El régimen de Vivienda Promovida se consolidó en los últimos años como una de las herramientas más influyentes del mercado inmobiliario de Uruguay. A partir de incentivos fiscales y un marco normativo estable, el país logró estimular la construcción de más de 60.000 viviendas nuevas y movilizar inversiones privadas en distintos segmentos del sector.
Beneficios fiscales y reglas claras: cuál es y cómo funciona el régimen que impulsó más de 60.000 viviendas en Uruguay
El esquema de incentivos impulsó inversión y construcciones residenciales en varias ciudades. Un contraste con el escenario argentino, marcado por presión fiscal.
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Beneficios fiscales y reglas claras: cómo funciona el régimen que impulsó más de 60.000 viviendas
Dómini Soriano, en la zona céntrica de la capital Oriental. Cerca la pluma y otros proyectos en ejecución. Vivienda Promovida impulsa la economía en tierra uruguaya
La normativa surge de la Ley 18.795, aprobada en 2011 (modificada hace un año), que estableció un sistema de estímulos fiscales para promover proyectos residenciales en zonas urbanas. Desde entonces, el instrumento se transformó en uno de los motores de la actividad inmobiliaria.
Dentro de ese esquema se creó la Oficina del Inversor, que funciona en la órbita de la Agencia Nacional de Vivienda de Uruguay (ANV) y se convirtió en uno de los puntos de contacto entre el sector público y los desarrolladores privados.
“La Oficina del Inversor funciona en la planta baja de la casa central de la ANV, en Ciudad Vieja, y es uno de los productos estrella del organismo”, dijo Alfonso Lereté, director de la ANV.
El área opera como canal de interacción directa con desarrolladores e inversores interesados en participar del régimen.
Lereté explicó: “No somos un banco ni una casa de crédito, pero sí somos el lugar por donde pasa gran parte de la inversión privada en materia de vivienda, que genera empleo, dinamización comercial y mejora urbana”.
Cómo funciona el sistema
El régimen se basa en beneficios fiscales aplicados a proyectos residenciales que cumplen determinados requisitos definidos por el Estado. La concepción de la ley incluyó estímulos tanto para la oferta como para la demanda.
“La ley implicó incentivos a la construcción de viviendas y también a la compra de esas unidades”, señaló Lereté.
En el caso de los desarrolladores, el sistema contempla diversas exoneraciones impositivas.
Entre los beneficios se destacan:
• Exoneración del Impuesto a la Renta de la Actividad Económica (IRAE)
• Exoneración del Impuesto al Patrimonio (IP)
• Beneficios en el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP)
• Exoneraciones en el Impuesto al Valor Agregado (IVA) en determinados proyectos
El régimen también incluye instrumentos orientados a facilitar el acceso a la vivienda por parte de los compradores.
Entre esos mecanismos aparecen:
• Subsidios en la cuota para hogares con dificultades para afrontar el pago mensual
• Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, destinado a compradores sin ahorro previo pero con capacidad de pago
Expansión
El sistema registró un fuerte impulso a partir de modificaciones introducidas en 2020, cuando se ampliaron los beneficios fiscales con el objetivo de incentivar nuevas inversiones inmobiliarias.
“Los cambios introducidos en ese momento, especialmente en materia de IVA, generaron un crecimiento muy importante en la presentación de proyectos”, explicó Lereté.
La ampliación de los incentivos también permitió que el régimen se extendiera a nuevas zonas del país. Lereté amplió: “Con esos cambios no solo Montevideo y Maldonado resultaron atractivos. También comenzaron a aparecer proyectos en Canelones, especialmente en Ciudad de la Costa”.
Los números del régimen
El volumen de proyectos impulsados por la Vivienda Promovida muestra la magnitud que alcanzó el sistema dentro del mercado inmobiliario uruguayo.
Proyectos ingresados a la ANV en los últimos años:
• 197 propuestas en 2023.
• 247 proyectos en 2024.
• 327 proyectos en 2025.
Desde la creación del régimen en 2011 los números también reflejan el peso de la herramienta en el sector.
Balance del programa:
• 2.110 proyectos presentados.
• 62.000 viviendas proyectadas.
De ese total:
• 1.704 proyectos fueron promovidos por el Poder Ejecutivo.
• 47.000 viviendas recibieron aprobación estatal.
En términos de ejecución de obra:
• 28.200 viviendas construidas.
• 13.000 viviendas en construcción.
• 20.700 viviendas ingresadas sin ejecutar.
Según Lereté, estas cifras reflejan el impacto del régimen en la actividad inmobiliaria. “El esquema generó un volumen importante de obra y permitió ampliar la oferta de viviendas en distintas zonas del país”.
Previsibilidad como eje
“Las reglas claras permiten estructurar desarrollos inmobiliarios con previsibilidad”, explicó Gonzalo Martínez Vargas, de Moebius Consultora Inmobiliaria. Agregó: "el régimen permitió planificar proyectos con horizontes de inversión más largos y con menor incertidumbre".
