Uno de cada cuatro compradores accede a crédito y los precios se recalientan en barrios del norte de la Ciudad

Qué barrios lideran la suba de precios en el mercado del usado: escrituras en alza, más operaciones con apalancamiento crediticio, menor margen y menos stock.

Edificios ya inaugurados y otros en obras en la zona de Arribeños, Campo Salles y Montañeses, en Núñez, uno de los barrios que más subió sus valores en un año

El crédito hipotecario dejó de ser una expectativa para convertirse en un factor concreto de reactivación del mercado inmobiliario del usado. En mayo, las escrituras subieron un 22% respecto de abril y el 23% de las operaciones se concretó con financiamiento. Es el nivel más alto desde 2018. A su vez, otro 20% de las transacciones se vincula de forma indirecta al crédito: se trata de propietarios que se reubican tras vender a compradores con hipoteca. El volumen de escrituras alcanzó las 5.610 en el mes y superó en 8,2 veces el registro de mayo de 2020, según datos del Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires.

“Hoy aproximadamente 1 de cada 4 operaciones se cierra con crédito hipotecario. Muchas familias que venían postergando decisiones ya concretaron su compra”, explicó Ezequiel Wierzba, CEO de Click. En general, quienes acceden a financiamiento destinan tickets promedio de u$s120.000 para comprar departamentos de dos o tres ambientes. También se activa una demanda de reemplazo: compradores que ya son propietarios y utilizan la oportunidad del crédito para mudarse a una unidad más grande.

Barrios en ascenso

Según Zonaprop, el 96% de los barrios registra suba interanual. Los barrios del noroeste de la ciudad son los de mayor incremento.

La participación del crédito modificó el mapa de barrios y precios en CABA. Núñez encabeza el ranking de subas interanuales con un aumento del 16,2%, y un valor promedio de u$s3.262 por metro cuadrado. Le siguen Villa Ortúzar, con una suba del 13,7% (u$s2.502/m2), y Mataderos, con un incremento del 12,3% y un valor medio de u$s1.900. Otros barrios con alzas notables son Coghlan (u$s2.526, +9,5%) y Belgrano (u$s2.779, +7,1%).

“El caso de Villa Ortúzar es interesante. Es un barrio que absorbió parte del desborde de Villa Devoto aunque también de Palermo y Chacarita. Cuando un barrio se transforma, los colindantes también levantan. Ortúzar tiene buena conectividad con Lugones, Libertador y Alcorta, y una trama urbana que está cambiando. Es un lugar donde aparecen propuestas nuevas y terrenos más grandes”, señaló Martín Pinus, de Martin Pinus Real Estate.

También Pinus destacó a Núñez como un caso consolidado: “El edificio de Château Libertador (sobre Avenida del Libertador al 7000) fue un hito. Después vino Quantum Bellini (hoy en obras sobre Del Libertador y Núñez), con unidades grandes que se vendieron rápido. Eso consolidó una demanda de buena calidad que no se frenó”.

El Parque de Innovación, frente al club River Plate, también capta atención con nuevos desarrollos que integran viviendas, oficinas, coworking, startups y edificios destinados a estudios e innovación tecnológica.

En esa misma línea, Diego Lo Nigro, de Grupo TGR, sostuvo que la cercanía con el corredor norte es un factor clave. “Barrios como Villa Urquiza, Coghlan o Saavedra, que hasta hace poco eran más económicos, ahora se valorizaron. Reciben afluencia de personas que buscan vivir cerca de su trabajo o de sus espacios sociales. Es una demanda incipiente pero sostenida. Además, muchas empresas se trasladaron hacia el norte de la Ciudad o el corredor norte de Provincia, y eso reconfigura las preferencias”, explicó.

Fuente: Zonaprop. Aquí los barrios que más se apreciaron y menos en CABA en término interanual

Según el informe de Zonaprop, el precio promedio en CABA se ubica en u$s2.427 por m2, con una suba interanual del 7%. El valor promedio para un departamento de dos ambientes es de u$s2.444 por metro, y en el caso de los tres ambientes, de u$s2.411. La unidad de dos ambientes representa el 31% de las operaciones; la de tres, el 27%; y los PH, el 16%. Además, se observa un nuevo interés por unidades premium, especialmente en zonas como Palermo y Recoleta.

Los barrios más demandados siguen siendo los tradicionales: Palermo, Belgrano, Núñez, Recoleta y Colegiales. No obstante, desde Click detectaron un crecimiento en Villa Crespo, Chacarita, Paternal y Villa del Parque, donde el público valora la conectividad, precios todavía más accesibles y potencial de revalorización futura.

Barrios que más subieron de precio

Según Zonaprop, los barrios con mayores subas en el último año son:

• Núñez: +16,2 %, u$s3.262/m2.

• Villa Ortúzar: +13,7 %, u$s2.502/m2.

• Mataderos: +12,3 %, u$s1.900/m2.

• Coghlan: +9,5 %, u$s2.526/m2.

• Belgrano: +7,1 %, u$s2.779/m2.

Precios actuales por m2 en los barrios más demandados (departamentos usados):

• Palermo: u$s3.075/m2.

• Belgrano: u$s2.779/m2.

• Villa Urquiza: u$s2.529/m2.

• Chacarita: u$s2.446/m2.

• Villa Crespo: u$s2.202/m2.

• Saavedra: u$s2.434/m2.

Regateo y caída del stock

El repunte de la demanda impactó en los márgenes de negociación. Según fuentes de la inmobiliaria Toribio Achával, hoy se ubican entre el 3% y el 5%. En muchos casos, las operaciones se cierran al precio publicado. Wierzba señaló: “Hubo un sinceramiento inicial en los valores, y eso achicó el margen para negociar”.

Con la suba de operaciones, el stock de propiedades usadas muestra señales de agotamiento. “Si este ritmo se mantiene, el stock podría agotarse en poco más de un año”, advirtió Mateo García, de Toribio Achával.

Aunque los precios subieron un 20% entre 2023 y 2025, todavía se ubican por debajo de los máximos de 2018. Entre 2017 y 2023, los valores bajaron un 49%, y eso todavía deja margen para oportunidades en unidades grandes o poco demandadas, con mayor posibilidad de negociación.

“Hoy todavía hay departamentos por debajo de los u$s100.000. Cuando uno aparece con buena relación precio-calidad, no dura mucho en cartel. El que tiene crédito, se mueve rápido”, subrayó Wierzba.

Departamentos de 3 ambientes entre los más solicitados y más adquiridos por el público

Por su parte, Francisco Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios, propuso agrupar las oportunidades en tres categorías: las de precio (inmuebles debajo del valor de mercado, como en el Microcentro), las de producto (segmentos poco frecuentes, como unidades premium) y las de ubicación (desarrollos nuevos en zonas estratégicas).

Los departamentos más demandados son los de 3 ambientes, aunque también notamos un nuevo interés por unidades premium, "algo que hasta el año pasado no sucedía”, amplió Altgelt.

Desde el segmento también argumentaron que el crédito impulsa especialmente la demanda de los que deciden agrandarse y sumar un ambiente más. García concluyó: "La demanda y operaciones están activas. Siempre hay oportunidades en un mercado en movimiento”.