El impacto económico del capital del país vecino en el mercado uruguayo sorprende incluso a quienes conocen el fenómeno, de acuerdo a los datos de Moebius.
El impacto de la inversión argentina en vivienda promovida generó un gran dinamismo en Uruguay.
Cuando un inversor argentino compra un monoambiente de vivienda promovida en Montevideo, la narrativa habitual termina en ese momento: compró, invirtió, dolarizó. El precio pagado se convierte en el número que circula. Pero ese número captura apenas el primer tiempo de un sistema económico mucho más largo.
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Durante los últimos meses, Moebius desarrolló un modelo de análisis que nunca antes había sido construido para el mercado uruguayo: el cálculo del impacto económico extendido del inversor argentino en vivienda promovida (VP), medido cohorte por cohorte desde 2013 hasta las unidades próximas a entregarse. No como una foto, sino como una película de 17 años.
La Ley 18.795 de Vivienda Promovida cumplió 17 años activos de mercado. En ese período, la base oficial de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) registra 56.933 unidades VP declaradas. La participación argentina —estimada de forma conservadora en el 22% basada en datos de mercado— equivale a 10.913 unidades adquiridas por inversores del país vecino. Pero el análisis de Inmovin no mide solo la inversión inicial. Mide lo que ocurre después.
Cada cohorte de unidades VP adquiridas en un año genera inversión en el momento de la compra y luego activa un sistema económico continuo: alquileres cobrados y pagados, expensas abonadas en pesos uruguayos, impuestos de tenencia, gastos de conectividad, comisiones a inmobiliarias. Todo en Uruguay, a lo largo de los años.
La metodología parte de un principio que parece simple pero que raramente se aplica: cada año de compra es una cohorte independiente. Las unidades adquiridas en 2013 llevan 12 años generando flujos. Las de 2024 llevan apenas 1. Las de 2025 y las próximas a estrenar aún no comenzaron ese ciclo.
Los precios de compraventa y alquiler corresponden a la base creada para Montevideo por el sistema Inmovin de Moebius, calculados como promedio ponderado entre 20 barrios y las tres tipologías relevantes: monoambiente, un dormitorio y dos dormitorios.
La distribución típica del inversor argentino en VP sigue un patrón consistente: 55% monoambientes, 35% de un dormitorio y 10% de dos dormitorios. El destino es mayoritariamente renta: el 95% de los monoambientes se vuelcan al mercado de alquiler, el 85% de los de un dormitorio y el 75% de los de dos dormitorios.
La inversión directa acumula 1.254 millones de dólares en el ciclo completo. Ese es el 76% del impacto total y es la cifra que se ha discutido parcialmente en los últimos años. Pero el 24% restante —392 millones — es el que no había sido calculado.
Solo la cohorte 2013, con sus 12 años activos, genero 27,9 millones de dólares en alquileres. La cohorte 2021 — la más grande del ciclo con 5.690 unidades VP, de las cuales 1.252 corresponden a inversores argentinos — apenas lleva 4 años activa. A los 10 años, su renta acumulada será 2,5 veces la ya registrada.
Los gastos de adquisición (comisión de venta 3%, escrituración 3%, conexión eléctrica) suman 75,8 millones de dólares que quedan directamente en el circuito formal uruguayo. La tenencia impositiva — contribución e impuesto primaria — acumula 45,3 millones. Los gastos comunes, en pesos pagados en Uruguay, suman 34,7 millones y las comisiones de alquiler y garantías aportan 12,8 millones al sistema de intermediación inmobiliaria uruguayo.
El ciclo de VP que viene es el más grande de la historia. La cohorte 2024 registra 6.288 unidades VP — el máximo hasta ahora — y las proyecciones para 2025 y 2026 superan ese número. Si la participación argentina se mantiene en el 22%, el impacto del capital argentino en el mercado uruguayo no está declinando. Está en su punto más alto.
Y hay un elemento estructural que potencia esa tendencia: la estabilidad relativa de Uruguay frente a la persistente inestabilidad argentina. Cada ciclo electoral argentino, cada crisis cambiaria, cada cepo que se cierra o se abre, reactiva la búsqueda de activos dolarizados fuera del sistema bancario local. La VP uruguaya ofrece exactamente eso: un activo en dólares, con rentabilidad en dólares, en un mercado inmobiliario con seguridad jurídica y previsibilidad regulatoria.
Lo más significativo de este análisis no es el número final — aunque 1.647 millones de dólares es una cifra que merece atención macroeconómica —. Lo más significativo es la forma en que ese número se construye.
El inversor argentino en VP no hace una operación puntual. Activa un sistema económico con duración de décadas. Paga expensas en pesos uruguayos todos los meses. Sostiene al administrador del edificio, a la empresa de internet, a la inmobiliaria que gestiona el alquiler. Tributa al municipio. Contribuye con el IRPF de los trabajadores de servicio.
Ese sistema no desaparece cuando el ciclo de compras se detiene. Continua mientras las unidades estén habitadas. Las cohortes más antiguas llevan 12 años alimentando ese circuito. Las más nuevas lo harán durante los próximos 10 o 15 años.
Uruguay tiene hoy la oportunidad de posicionar la VP como el activo de inversión regional por excelencia para el inversor latinoamericano — no solo argentino —. Tiene el marco regulatorio. Tiene el historial de rentabilidades. Y tiene los datos, aunque hasta ahora no los había sistematizado de esta manera.
* Gonzalo Martínez Vargas es CEO de Moebius Inteligencia Inmobiliaria.
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