Esta estabilidad normativa generó confianza entre inversores locales y extranjeros. Muchos proyectos residenciales surgieron precisamente a partir de ese marco institucional estable.
Barrios que crecieron con nuevos edificios
El impacto del régimen se observa especialmente en Montevideo, donde numerosos barrios registraron un crecimiento marcado de la construcción residencial.
Entre las zonas con mayor desarrollo aparecen sectores urbanos bien conectados y cercanos a universidades, centros de servicios y transporte público.
Las áreas donde se concentró buena parte de los proyectos incluyen:
Cordón
Tres Cruces
La Blanqueada
Parque Rodó
Aguada
Centro
En varios de estos barrios existía un parque edilicio antiguo y una disponibilidad limitada de viviendas nuevas. La Vivienda Promovida generó condiciones para renovar ese tejido urbano.
Juan Pablo Zinno, de Babel Desarrollo y Promoción, comentó.“En muchas zonas de Montevideo existía una demanda de vivienda que no encontraba oferta nueva. El régimen permitió cubrir parte de ese déficit”.
La aparición de edificios modernos transformó la dinámica inmobiliaria de estos barrios. Nuevos proyectos residenciales impulsaron la llegada de compradores jóvenes, inversores y estudiantes que buscan unidades cerca de universidades y centros urbanos.
Precios y valores de mercado
Una de las características del sistema es la diversidad de productos inmobiliarios que se desarrollaron bajo este régimen. Si bien muchas unidades se orientan a compradores jóvenes o inversores, también aparecieron proyectos de mayor calidad constructiva.
Los valores de referencia del mercado muestran la accesibilidad relativa de estas unidades dentro del contexto regional.
En distintos barrios de Montevideo se observan precios aproximados como los siguientes:
Monoambientes desde u$s60.000.
Departamentos de un dormitorio desde u$s90.000.
Unidades de dos dormitorios desde u$s130.000.
Departamentos de mayor superficie desde u$s170.000.
Estos valores varían según la ubicación, el tamaño de la unidad y el nivel de amenities incluidos en cada edificio.
Entre los factores que inciden en el precio aparecen la cercanía a universidades, el acceso a transporte público, la presencia de servicios urbanos y el nivel de equipamiento del edificio.
“Varios inversores buscan unidades compactas para alquiler. La estabilidad del mercado uruguayo genera confianza para ese tipo de inversión”, comentó Luciana Caraballo, de la inmobiliaria PROP.
Según explicó Caraballo, una parte importante de la demanda corresponde a inversores que buscan preservar capital en activos dolarizados.
Un mercado atractivo para inversores
El crecimiento del régimen también se explica por el perfil de los compradores que participan en el mercado inmobiliario uruguayo.
Muchos inversores buscan departamentos pequeños para alquiler permanente o temporal. Este tipo de producto ofrece una combinación de inversión inmobiliaria y renta periódica.
Los factores que explican el interés de los inversores incluyen:
Estabilidad institucional.
Seguridad jurídica.
Mercado inmobiliario dolarizado.
Beneficios fiscales del régimen.
Demanda constante de alquiler.
La combinación de estos elementos permitió consolidar un mercado activo de compraventa y renta residencial. Según Martínez Vargas, la previsibilidad del sistema resulta uno de los aspectos más valorados por quienes invierten en desarrollos inmobiliarios.
Destacó el impacto territorial del régimen dentro del mercado inmobiliario uruguayo. Martiínez Vargas señaló que "la herramienta permitió canalizar capital hacia zonas centrales e intermedias de Montevideo, donde existía infraestructura urbana y demanda de nuevas viviendas".
También explicó que el esquema abrió oportunidades de desarrollo fuera de la capital, especialmente en Maldonado y más recientemente en Canelones. "El sistema impulsó oferta, profesionalizó parte del mercado y consolidó un segmento que hoy se ubica entre los motores de la construcción residencial en Uruguay".
Diferencias con el mercado argentino
El desarrollo de la Vivienda Promovida también se entiende en comparación con otros mercados de la región, especialmente con Argentina.
En Argentina el desarrollo inmobiliario depende en gran medida del financiamiento en pozo. En el contexto actual, los altos costos de construcción también condicionan nuevos proyectos y el acceso a unidades en obra resulta menos accesible que hasta 2023. Aun así, el sistema mantiene un punto a favor: muchas desarrolladoras ofrecen planes de pago en cuotas durante la obra, una alternativa que todavía facilita el ingreso de compradores al mercado.
Mientras Uruguay aplicó incentivos fiscales para estimular la construcción, el mercado inmobiliario argentino atravesó en los últimos años un escenario de presión impositiva, restricciones cambiarias y mayor incertidumbre económica.
Progreso
Zinno explicó que el régimen atravesó distintas etapas desde su creación. Según indicó, el esquema tuvo buen desempeño en sus primeros años, pero las modificaciones introducidas en 2014 y 2017 redujeron la actividad y la cantidad de proyectos cayó a unos 80 o 90 por año. El escenario cambió en 2020 con el decreto 129/020, que eliminó restricciones y amplió beneficios fiscales, en especial para desarrollos en el interior del país. Desde entonces el volumen de iniciativas volvió a crecer y las presentaciones superan las 200 por año desde 2023.
