siempre coincide con el monto que finalmente se acuerda entre las partes. En este escenario, los inmuebles con valores por encima de las referencias de mercado pueden permanecer más tiempo en oferta y necesitan correcciones para atraer compradores.
Sundblad consideró que la negociación también refleja una mayor racionalidad en la formación de precios. “Cuando una propiedad se publica a un precio alineado con lo que el mercado está dispuesto a pagar, las operaciones se concretan”, afirmó.
La baja de algunas tasas hipotecarias y la iniciativa del FGS de la ANSES para ampliar el financiamiento generan expectativas, aunque su impacto dependerá de que los préstamos se traduzcan en operaciones concretas.
Sundblad estimó que los primeros efectos podrían sentirse en departamentos de dos y tres ambientes, segmentos clave para quienes buscan acceder a una vivienda. También podrían dinamizar operaciones encadenadas y sumar inversores interesados en una segunda propiedad.
Sin embargo, advirtió que los requisitos de acceso al crédito siguen siendo exigentes. Para fin de 2026 no espera cambios bruscos, sino ajustes puntuales y una mayor estabilidad en las propiedades con buena ubicación y oferta limitada.
De cara a 2027, una recuperación dependerá de la estabilidad económica y de un mayor acceso al financiamiento. Por ahora, los precios se mantienen casi estables frente al año pasado, con diferencias entre barrios y tipologías. Para los compradores, la oportunidad estará en comparar valores, características y margen de negociación.
Sundblad concluyó: “Si durante 2027 se sostienen condiciones de previsibilidad y mejora el acceso al financiamiento, podría comenzar una nueva etapa de recuperación de precios, pero entendemos que será un proceso gradual y muy vinculado a la demanda real”.