Alquilar cocheras ya no es negocio

COCHERAS

Buen negocio hasta fines de 2005 que perjudicó la suba en los valores de las expensas de los edificios. Aún cuando los precios de los alquileres de espacios para estacionar están creciendo (en las zonas de la Capital Federal en donde no se puede dejar el auto en la calle superan ampliamente los $ 200 mensuales), las expensas que pagan los propietarios llegan a equivaler 30% del valor que se cobra de alquiler. Una cochera en un edificio de Palermo cuesta u$s 6.000, las expensas son de $ 65 y se puede alquilar hasta en $ 160. Es decir, que la renta es de 6%.

La dificultad está en que cada vez más, los consorcios incluyen cláusulas que prohíben alquilar cocheras a personas que no vivan en el edificio, achicando el mercado.

CAMPOS

«Es una excelente inversión, pero para quien tenga más de un millón de dólares y conozca el negocio», sintetiza Jorge Dorado, especialista en venta y alquiler de campos. En Buenos Aires, para tener un espacio dedicado a la ganadería, son necesarias al menos 500 hectáreas que no cuestan menos de u$s 1.200 (es decir, u$s 600.000 el campo).

El alquiler de ese terreno se paga 70 kilos de carne por hectárea por año, o sea unos u$s 600 que equivalen a una rentabilidad de 10% anual (sin contar impuestos, que pueden ser altos en algunas localidades).

Pero el alza que registró el valor de la tierra no tiene correlato con las utilidades del agro (sobre todo teniendo en cuenta la sucesiva alza de retenciones y trabas a las exportaciones), sino con la posibilidad de un uso vinculado al resguardo del capital. Para agricultura (soja o maíz), según este operador, los campos son mucho más caros y superan los u$s 6.000. Esos terrenos se pagan entre u$s 180 y u$s 200 la hectárea de alquiler, dejando cerca de 3% de rentabilidad anual para el propietario.

Para inversores más pequeños, Dorado explicó que con una suma de entre u$s 40.000 y u$s 100.000 que demandan otras inversiones inmobiliarias urbanas muy rentables sólo se podría invertir en un pequeño campo para lombricultura (en 3 o 4 hectáreas) o para armar una quinta de tomates.

En Buenos Aires, en un radio de 100 kilómetros de la Capital Federal, los campos para ese tipo de uso no bajan de los u$s 8.000 la hectárea, pero se alquilan a u$s 350. Es decir, que dejarían una renta de más de 4%.

Según Damián Tabakman «hay desarrolladores que se focalizan en la tarea de convertir lo rural en urbano o suburbano. Esto permite multiplicar de un modo casi único el costo de adquisición. Pero por supuesto en el medio son largas y complejas las tareas que el desarrollador debe hacer. Incluye el cambio de normas para que pase a ser residencial la zona y sobre todo una muy importante inversión en infraestructura-(accesos, servicios públicos, escuelas) y una gran gestión de marketing para imponer el proyecto». Es decir, sólo para especialistas.

BARRIOS CERRADOS

Si bien continúan siendo una opción para familias que deciden dejar la Capital Federal por razones de seguridad y confort, no son la inversión inmobiliaria más atractiva. Es decir, son más elegidas por compradores genuinos que por ahorristas que busquen rentas. Igualmente existe según Héctor D'Odorico una demanda sostenida en el alquiler de casas en barrios privados y countries, tanto de familias que alquilan temporadas para las vacaciones como para otras que prueban la experiencia de vivir en este tipo de urbanizaciones para luego decidirse a comprar una casa. Los más cotizados y rentables son los ubicados en el norte de la Capital Federal (Pilar, Del Viso, Tortuguitas). Una casa importante no se paga menos de u$s 250.000 y se alquila a más de u$s 1.000 (4,5% de rentabilidad anual sin contar las expensas que en el último año subieron 15%). Igualmente, para este mercado la oferta es muy grande y la demanda muy reducida. Algo que empeora todavía más en el sur, donde están los barrios más devaluados con pocas excepciones. Allí se consiguen casas desde u$s 80.000 que se alquilan a menos de u$s 500 (cerca de 7% pero con mucha menor demanda). Por eso los operadores no cuentan con esta operación como una de las más rentables.