"El impulso responde a una combinación de factores: exoneración del IVA y del IRAE (Impuesto a la Renta de las Actividades Económicas) para desarrolladores, 10 años de exención de IRPF por la renta generada y beneficios patrimoniales para compradores, junto con baja intervención estatal en precios o tipologías. También advirtió que el régimen generó un fuerte ingreso de inversores orientados a renta y que alrededor del 85% de la inversión se dirige al alquiler, por lo que el acceso a la vivienda propia todavía depende de una mayor expansión del crédito hipotecario", amplió Zinno.
El avance hacia productos de mayor calidad
Con el paso del tiempo, el régimen de Vivienda Promovida dejó de enfocarse exclusivamente en unidades económicas y comenzó a incorporar desarrollos de mayor calidad. Hoy existen proyectos con mejores terminaciones, amenities y ubicaciones estratégicas dentro de Montevideo.
“Con el tiempo el régimen evolucionó y hoy permite proyectos con estándares de calidad muy competitivos”, señaló Zinno.
Perfil
El régimen de Vivienda Promovida también amplió el perfil de compradores que participan del mercado inmobiliario uruguayo. A diferencia de otros segmentos del sector, donde predominan inversores de mayor escala, este sistema atrajo desde pequeños ahorristas hasta compradores extranjeros que buscan renta o resguardo de capital.
Caraballo explicó que hoy el universo de inversores es muy diverso. "Entre los perfiles aparecen pequeños ahorristas que buscan proteger su capital y generar un ingreso mensual, inversores que ya operan en acciones y suman ladrillos para diversificar cartera, compradores extranjeros atraídos por la estabilidad política y la seguridad del país, además de padres que adquieren unidades en obra para sus hijos que estudiarán en Montevideo".
También mencionó el caso de adultos mayores que compran para alquilar durante algunos años y luego mudarse a la propiedad.
Caraballo agregó que la mayor oferta de este tipo de viviendas se concentra en zonas de alta demanda y movilidad de la capital uruguaya. Entre los barrios con mayor presencia de proyectos mencionó Centro, Cordón y Tres Cruces, áreas vinculadas al movimiento universitario, además de La Blanqueada, donde la cercanía con centros médicos y servicios genera fuerte interés de compradores e inquilinos.
Limitaciones
Zinno también se refirió a las posibles limitaciones del régimen de Vivienda Promovida. Según indicó, con la normativa vigente no aparecen obstáculos relevantes desde el punto de vista del negocio inmobiliario. "Las eventuales restricciones suelen aparecer más en el plano técnico o de diseño de los edificios, algo que impacta principalmente en proyectistas o arquitectos. Desde la mirada financiera, en cambio, el esquema actual resulta favorable para el desarrollo de nuevos emprendimientos".
También dijo que, pese a las críticas habituales del sector privado hacia los procesos administrativos, la ANV mantiene un funcionamiento razonable frente al volumen de iniciativas que recibe. Según dijo, el organismo logró adaptarse al caudal creciente de propuestas vinculadas a este régimen.
En el Este
El régimen de Vivienda Promovida también impulsó desarrollos en Punta del Este, donde varios proyectos combinan beneficios fiscales con estándares constructivos más altos. En ese segmento se posiciona el complejo Torres Cardinal, que busca captar tanto inversores como compradores finales dentro de la categoría premium.
Santiago Pierro, presidente de Liderus, señaló que el modelo que impulsa la empresa apunta a un público que busca calidad constructiva y tecnología sin perder los incentivos del régimen. Explicó que los inversores acceden a unidades sin IVA y con exoneraciones en impuestos como IRPF, IRAE e ITP, además de beneficios municipales en Maldonado durante los primeros años posteriores a la obra.
Pierro agregó que el esquema también permite mejorar la viabilidad de los proyectos desde el punto de vista financiero.
Según indicó, las exoneraciones fiscales reducen costos y facilitan ofrecer mejores terminaciones, mientras que el financiamiento combina crédito bancario con aportes del propio desarrollador, lo que permite a los compradores ingresar en etapa de obra con valores cercanos al costo.
En el caso de Torres Cardinal, Pierro explicó que el complejo incluye unidades que van desde monoambientes hasta viviendas de tres dormitorios, con cocinas equipadas, lavadero y balcones propios. Señaló que el perfil de compradores es diverso y reúne desde inversores interesados en renta hasta familias que buscan vivienda permanente en el balneario.
Los valores de comercialización reflejan ese posicionamiento dentro del mercado. Según Pierro, los monoambientes parten desde u$s110.000, mientras que las unidades de tres dormitorios rondan los u$s300.000, precios que incluyen cochera cubierta y opción de baulera adicional.
Pierro concluyó que la demanda se mantiene firme en distintas tipologías gracias a la relación entre ubicación, calidad constructiva y beneficios fiscales del régimen.
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